Tempo de leitura: 11 min · Publicado em 22/10/2026
Na comunhão parcial, o imóvel particular não se torna comum porque produziu aluguéis. O art. 1.660, V, porém, determina a comunicação dos frutos dos bens comuns ou particulares percebidos durante o casamento ou pendentes ao cessar a comunhão. A apuração deve separar titularidade, período, natureza e valor de cada fruto.
Imóvel particular e aluguel são questões diferentes
O primeiro passo é identificar a origem e a data de aquisição do imóvel. Dependendo do regime de bens e da forma de aquisição, o patrimônio pode permanecer particular de um dos cônjuges.
O fato de o imóvel ter sido alugado durante o casamento não altera, por si só, sua titularidade. A questão patrimonial passa a envolver os frutos civis produzidos pelo imóvel. O art. 1.660, V, do Código Civil estabelece que, na comunhão parcial, comunicam-se os frutos dos bens comuns ou particulares percebidos na constância do casamento ou pendentes ao cessar a comunhão.
Assim, não é correto afirmar simplesmente que todos os aluguéis são particulares porque o imóvel pertence a apenas um dos cônjuges. Também não é correto somar todo o histórico da locação e dividir o resultado. É preciso identificar quais frutos se enquadram na regra legal.
Confirme o regime de bens e a data de aquisição
Reúna matrícula, escritura ou instrumento de aquisição, comprovantes de pagamento e documentos que possam demonstrar a origem dos recursos utilizados na compra, quando isso for relevante. Se o imóvel já pertencia a um dos cônjuges antes do casamento, essa circunstância deve ser diferenciada de uma aquisição realizada durante a relação.
O regime de bens também precisa ser confirmado. A comunhão parcial é o regime legal supletivo quando não houver convenção válida em sentido diferente, mas existem exceções legais. A data da separação de fato deve igualmente ser delimitada, pois pode estabelecer o momento em que cessou a comunhão patrimonial.
Separe competência do aluguel e data do pagamento
Um dos principais erros é considerar apenas a data em que o dinheiro entrou na conta. É necessário identificar a que período de locação cada pagamento corresponde.
Um aluguel referente a período abrangido pela comunhão pode ser pago somente depois da separação de fato. O pagamento tardio não muda, por si só, a competência daquele fruto. Se ele estava pendente ao cessar a comunhão, deve ser analisado à luz da regra legal.
Por outro lado, um contrato de locação iniciado durante o casamento não torna comuns, por si só, todas as parcelas futuras. Os novos aluguéis correspondentes a períodos posteriores à separação de fato, em regra, não se comunicam apenas porque o contrato foi celebrado anteriormente.
Para cada parcela, devem ser identificados o período locatício, o vencimento, a situação do crédito no momento da separação e a data do efetivo pagamento.
Seu caso envolve imóvel alugado durante o casamento?
A análise depende do regime de bens, da origem do imóvel, do período dos aluguéis e da documentação disponível.
Prove quanto foi efetivamente recebido
Contratos de locação, recibos, extratos bancários, comprovantes de transferência, relatórios de administradoras e documentos fiscais podem reconstruir os recebimentos.
Quando uma imobiliária administrava o imóvel, seus relatórios podem indicar aluguel, taxas, descontos, repasses e períodos de inadimplência. Se o próprio proprietário fazia a administração, os depósitos do locatário e os extratos da conta utilizada podem ser relevantes.
Valor contratado não é necessariamente valor recebido. Podem existir inadimplência, descontos, acordos, vacância ou despesas suportadas na administração da locação. A apuração deve distinguir essas situações e identificar também valores pendentes ao cessar a comunhão.
Rastreie reservas, investimentos e valores convertidos em outros bens
Os frutos podem não permanecer na mesma conta em que foram recebidos. Parte dos valores pode ter sido mantida em poupança, aplicações financeiras ou outra reserva, ou convertida posteriormente na aquisição de outro bem.
Nessas situações, a origem dos recursos deve ser rastreada documentalmente. É importante evitar tanto a perda do vínculo entre o aluguel e o patrimônio existente quanto a dupla contagem do mesmo valor: o dinheiro utilizado para adquirir determinado bem não deve ser contabilizado novamente como se ainda permanecesse integralmente em conta.
O histórico bancário, comprovantes de investimento e documentos de aquisição podem ajudar a reconstruir essas movimentações. A análise deve distinguir patrimônio existente, valores consumidos e frutos que permaneceram pendentes.
Consumo familiar não é igual a retenção ou dissipação
Durante o casamento, os aluguéis podem ter sido utilizados para despesas ordinárias da família, como moradia, educação, saúde e contas domésticas. O consumo familiar legítimo deve ser diferenciado de retenção individual, desvio ou dissipação patrimonial.
Isso não significa que um possível crédito desapareça simplesmente porque o dinheiro já foi gasto. Se houver valores comunicáveis recebidos exclusivamente por um dos cônjuges, a destinação posterior pode ser relevante para o acerto patrimonial, inclusive quando não houver mais saldo na conta.
Ao mesmo tempo, não se deve presumir que toda despesa familiar represente apropriação individual. É necessário verificar a finalidade dos pagamentos e o contexto em que os recursos foram utilizados.
Aluguéis pendentes exigem tratamento próprio
Pode existir aluguel vencido e ainda não pago, acordo de parcelamento ou outro crédito contra o locatário. O valor devido pelo inquilino deve ser separado do dinheiro que já ingressou no patrimônio.
Se o aluguel corresponde a período abrangido pela comunhão e estava pendente quando ela cessou, a situação deve ser analisada conforme a regra dos frutos pendentes. Já uma parcela referente a período posterior à separação de fato não se torna comunicável apenas porque o contrato de locação é anterior.
Documentos de cobrança, extratos e relatórios da administradora devem permitir identificar valor, competência, vencimento e pagamento.
Caução não é rendimento de aluguel
A caução possui natureza de garantia da locação, e não de rendimento ordinário. A Lei do Inquilinato estabelece regras próprias para as garantias locatícias e para a caução.
Por isso, uma caução recebida do locatário não deve ser simplesmente somada aos aluguéis como se fosse receita. Em regra, trata-se de valor sujeito à restituição ao final da relação locatícia, observadas as obrigações existentes.
Se houver apropriação definitiva e válida da garantia para satisfazer obrigação do locatário, essa situação específica poderá exigir análise. O valor e sua destinação devem ser demonstrados, sem confundi-lo com os frutos ordinários do imóvel.
Faça um acerto financeiro, e não uma divisão automática
A apuração não deve somar todos os aluguéis recebidos durante anos e simplesmente dividir o resultado. Esse método pode misturar períodos anteriores e posteriores à separação de fato.
É necessário identificar a data da aquisição, o regime de bens, o período do casamento, o momento em que cessou a comunhão, a competência de cada aluguel, os frutos efetivamente percebidos e aqueles pendentes nesse marco.
Também podem existir outras contas entre os cônjuges. Um deles pode ter suportado despesas comuns, enquanto o outro recebeu rendimentos. O acerto global deve evitar dupla compensação e considerar valores já utilizados ou transformados em outros ativos.
O precedente do STJ precisa ser lido dentro de seu contexto
O REsp 1.349.788/RS envolve união estável e trata da distinção entre frutos produzidos pelo patrimônio e valorização natural do bem. Como a união estável pode, conforme o caso, submeter-se ao regime da comunhão parcial, o precedente pode contribuir para a compreensão da matéria, mas sua tese não fornece fórmula universal para todo divórcio: regime de bens, período da convivência e circunstâncias dos recebimentos continuam relevantes.
Exemplo hipotético de acerto
Imagine que um dos cônjuges possuía, antes do casamento, um apartamento particular. Durante a convivência, o imóvel foi alugado e os aluguéis foram utilizados em despesas familiares.
O casal se separa de fato em determinado mês. Um aluguel referente ao mês anterior somente é pago no mês seguinte. Ao mesmo tempo, o contrato de locação permanece vigente e os meses seguintes continuam sendo pagos.
A apuração deve separar o aluguel correspondente ao período anterior, ainda que pago posteriormente, dos novos aluguéis referentes aos meses posteriores à separação. O contrato anterior não transforma automaticamente as parcelas futuras em frutos comunicáveis.
Também devem ser examinados os valores utilizados na família, eventual saldo mantido em investimentos e valores convertidos em outros bens. Se houver crédito comunicável já recebido e posteriormente apropriado individualmente, o fato de o dinheiro ter sido gasto não elimina, por si só, a necessidade de examinar eventual acerto.
Perguntas frequentes
Se o imóvel é particular, os aluguéis também são sempre particulares?
Não. Na comunhão parcial, o art. 1.660, V, estabelece a comunicação dos frutos dos bens comuns ou particulares percebidos na constância do casamento ou pendentes ao cessar a comunhão. A titularidade particular do imóvel não elimina essa regra.
Todo aluguel recebido durante o casamento deve ser dividido pela metade?
A regra de comunicabilidade deve ser aplicada aos frutos que se enquadrem na previsão legal, mas a apuração exige identificar período, natureza e valor de cada parcela. Não se deve incluir indistintamente aluguéis posteriores à separação.
Se o aluguel foi pago depois da separação, ele deixou de ser comunicável?
Não necessariamente. É preciso verificar a que período o aluguel corresponde e se o fruto estava pendente quando cessou a comunhão. A data do pagamento, isoladamente, não resolve a questão.
Um contrato de locação anterior à separação torna comuns todos os aluguéis futuros?
Não. Em imóvel particular, as parcelas correspondentes a períodos posteriores à separação de fato, em regra, não se comunicam apenas porque o contrato foi celebrado anteriormente.
A caução do aluguel entra na partilha como rendimento?
Em regra, não. A caução é garantia da locação, normalmente sujeita à restituição. Eventual apropriação definitiva para satisfazer obrigação específica deve ser analisada separadamente dos aluguéis.
Na prática, reconstrua o histórico antes de calcular a partilha
Discussões sobre aluguéis de imóvel particular exigem separar titularidade, regime de bens, período da comunhão e natureza de cada fruto. O art. 1.660, V, estabelece a regra de comunicabilidade; a documentação permite identificar os valores abrangidos por ela.
Extratos, contratos, recibos, relatórios de locação e documentos patrimoniais também permitem rastrear reservas, investimentos e aquisições posteriores, evitando tanto a ocultação de valores quanto a dupla contagem. O resultado deve refletir os fatos comprovados e o regime de bens efetivamente aplicável.
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A análise do patrimônio e dos rendimentos depende dos documentos, do regime de bens e do período efetivamente discutido.
Fontes oficiais de referência
- Código Civil — arts. 1.659 e 1.660, especialmente o art. 1.660, V, sobre frutos percebidos na constância do casamento ou pendentes ao cessar a comunhão
- Superior Tribunal de Justiça — REsp 1.349.788/RS, precedente envolvendo união estável e a distinção entre frutos e valorização natural do patrimônio
- Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, arts. 37 e 38, sobre garantias locatícias e caução
