Tempo de leitura: 11 min · Publicado em 22/10/2026
A proteção do bem de família não impede, em qualquer situação, a penhora do imóvel usado como residência. Uma das exceções previstas em lei alcança a cobrança relacionada ao financiamento ou à construção do próprio imóvel. Por isso, quando uma empreiteira ou construtor busca penhorar a casa para receber valores da obra, a discussão não deve ser reduzida a “é bem de família ou não é”. É necessário reconstruir a origem da dívida, sua finalidade, o imóvel efetivamente construído e o valor que pode ser exigido.
Quando a dívida da construção pode atingir o imóvel?
A Lei nº 8.009/1990 protege, como regra, o imóvel residencial da entidade familiar contra a execução por dívidas. A própria lei, entretanto, estabelece exceções. Entre elas está a hipótese prevista no art. 3º, II, relacionada ao crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel.
Essa exceção exige cuidado porque não significa que toda dívida contraída durante uma obra permita penhorar a residência. O ponto central é a relação entre o crédito executado e a construção ou aquisição do próprio imóvel que se pretende atingir.
Em uma empreitada para construir determinada residência, por exemplo, a análise deve verificar quem contratou, qual era o objeto, qual imóvel seria construído, como os pagamentos foram estabelecidos e quais valores permaneceram em aberto. A conexão entre a obrigação e o imóvel precisa ser demonstrada documentalmente.
O que a jurisprudência do STJ considera?
O Superior Tribunal de Justiça já examinou situação envolvendo contrato de empreitada relacionado à construção do próprio imóvel residencial. No REsp 1.221.372/RS, a discussão envolveu a possibilidade de afastamento da proteção do bem de família diante de crédito de empreitada destinado à construção, ainda que parcial, do próprio imóvel residencial. A análise não deve ser transformada, porém, em autorização genérica para qualquer cobrança de obra atingir a residência.
Em outro julgamento, no REsp 1.976.743/SC, o STJ divulgou entendimento sobre contrato de empreitada global para construção do próprio imóvel, admitindo a penhora do bem de família na situação analisada. O precedente reforça a importância da finalidade e da ligação concreta entre a dívida e a construção do imóvel, e não uma regra segundo a qual qualquer empreiteiro poderia alcançar qualquer residência.
Assim, o fato de existir uma dívida de construção é apenas o começo da análise. É preciso verificar se o crédito cobrado efetivamente se enquadra na exceção legal e qual é o alcance da obrigação demonstrada.
Recebeu uma execução envolvendo a casa construída pela empreiteira?
A documentação da obra pode ser decisiva para verificar a origem do crédito e a extensão da cobrança.
Não basta apontar que houve uma obra
Um dos pontos mais importantes da defesa é separar a existência da obra da origem específica do crédito. Uma pessoa pode contratar uma empreiteira para construir uma residência e, ao mesmo tempo, possuir outras obrigações com a empresa. Também podem existir serviços, materiais ou despesas que não integrem o objeto originalmente contratado.
Por isso, contrato, aditivos, propostas, notas fiscais, medições, comprovantes de pagamento e documentos da execução devem ser confrontados. A pergunta é: qual obrigação gerou o saldo cobrado?
Se a execução inclui itens estranhos ao objeto original, serviços adicionais não comprovados ou valores que não correspondem ao que foi efetivamente executado, esses pontos precisam ser individualizados. A eventual incidência da exceção legal não transforma qualquer valor lançado unilateralmente em crédito automaticamente exigível.
O financiamento direto do executor merece atenção
No REsp 1.221.372/RS, o STJ reconheceu que financiamento não se limita ao empréstimo bancário. O conceito também abrange a empreitada com pagamento parcelado durante a execução ou depois da entrega, quando esse ajuste viabiliza a construção do próprio imóvel.
Assim, não é necessário exigir um contrato financeiro separado do contrato de empreitada. Deve-se comprovar a origem do crédito, sua destinação à obra e a correspondência com o imóvel cuja penhora se pretende.
O precedente examinou empreitada com fornecimento de materiais e mão de obra. Isso não autoriza equiparar indiscriminadamente qualquer compra de materiais ou serviço isolado à situação julgada.
O imóvel precisa ser o mesmo relacionado à construção
A conexão entre a dívida e o imóvel é especialmente relevante. Se o crédito decorre da construção de determinada casa, deve ser possível identificar o imóvel correspondente e relacioná-lo aos documentos da contratação.
Contrato, endereço da obra, matrícula, projetos, notas fiscais, medições e comprovantes de pagamento podem formar essa cadeia documental. Quanto mais precisa for a correspondência entre esses elementos, mais clara fica a origem da obrigação.
Se a cobrança reúne valores de obras diferentes, contratos distintos ou despesas sem identificação, a composição precisa ser separada. Não é adequado presumir que todo o saldo apresentado decorra da construção do imóvel residencial apenas porque a empresa também realizou aquela obra.
O valor cobrado também precisa ser delimitado
A discussão não termina na identificação da dívida. Mesmo quando existe relação entre o crédito e a construção, é necessário conferir a composição do saldo executado. O art. 3º, II, restringe a exceção aos créditos e acréscimos derivados do respectivo contrato.
Devem ser confrontados o preço contratado, os pagamentos já realizados, as medições, os serviços efetivamente executados, os materiais fornecidos e os eventuais aditivos. Juros, multa, correção e outros acréscimos também precisam ter origem contratual ou legal e ser calculados sobre uma base corretamente identificada.
Um saldo devedor apresentado pela empreiteira não deve ser aceito como valor definitivo apenas porque consta de planilha própria. A análise deve permitir distinguir o principal efetivamente devido dos acréscimos e das parcelas eventualmente controvertidas.
Também é importante evitar dupla cobrança. Um pagamento já comprovado não pode permanecer incluído como saldo, e um serviço já considerado em determinada medição não deve ser novamente utilizado para justificar outra parcela da mesma dívida.
Quais documentos ajudam na defesa?
A documentação deve permitir reconstruir a história econômica da obra. O contrato original mostra o objeto e o preço; os aditivos demonstram alterações; as medições indicam o estágio de execução; e os comprovantes de pagamento permitem identificar o que já foi quitado.
Notas fiscais e recibos ajudam a verificar materiais e serviços. Fotografias, relatórios e comunicações podem esclarecer divergências sobre a execução. A matrícula e os documentos do imóvel permitem conferir a correspondência entre a obra contratada e o bem atingido pela execução.
Se houver penhora, também é importante analisar exatamente o título que fundamenta a cobrança, a memória de cálculo e a descrição do imóvel atingido. A defesa precisa enfrentar o crédito efetivamente executado, e não uma versão genérica da relação contratual.
Exemplo prático
Imagine que uma família tenha contratado uma empreiteira para construir sua residência e tenha pago diversas parcelas durante a execução. Após a conclusão, a empresa afirma existir saldo relevante e inicia cobrança que busca atingir o próprio imóvel residencial.
Nessa situação, a análise deve começar pelo contrato e pelos pagamentos. Se parte do valor cobrado corresponder a serviços efetivamente contratados e diretamente relacionados à construção, será necessário avaliar a incidência da exceção legal. Mas, se a planilha também incluir despesas de outra obra, serviços não comprovados ou parcelas já quitadas, esses valores precisam ser individualizados.
O ponto não é simplesmente negar a existência da dívida nem presumir que a penhora seja válida. É reconstruir a obrigação e verificar, com documentos, qual crédito existe, qual sua origem e qual relação ele possui com o imóvel residencial.
Na prática: como conferir uma execução desse tipo
Primeiro, identifique o contrato e o imóvel. Depois, organize cronologicamente aditivos, medições, notas e pagamentos. Em seguida, compare o saldo apresentado pela empreiteira com aquilo que efetivamente foi executado e pago.
Na sequência, separe principal e acréscimos e destaque os valores sem documentação ou sem relação demonstrada com a obra, para conferir sua exigibilidade e eventual contestação. Por fim, confira o título executivo, a matrícula e a descrição do imóvel penhorado, verificando se a exceção legal invocada realmente corresponde à situação concreta.
Essa análise documental é especialmente importante porque a proteção do bem de família não pode ser tratada como absoluta, mas também não deve ser afastada por uma simples afirmação de que existe uma dívida de construção. Antes de negociar ou apresentar defesa, confira o estágio do processo e os prazos aplicáveis; a simples negociação não deve ser tratada como suspensão automática.
Perguntas frequentes
Toda dívida de empreiteira permite penhorar o imóvel de família?
Não. A Lei nº 8.009/1990 estabelece proteção ao bem de família e prevê exceções específicas. A dívida precisa ser examinada quanto à sua origem, finalidade e relação com o imóvel atingido.
A dívida precisa estar ligada à construção do próprio imóvel?
A exceção analisada neste artigo envolve justamente a relação entre o crédito e o financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel. Por isso, a correspondência entre contrato, obra e imóvel é um ponto documental relevante.
O valor cobrado pela empreiteira pode ser questionado?
Sim. A existência de uma relação contratual não torna automaticamente correta a memória de cálculo. Pagamentos, medições, serviços executados, aditivos, juros e demais acréscimos devem ser conferidos.
Uma reforma comum também permite penhora pela mesma regra?
Pode haver penhora. No REsp 2.082.860/RS, o STJ admitiu a aplicação da exceção à dívida de serviços de reforma do próprio imóvel residencial. Portanto, chamar a intervenção de reforma não afasta, por si só, a possibilidade. É preciso conferir a natureza da obrigação, os serviços contratados, sua ligação com aquele imóvel e o valor executado.
O fato de o imóvel ser o bem de família impede qualquer execução?
Não. A proteção possui exceções legais. Quando uma execução se enquadra em uma delas, a proteção pode ser afastada, conforme as circunstâncias concretas. Por isso, tanto a origem do crédito quanto a documentação da dívida precisam ser examinadas.
Leia também
Dívida contestada no inventário: prova e reserva de bensEntenda como a origem e a documentação de uma dívida podem ser verificadas judicialmente.Ler o artigo
Construtora não entrega projetos e registros da obraSaiba por que projetos, registros e demais documentos podem ser importantes para comprovar a execução.Ler o artigo
A cobrança da construção ameaça o imóvel residencial?
Antes de concluir pela validade ou invalidade da penhora, vale conferir a origem do crédito, os pagamentos e a documentação da obra.
Fontes oficiais
- Lei nº 8.009/1990 — art. 3º, II.
- STJ — REsp 1.221.372/RS, Quarta Turma, julgamento de 15/10/2019, DJe 21/10/2019.
- STJ — REsp 1.976.743/SC — contrato de empreitada global para construção do próprio imóvel.
- STJ — REsp 2.082.860/RS, Terceira Turma, julgamento de 06/02/2024, DJe 27/02/2024 — reforma do próprio imóvel.
