Tempo de leitura: 8 min · Publicado em 05/09/2026
Comprar um imóvel na planta é um compromisso de longo prazo, e imprevistos acontecem: perda de renda, mudança de planos ou, do outro lado, atraso da construtora na entrega da obra. Em qualquer desses cenários, a pergunta que fica é sempre a mesma — quanto do dinheiro pago será devolvido e em quanto tempo? Desde 2018, a chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) trouxe respostas objetivas para essa questão, alterando a Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporações) e disciplinando de forma específica a resolução de contratos de compra de unidades em construção.
O que é o distrato imobiliário
Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda (ou de promessa de compra e venda) de um imóvel na planta, seja por iniciativa do comprador, que desiste do negócio, seja por resolução decorrente de descumprimento de uma das partes — mais comumente, atraso da incorporadora na entrega da obra. A Lei 13.786/2018 tratou as duas situações de forma diferente, e é essa diferença que determina quanto o comprador recebe de volta.
Desistência do comprador: percentuais de retenção
Quando é o próprio comprador quem decide não seguir com a compra, a incorporadora tem o direito de reter parte dos valores pagos, a título de pena convencional (multa), nos seguintes limites fixados pelo art. 67-A da Lei 4.591/1964:
- Até 25% dos valores pagos, quando a incorporação não está submetida ao regime de patrimônio de afetação (regime “normal”);
- Até 50% dos valores pagos, quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação (mecanismo que separa o patrimônio da obra do patrimônio da incorporadora, oferecendo mais segurança ao empreendimento).
Além dessa multa, a lei permite que a incorporadora deduza também, cumulativamente: a integralidade da comissão de corretagem, tributos e taxas do imóvel (IPTU, condomínio), e um valor pela fruição da unidade — 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, calculado proporcionalmente aos dias em que o comprador teve a unidade à disposição. Ou seja, o percentual de retenção da multa não é o único desconto possível: é preciso somar todas essas parcelas para saber, na prática, quanto sobra para ser devolvido.
Uma exceção relevante: contratos assinados em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora dão ao comprador um direito de arrependimento de 7 dias, contado da assinatura, com devolução integral de tudo o que foi pago, inclusive a comissão de corretagem — sem incidência de qualquer multa.
Prazos para a devolução dos valores
A lei também definiu prazos diferentes para a incorporadora efetivamente pagar o valor remanescente ao comprador, conforme o regime da incorporação:
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
- Regime normal (sem patrimônio de afetação): o saldo devido é pago em parcela única, no prazo de até 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato.
- Regime de patrimônio de afetação: o saldo é pago no prazo de até 30 dias após a expedição do habite-se (ou documento equivalente) do empreendimento.
Esse segundo prazo merece atenção: se a obra já estiver concluída (habite-se já expedido) no momento do distrato, a devolução deve ocorrer rapidamente, em até 30 dias. Mas se a obra ainda estiver em andamento, o comprador pode ter que esperar mais do que 180 dias, até que o habite-se seja finalmente expedido. Por isso, antes de desistir, vale a pena verificar em que fase está a obra e qual o regime jurídico da incorporação — essa informação normalmente consta do próprio contrato e do registro de incorporação no cartório de imóveis.
Desistência do comprador x atraso da incorporadora: regras diferentes
É fundamental não confundir a resolução por iniciativa do comprador (arrependimento, dificuldade financeira) com a resolução motivada por descumprimento da incorporadora — especialmente o atraso na entrega da obra. As consequências são bem diferentes:
Quando quem desiste é o comprador
Aplicam-se os percentuais de retenção de até 25% ou até 50% explicados acima, além das deduções por corretagem, tributos e fruição do imóvel.
Quando o atraso é da incorporadora
A lei estabelece um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data contratual de entrega, desde que essa cláusula esteja expressamente pactuada, de forma clara e destacada no contrato. Dentro desse período, o atraso não gera direito à resolução nem a qualquer penalidade contra a incorporadora. Ultrapassado esse prazo, porém, o comprador que não deu causa ao atraso pode:
- Optar pela resolução do contrato, com direito à devolução integral de todos os valores pagos, sem qualquer dedução de multa, mais a penalidade contratualmente prevista, tudo pago em até 60 dias contados da resolução; ou
- Manter o contrato e aguardar a entrega, recebendo uma indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso (pro rata die), a título de compensação pela demora.
A lei veda expressamente a cumulação dessas duas penalidades — ou o comprador resolve o contrato e recebe tudo de volta com a multa, ou permanece no contrato e recebe a indenização mensal pelo atraso, nunca as duas coisas ao mesmo tempo. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Temas Repetitivos 970 e 971, também fixou entendimento de que a cláusula penal moratória por atraso na entrega não pode ser cumulada com lucros cessantes, e que, em contratos de adesão que só preveem multa para o inadimplemento do comprador, essa mesma cláusula deve servir de parâmetro para a indenização devida ao comprador em caso de atraso da incorporadora.
Cuidados antes de desistir ou pedir a resolução
Antes de formalizar um distrato ou ajuizar uma ação de resolução contratual, alguns cuidados reduzem o risco de o comprador receber menos do que teria direito:
- Leia a cláusula de tolerância com atenção — ela só é válida se estiver redigida de forma clara e destacada no contrato; cláusulas genéricas ou escondidas em meio a outras podem ser questionadas.
- Verifique o regime da incorporação (com ou sem patrimônio de afetação), pois isso muda tanto o percentual de retenção quanto o prazo de devolução.
- Reúna todos os comprovantes de pagamento, incluindo valores pagos à corretora, para conferir se as deduções aplicadas pela incorporadora estão corretas.
- Confirme a fase da obra (se o habite-se já foi expedido), pois isso impacta diretamente o prazo de devolução no regime de afetação.
- Avalie a via do distrato amigável — a própria lei permite que as partes acordem condições diferentes das legais, o que às vezes viabiliza uma devolução mais rápida ou vantajosa do que a via judicial.
- Não presuma que o atraso automaticamente gera direito a indenização adicional além do previsto em lei; danos morais ou lucros cessantes, quando cabíveis, exigem análise e comprovação específicas.
Conclusão
A Lei 13.786/2018 trouxe mais previsibilidade para o distrato imobiliário, mas sua aplicação prática envolve cálculos, prazos e cláusulas contratuais que variam de caso a caso — e nem sempre a incorporadora aplica corretamente os percentuais e prazos legais. Antes de assinar um distrato ou tomar qualquer decisão sobre a resolução do contrato, é recomendável buscar orientação jurídica especializada para avaliar o contrato específico, calcular com precisão os valores devidos e identificar a estratégia mais adequada — seja a negociação direta, seja a via judicial.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
