Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 05/09/2026
Em regra, quando o fundo de obras é aprovado em assembleia depois que a venda do imóvel já se consumou (com a transmissão da posse ao comprador e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação), quem deve pagar é o novo proprietário, já que a obrigação de contribuir para as despesas condominiais, inclusive rateios extraordinários, é propter rem — vinculada a quem detém a titularidade e a relação jurídica material com a unidade no momento em que a obrigação surge. A análise muda, porém, se a deliberação ocorreu antes da venda, ou se o condomínio não tinha conhecimento da transferência à época da aprovação do fundo.
A natureza propter rem das obrigações condominiais
O art. 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Essa é a essência da chamada obrigação propter rem (obrigação “por causa da coisa”): ela não decorre de um vínculo pessoal entre o condomínio e um indivíduo específico, mas da própria titularidade do imóvel, acompanhando-o automaticamente a cada transferência de propriedade, independentemente de o novo proprietário ter, ele próprio, participado da assembleia que originou a dívida ou se beneficiado diretamente do serviço ou da obra custeada.
O que determina a responsabilidade: a relação jurídica material com o imóvel
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331), fixou a tese de que o que determina a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel — representada pela imissão na posse pelo comprador (ainda que promissário comprador, mesmo sem registro do contrato) e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação —, e não a data do registro da escritura em cartório. Aplicando esse raciocínio ao fundo de obras aprovado após a venda: se, no momento da deliberação assemblear que criou o fundo, o comprador já estava na posse do imóvel e o condomínio já tinha conhecimento da transação (por comunicação formal do síndico ou por qualquer outro meio inequívoco), a obrigação recai sobre o novo proprietário, que é quem detinha a relação jurídica material com a unidade naquele momento.
Quando o proprietário antigo ainda pode ser responsabilizado
A situação se inverte quando o condomínio não tinha conhecimento da transferência no momento da aprovação do fundo de obras — nesses casos, o antigo proprietário, ainda formalmente reconhecido como condômino pelo condomínio, pode ser cobrado, restando a ele o direito de regresso contra o comprador, conforme o que tiver sido pactuado no próprio contrato de compra e venda. Da mesma forma, se a assembleia que aprovou o fundo de obras ocorreu antes da efetiva transferência da posse ao comprador, a obrigação nasceu ainda na titularidade do vendedor, hipótese em que a responsabilidade pelo pagamento tende a permanecer com ele, salvo disposição contratual específica transferindo esse ônus ao comprador.
A recente revisão do Tema 886 pelo STJ e a possível responsabilidade solidária
É importante registrar que, em 26 de maio de 2025, a Segunda Seção do STJ afetou, sob o rito dos repetitivos, o novo Tema 1.349 (REsp 2.015.740 e REsp 2.100.395, relatoria da ministra Isabel Gallotti) para reapreciar o Tema 886, à luz da chamada “teoria da dualidade do vínculo obrigacional” — segundo a qual, mesmo com a transferência da posse e a ciência do condomínio, poderia haver legitimidade concorrente e responsabilidade solidária entre vendedor e comprador em determinadas hipóteses, e não a exclusão automática da legitimidade passiva do vendedor. A afetação também determinou a suspensão de processos idênticos em tramitação. Até a conclusão desse novo julgamento (Tema 1.349, ainda sem tese fixada), a tese vigente continua sendo a fixada originalmente no Tema 886, mas é recomendável acompanhar esse desdobramento, já que ele pode alterar, no futuro, a forma como esse tipo de disputa é resolvida judicialmente.
A importância da cláusula de responsabilidade no contrato de compra e venda
Independentemente da regra legal geral, é cada vez mais comum que contratos de compra e venda de imóveis tragam cláusulas específicas sobre a responsabilidade por débitos condominiais pendentes ou por deliberações de assembleia em andamento no momento da negociação — como a previsão de retenção de parte do valor da venda para cobrir eventuais fundos de obras já em discussão em assembleia, ou declarações expressas do vendedor sobre a inexistência de deliberações pendentes que possam gerar cobranças futuras. Essas cláusulas, quando bem redigidas, evitam disputas entre comprador e vendedor mesmo quando a regra legal geral (baseada na posse e no conhecimento do condomínio) já resolveria a questão perante o próprio condomínio.
O papel do síndico na comunicação da transferência de titularidade
Para o comprador, comunicar formalmente ao síndico a transferência de titularidade da unidade, logo após a assinatura do contrato e a imissão na posse, é uma medida simples e eficaz para deixar clara, perante o condomínio, a partir de qual momento ele passa a ser o responsável pelas obrigações condominiais, evitando cobranças equivocadas direcionadas ao antigo proprietário por fatos geradores posteriores à transação, e reforçando sua própria posição caso, futuramente, seja necessário discutir a quem cabia o pagamento de um fundo de obras específico aprovado em determinada data.
Fundo de obras parcelado: o que acontece com as parcelas que vencem após uma segunda venda
Muitos fundos de obras são aprovados para pagamento parcelado ao longo de vários meses, o que gera uma dúvida adicional quando o imóvel é revendido no meio desse período de parcelamento. Seguindo a mesma lógica da relação jurídica material com o imóvel, cada parcela que vence após a nova transferência de posse (e a respectiva ciência do condomínio) tende a ser de responsabilidade do proprietário que detém a unidade naquele momento específico, ainda que o fundo, como um todo, tenha sido aprovado quando o imóvel pertencia a um proprietário anterior a ambos. Isso reforça a importância de o comprador investigar, antes de fechar negócio, não apenas dívidas já vencidas, mas também parcelamentos em andamento de fundos de obras aprovados e ainda não integralmente quitados.
Diferença entre fundo de obras e fundo de reserva ordinário
É importante não confundir o fundo de obras — criado especificamente para custear uma obra ou reforma determinada, geralmente por meio de rateio extraordinário aprovado em assembleia específica — com o fundo de reserva ordinário, contribuição mensal e recorrente prevista na própria convenção de condomínio para formar uma reserva financeira geral. O fundo de reserva ordinário, por integrar a taxa condominial mensal regular, segue exatamente a mesma lógica de responsabilidade das demais despesas ordinárias, enquanto o fundo de obras, por decorrer de uma deliberação específica e pontual, exige a identificação precisa da data dessa deliberação e da situação de posse do imóvel naquele momento exato para determinar corretamente o responsável pelo pagamento.
Perguntas frequentes
Comprei o imóvel, mas o condomínio ainda está cobrando o antigo proprietário por um fundo de obras aprovado depois da minha posse. O que fazer?
Nesse caso, cabe ao novo proprietário se apresentar formalmente ao condomínio, comprovando a data da transferência de posse, para que a cobrança seja redirecionada corretamente, já que, segundo o Tema 886 do STJ, a responsabilidade recai sobre quem detinha a relação jurídica material com o imóvel no momento em que a obrigação surgiu.
O condomínio pode cobrar tanto o antigo quanto o novo proprietário ao mesmo tempo, por segurança?
Em regra, não deveria, já que a tese do Tema 886 busca justamente definir com clareza um único responsável. Ainda assim, a recente reafetação do tema pelo STJ para discutir eventual responsabilidade solidária entre vendedor e comprador é um sinal de que esse ponto pode não estar definitivamente pacificado, sendo recomendável acompanhar a evolução do julgamento.
Se eu, como vendedor, já sabia que um fundo de obras seria votado em breve, tenho o dever de informar isso ao comprador antes da venda?
Sim, em regra. O dever de informação em contratos de compra e venda de imóveis inclui informar sobre deliberações pendentes ou iminentes na assembleia que possam gerar cobranças relevantes, sob pena de responsabilização do vendedor por omissão de informação essencial ao negócio, independentemente de quem venha a ser formalmente cobrado pelo condomínio.
A retenção de parte do valor da venda para cobrir um possível fundo de obras futuro é uma prática comum e válida?
Sim, é uma prática comumente utilizada e válida quando pactuada expressamente entre as partes, servindo como garantia para o comprador diante de deliberações condominiais que já estejam em discussão ou pauta no momento da negociação do imóvel.
Imóveis comprados na planta, ainda em construção, seguem a mesma lógica quanto a fundos de obras do condomínio?
A lógica da relação jurídica material com o imóvel e da ciência do condomínio sobre a transação também se aplica a promitentes compradores de imóveis na planta, conforme o próprio Tema 886, embora questões específicas sobre a instituição do condomínio (que só ocorre após a entrega do empreendimento) possam trazer nuances adicionais a esses casos.
Existe algum prazo prescricional para o condomínio cobrar uma contribuição de fundo de obras não paga?
Sim, o entendimento predominante aplica o prazo prescricional de cinco anos, próprio de dívidas líquidas constantes de instrumento particular, contado a partir do vencimento de cada parcela do fundo de obras não paga.
Documentar a data da transferência de posse é a melhor proteção disponível
Tanto para o comprador quanto para o vendedor, reunir e formalizar a documentação que comprove exatamente a data da transferência de posse do imóvel — e garantir que o condomínio tenha ciência inequívoca dessa data — é o elemento mais importante para evitar disputas sobre quem deve arcar com um fundo de obras aprovado em período próximo à negociação do imóvel.
