Tempo de leitura: 7 min · Publicado em 04/09/2026
A assembleia é o órgão máximo de decisão do condomínio: é nela que se aprovam contas, se elegem síndicos, se autorizam obras e se definem regras de convivência. Justamente por concentrar tanto poder, a lei cerca sua realização de formalidades específicas. Quando essas formalidades são ignoradas — convocação irregular, ausência do quórum exigido ou deliberação que extrapola a finalidade do condomínio —, a decisão tomada pode ser anulada judicialmente. Este artigo explica quando uma assembleia é válida e como o condômino prejudicado pode contestá-la.
Convocação válida: o requisito que mais gera nulidades
O Código Civil (art. 1.354) estabelece regra rigorosa: nenhuma assembleia pode deliberar validamente se todos os condôminos não forem regularmente convocados. A convocação não é mera formalidade burocrática — é condição de validade de tudo o que for decidido no encontro. Para ser considerada regular, ela costuma exigir:
- Prazo de antecedência: normalmente fixado na convenção (usualmente entre 5 e 15 dias antes da reunião). Na ausência de previsão específica, aplica-se prazo razoável, suficiente para o condômino se organizar e comparecer ou se fazer representar.
- Forma de envio: a comunicação deve chegar a todos, e não apenas ser afixada no mural. Convenções modernas costumam admitir e-mail ou aplicativo de gestão condominial, mas é essencial haver prova de que cada unidade foi efetivamente notificada.
- Conteúdo da pauta: o edital deve descrever, de forma clara e específica, os assuntos a deliberar. A assembleia não pode votar matéria estranha à pauta divulgada, sob pena de surpreender quem deixou de comparecer por falta de interesse nos temas anunciados.
- Legitimidade de quem convoca: a assembleia ordinária anual, para aprovar orçamento, prestação de contas e eventual eleição de síndico, deve ser convocada pelo síndico (art. 1.350, CC). Em caso de omissão, um quarto dos condôminos pode convocá-la; persistindo a inércia, cabe recurso ao Judiciário. Assembleias extraordinárias, para assuntos urgentes ou não previstos na pauta ordinária, podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355, CC).
Os diferentes quóruns exigidos pelo Código Civil
Um dos maiores focos de litígio é a exigência de quóruns distintos conforme a matéria votada. Não existe “um quórum” único para assembleias de condomínio; a lei escalona a exigência conforme o impacto da decisão.
Quórum simples (maioria dos presentes)
Para deliberações do dia a dia — aprovação de contas, previsão orçamentária, eleição de síndico, regras de convivência no regimento interno, contratação de prestadores de serviço —, basta a maioria dos votos dos presentes à assembleia regularmente convocada (arts. 1.352 e 1.353, CC). Em primeira convocação, costuma-se exigir que os presentes representem ao menos metade das frações ideais; não atingido esse número, a segunda convocação permite deliberar com os presentes, qualquer que seja a quantidade, ressalvadas as matérias de quórum qualificado.
Quórum qualificado (dois terços)
Decisões de maior impacto estrutural exigem voto favorável de dois terços dos condôminos — não apenas dos presentes, mas do total do condomínio. É o caso da alteração da convenção e, em regra, da aprovação de obras voluptuárias, de mero embelezamento (art. 1.341, CC). Obras úteis, que facilitam ou aumentam a utilidade das áreas comuns sem serem indispensáveis, costumam exigir maioria absoluta dos condôminos.
Unanimidade
Para as matérias mais sensíveis, exige-se a concordância de todos. É o caso da mudança de destinação do edifício ou de unidade autônoma — por exemplo, transformar um prédio residencial em comercial (art. 1.351, CC). A exigência reflete a ideia de que ninguém pode ser obrigado a conviver com alteração estrutural no imóvel que adquiriu sem seu consentimento expresso. Merece destaque ainda o quórum de três quartos dos condôminos remanescentes, previsto para a aplicação de multa ao condômino que reiteradamente descumpre seus deveres e gera incompatibilidade de convivência — o chamado condômino antissocial (art. 1.337, parágrafo único, CC).
Vícios que levam à nulidade ou à anulabilidade
Nem toda irregularidade produz o mesmo efeito jurídico. Em termos gerais, distinguem-se:
- Nulidade absoluta: quando a deliberação viola requisito essencial de validade — ausência de convocação de todos os condôminos, falta do quórum mínimo exigido para a matéria, ou deliberação sobre tema que exigia unanimidade sem tê-la obtido. Em regra, pode ser arguida a qualquer tempo e por qualquer interessado.
- Anulabilidade: vícios que dependem de impugnação da parte interessada em prazo determinado — como falha de convocação que não impediu a ciência efetiva dos condôminos, erro na apuração dos votos, ou irregularidade formal que não comprometeu substancialmente o direito de participação.
- Desvio de finalidade: quando a deliberação, embora formalmente regular, é usada para perseguir um condômino, discriminar um grupo de moradores ou beneficiar indevidamente o síndico ou terceiros. Multas aplicadas sem contraditório ou regras que restringem direitos de uso sem justificativa razoável também podem ser invalidadas por esse fundamento, mesmo com quórum formalmente atingido.
Vale reforçar: mesmo decisões aprovadas pelo quórum exigido podem ser anuladas se contrariarem a lei, a convenção ou direitos fundamentais dos condôminos, como a igualdade de tratamento e o devido processo em sanções internas.
Como o condômino prejudicado pode contestar a decisão
Identificado o vício, o condômino inconformado dispõe de duas frentes principais:
- Impugnação interna: formalizar por escrito, ao síndico ou ao conselho fiscal, pedido de reconsideração apontando o vício e solicitando revisão ou nova assembleia. Nem sempre obrigatória, mas costuma evitar litígios quando o problema é corrigível administrativamente.
- Ação judicial de anulação de assembleia: não havendo solução amigável, cabe ação anulatória ou declaratória de nulidade, em que o condômino deve demonstrar o vício alegado, juntando edital de convocação, ata, convenção e provas de irregularidade na comunicação ou no quórum. Havendo risco de dano imediato — como início de obra irregular ou cobrança de multa indevida —, é possível pleitear tutela de urgência para suspender os efeitos da decisão até o julgamento final.
Por envolver prazos, ônus da prova e a interpretação da convenção específica de cada condomínio, recomenda-se orientação jurídica especializada antes de contestar formalmente uma assembleia, avaliando a viabilidade da medida e o fundamento mais adequado ao caso concreto.
Conclusão
A validade de uma assembleia de condomínio depende de três pilares: convocação regular, quórum compatível com a matéria deliberada e respeito à finalidade institucional das decisões. Síndicos atentos a esses requisitos reduzem o risco de ver suas decisões anuladas judicialmente; condôminos prejudicados, por sua vez, têm instrumentos jurídicos concretos para contestar deliberações irregulares, desde que ajam com base em fundamentos técnicos bem documentados.
