Reforma ou Modernização de Elevador em Condomínio: Rateio Obrigatório e Direito de Contestação do Condômino

Poucas situações geram tanto desconforto em uma assembleia de condomínio quanto o anúncio de que os elevadores precisarão passar por uma reforma ou modernização de grande porte. O valor costuma ser alto, o prazo de execução é longo e, quase sempre, surge a mesma pergunta de quem mora no térreo ou nos primeiros andares: “por que eu tenho que pagar por algo que praticamente não uso?” Entender a natureza jurídica dessa despesa, o quórum necessário para aprová-la e os limites reais para discordar do rateio é essencial tanto para síndicos que precisam conduzir o processo com segurança quanto para condôminos que querem saber até onde vai o seu direito de contestação.

Elevador como parte comum e despesa condominial

O elevador integra as áreas e instalações de uso comum do condomínio, ainda que fisicamente ele “pare” apenas em determinados andares ou seja usado com frequência diferente por cada morador. Isso significa que sua manutenção, reforma e eventual modernização não são tratadas como um benefício individual, mas como uma despesa que pertence à estrutura do edifício como um todo — no mesmo grupo de gastos que a pintura da fachada, a impermeabilização da cobertura ou a troca do sistema elétrico das áreas comuns. É esse enquadramento que sustenta, como regra, a obrigatoriedade do rateio entre todos os condôminos, independentemente do andar em que residem.

Quando a reforma se torna uma despesa necessária

Nem toda obra em elevador tem a mesma urgência jurídica. O Código Civil, ao tratar do condomínio edilício, distingue as despesas em necessárias, úteis e voluptuárias, e essa classificação muda tanto o quórum de aprovação quanto a margem de discussão do condômino.

A reforma de elevador costuma ser enquadrada como despesa necessária quando está diretamente relacionada à segurança dos usuários e à conservação do bem, especialmente nas seguintes situações:

• Laudo técnico ou vistoria apontando risco de acidente, desgaste estrutural de cabos, freios, portas ou sistema de frenagem;
• Exigência de adequação a normas técnicas de segurança da ABNT aplicáveis a elevadores, que estabelecem parâmetros mínimos de segurança inclusive para equipamentos mais antigos, já instalados;
• Determinação do Corpo de Bombeiros ou de órgão de fiscalização municipal como condição para manutenção do funcionamento do equipamento ou do próprio alvará do edifício;
• Interdição, total ou parcial, do elevador por risco iminente à integridade física dos moradores.

Quando a obra se enquadra nesse cenário, ela deixa de ser uma escolha estética ou de conforto e passa a ser uma obrigação legal do condomínio, que não pode ser adiada indefinidamente sob pena de responsabilização do síndico e, em situações mais graves, até do próprio condomínio por eventuais acidentes.

Já quando a reforma envolve modernização por obsolescência de peças — sem risco imediato comprovado, mas por dificuldade crescente de manutenção, falta de reposição de componentes antigos ou melhora de eficiência e conforto (por exemplo, troca de cabine, botoeiras, sistema de acionamento) — a tendência é o enquadramento como despesa útil, que exige aprovação em assembleia por maioria dos condôminos, ainda que a origem remota do problema também envolva segurança.

O quórum de aprovação em assembleia

A definição do quórum segue a lógica das três categorias mencionadas:

• Despesas necessárias: podem, em regra, ser realizadas diretamente pelo síndico, inclusive sem prévia autorização assemblear quando houver urgência, cabendo a ele convocar a assembleia para prestação de contas e ratificação da medida logo em seguida;
• Despesas úteis: dependem de aprovação pela maioria dos condôminos presentes na assembleia regularmente convocada para esse fim;
• Despesas voluptuárias (embelezamento ou luxo, sem relação com segurança ou necessidade técnica): exigem quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

Na prática, a maior parte dos litígios envolvendo elevadores nasce exatamente da divergência sobre em qual categoria a obra se enquadra. Um condomínio que aprova uma reforma completa do elevador por maioria simples, tratando-a como despesa necessária, pode ter a decisão questionada se ficar demonstrado que, na verdade, tratava-se de mera modernização estética sem qualquer respaldo técnico de segurança — hipótese em que o quórum exigido seria outro. Por isso, é recomendável que a convocação da assembleia e a documentação da obra (orçamentos, laudos, pareceres técnicos) deixem claro o fundamento da urgência ou da necessidade, evitando fragilidade formal na decisão.

Rateio entre os condôminos: andares baixos também pagam

A regra geral é que as despesas condominiais — incluídas as obras em elevadores — são rateadas na proporção da fração ideal de cada unidade, salvo disposição diversa prevista na convenção de condomínio. Isso decorre do dever legal de todo condômino de contribuir para as despesas do condomínio conforme sua fração ideal.

É justamente aqui que surge a controvérsia mais recorrente: moradores do térreo, do primeiro andar ou de coberturas com acesso independente frequentemente argumentam que não utilizam o elevador e, por isso, não deveriam arcar com sua reforma. Como regra, esse argumento não afasta a obrigação de pagar, por algumas razões:

• O elevador é parte comum indivisível do edifício, e não um serviço individualizado como água ou gás medidos por consumo;
• A existência de um elevador em bom estado valoriza o imóvel como um todo, inclusive as unidades de andares baixos, ao qualificar o empreendimento;
• A convenção de condomínio, salvo previsão expressa e específica em sentido contrário, não costuma isentar unidades do rateio de despesas comuns com base no uso efetivo de cada item.

Isenções desse tipo só têm efeito quando estão previstas de forma clara na convenção original (ou em alteração aprovada pelo quórum exigido para isso) — não podem ser criadas por decisão isolada de assembleia em relação a uma obra específica, tampouco por interpretação unilateral do condômino inconformado.

Limites para o condômino contestar a cobrança

Discordar da obra é diferente de ter o direito de deixar de pagar por ela. O condômino pode, legitimamente, questionar:

• Vícios formais na convocação ou na realização da assembleia (falta de prazo mínimo, ausência de pauta específica sobre a obra, quórum não atingido para a categoria de despesa em questão);
• Ausência de justificativa técnica idônea para o enquadramento da obra como “necessária”, quando na realidade se trata de melhoria não urgente;
• Valores manifestamente superfaturados em relação aos orçamentos apresentados, ou ausência de cotações comparativas mínimas exigidas pela convenção ou pelo regimento interno.

O que, em regra, não é aceito como fundamento válido para deixar de pagar a cota extra é a simples discordância pessoal quanto à necessidade da obra, o entendimento de que “não uso o elevador” ou a alegação genérica de que o valor está alto sem comprovação de irregularidade concreta. Enquanto a aprovação assemblear não for anulada judicialmente — em regra por meio de ação própria, dentro do prazo legal para essa impugnação — a decisão é válida e vincula todos os condôminos, inclusive os que votaram contra ou estavam ausentes.

Isso significa que, na prática, o caminho para quem discorda não é simplesmente parar de pagar a cota extraordinária, o que pode gerar cobrança de multa, juros e até inclusão do nome em cadastros de inadimplentes, mas sim buscar, se houver fundamento real, a anulação da decisão assemblear ou a revisão do valor cobrado pelas vias adequadas, mantendo, sempre que possível, o pagamento das parcelas incontroversas para evitar o agravamento da própria situação.

Cada condomínio tem particularidades na convenção, no regimento interno e no histórico de manutenção do elevador que podem alterar significativamente essa análise, tanto para síndicos que precisam decidir com segurança entre agir de imediato ou submeter a obra à assembleia, quanto para condôminos que pretendem contestar uma cobrança específica. Diante da complexidade técnica e jurídica envolvida, especialmente quando há divergência sobre laudos, quóruns ou valores, a orientação de um advogado especializado em direito condominial é o caminho mais seguro para avaliar o caso concreto antes de qualquer decisão.

Sobre o autor

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Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

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