Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 26/09/2026
O direito de preferência no arrendamento rural permite ao arrendatário comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros. O proprietário deve comunicar a venda de modo comprovável, com condições suficientes para uma decisão informada, e aguardar 30 dias. Se a venda ocorrer sem a comunicação, o arrendatário pode discutir a aquisição judicialmente, observados o depósito do preço e o prazo legal de seis meses contado do registro da alienação.
Uma venda de fazenda com arrendamento em curso precisa ser planejada antes da escritura. Não basta perguntar ao ocupante, por telefone, se ele “tem interesse”. O preço, a forma de pagamento, as condições relevantes e a prova de recebimento determinam se houve uma oportunidade real de comprar. Para o comprador, a omissão pode se tornar um litígio sobre a própria titularidade do imóvel; para o arrendatário, a demora em verificar a matrícula pode custar a pretensão.
Quando existe direito de preferência no arrendamento rural?
O artigo 92, § 3º, do Estatuto da Terra assegura preferência ao arrendatário na alienação do imóvel arrendado, em igualdade de condições. É preciso identificar um arrendamento rural efetivo, sua vigência, a área abrangida e a transação oferecida a terceiro. O direito de preferência à compra é diferente da preferência à renovação do contrato de arrendamento, tratada no artigo 95, IV. Os prazos e atos dessas situações não se confundem.
O nome do documento não resolve sozinho o enquadramento. Um contrato chamado “parceria” pode exigir análise dos riscos e resultados efetivamente partilhados; uma ocupação tratada informalmente como “favor” pode esconder arrendamento verbal. A análise inclui recibos, pagamentos, mensagens, notas de produção, uso da área e conduta das partes. A existência de arrendamento não dispensa examinar os requisitos do direito no caso concreto. Em 2025, o STJ reafirmou que o simples rótulo contratual não assegura preferência a quem não se enquadra no perfil protegido pela legislação agrária. Não se deve presumir o resultado de um precedente sem comparar seus fatos com a operação.
Se a venda abranger glebas, benfeitorias ou matrículas além da área arrendada, a comparação das condições se torna mais difícil. Mapas, matrículas e anexos da oferta devem mostrar exatamente qual bem será alienado. É imprudente recortar artificialmente uma operação para simular uma notificação sem equivalência com o negócio firmado.
O que a notificação precisa demonstrar?
A lei exige que o proprietário dê conhecimento da venda, por notificação judicial ou comprovadamente efetuada mediante recibo, para que o arrendatário possa exercer o direito em 30 dias. O Decreto 59.566/1966 também disciplina a comunicação. Em uma operação complexa, a prova deve permitir responder quem recebeu, quando recebeu, que imóvel e que condições foram apresentados. Uma mensagem de “estou vendendo” sem preço ou condições de pagamento dificilmente permite comparação em igualdade de condições.
É recomendável apresentar preço total, objeto da venda, forma e datas de pagamento, existência de sinal, assunção de obrigações e outras condições economicamente relevantes. Se houver proposta escrita de terceiro, convém preservar uma cópia e documentar a versão efetivamente oferecida ao arrendatário. A notificação deve ser dirigida a quem ocupa como arrendatário e ser entregue de forma rastreável. Aviso extrajudicial, correspondência com comprovante e recibo assinado são meios que merecem avaliação conforme o caso; prova de envio não equivale necessariamente a prova de ciência.
Quando há vários arrendatários, coproprietários ou uma exploração por pessoa jurídica, a representação e a delimitação das áreas precisam ser verificadas. O comprador deve comparar a data da comunicação, a resposta e as condições da escritura. Mudança relevante no preço ou na estrutura da venda depois de uma recusa pode gerar disputa sobre a necessidade de nova oportunidade em condições idênticas. Respostas vagas e silêncio devem ser registrados sem transformar presunções operacionais em renúncia ampla a direitos futuros.
Como contar os 30 dias e os seis meses?
O prazo de 30 dias para exercer a preferência administrativa começa com a notificação comprovada. O artigo 92, § 4º, prevê, para o arrendatário não notificado, a possibilidade de haver para si o imóvel mediante depósito do preço e requerimento no prazo de seis meses a contar da transcrição — hoje, o registro — da alienação no Registro de Imóveis. O marco desse segundo prazo não é a data em que o produtor ouviu rumores, nem necessariamente a data da assinatura do contrato particular. Uma certidão atualizada da matrícula é decisiva.
O STJ trata o ajuizamento tempestivo e o depósito do preço como requisitos legais. Em situação excepcional, reconheceu que a falta de apreciação judicial de um pedido de depósito não deveria, por si só, tornar inepta a inicial. Isso não autoriza ingressar sem planejamento financeiro. O interessado deve apurar o preço pertinente, a escritura registrada e a capacidade de depositá-lo, de preferência antes de esgotar o prazo. A jurisprudência apontou o preço consignado na escritura registrada como referência em disputa na qual o contrato particular indicava outro valor; divergências e simulações exigem leitura dos documentos e do precedente aplicável.
Há ainda situações de alienação judicial, recuperação judicial ou configuração contratual específica que pedem análise própria. Uma notícia recente do STJ examinou os requisitos materiais de um arrendatário em processo de recuperação judicial, sem eliminar a regra legal geral. Quem compra não deve se fiar apenas na ideia de que “o contrato não estava averbado”; precedente do STJ reconheceu que a falta de registro do arrendamento, por si, não afasta a preferência, pois a lei admite contratação tácita.
Como estruturar a venda para reduzir o conflito?
Antes de firmar um compromisso irreversível, reúna o contrato de arrendamento e aditivos, identifique ocupantes, áreas e culturas em curso, confirme a matrícula e monte uma proposta com condições comerciais completas. O comprador deve incluir o arrendamento na diligência e negociar responsabilidade por eventual reclamação, entrega de documentos e marco para a escritura. Garantias contratuais ajudam a distribuir perdas entre vendedor e comprador, mas não suprimem automaticamente um direito legal do arrendatário.
Se o arrendatário aceitar, documente a aceitação e o cronograma de pagamento. Se recusar, guarde a proposta, recibo, resposta e evidência de que o negócio com terceiro manteve condições equivalentes. Se pedir esclarecimentos, responda por escrito antes de presumir desistência. Transações envolvendo imóvel com garantia real demandam revisão da matrícula e dos instrumentos financeiros; a análise de uma alienação fiduciária rural revela riscos próprios da garantia que não se resolvem com a comunicação da preferência.
Quem estrutura a compra deve conferir também se há produção antecipadamente vendida, CPR e garantias sobre a safra. A sobreposição de garantias na CPR e na compra da safra pode afetar o fluxo econômico da fazenda após a transferência. E quando parte do preço depende de financiamento, a análise de crédito lastreado em contratos de safra deve ser compatibilizada com o prazo da preferência, sem pressupor aprovação do financiador.
Que provas o arrendatário precisa preservar?
O primeiro conjunto demonstra a relação agrária: contrato, aditivos, recibos, extratos, declaração da área, correspondência e notas fiscais relacionadas à exploração. O segundo mostra a venda: matrícula histórica e atualizada, escritura, proposta, anúncios, comunicações e condições oferecidas ao terceiro. O terceiro contém a notificação, o comprovante de recebimento, as respostas e o calendário de prazos. Uma planilha comparativa de preço, parcelas, garantias e ônus ajuda a identificar se a oportunidade oferecida foi real.
Para uma possível ação, não basta provar que não recebeu aviso. É necessário identificar o bem, o registro da alienação, o prazo legal, a legitimidade do arrendatário e a questão do depósito. Se o preço da escritura e o valor real alegado divergirem, preserve o material que explica a diferença, sem escolher unilateralmente uma cifra conveniente. Da perspectiva do comprador, a tese contrária pode apontar notificação válida, desinteresse inequívoco, condições não equivalentes, ausência de arrendamento protegido ou perda do prazo. Cada ponto deve ser enfrentado com documentos específicos.
Perguntas frequentes
Contrato verbal de arrendamento dá preferência?
A lei admite contrato agrário expresso ou tácito. É preciso provar sua existência e verificar os requisitos materiais do caso. A falta de instrumento escrito ou de registro não encerra automaticamente a análise.
O proprietário pode vender antes de transcorridos 30 dias?
Se há arrendatário com direito de preferência, antecipar a alienação sem uma resposta válida e documentada aumenta o risco. Avalie a comunicação, eventual exercício ou recusa inequívoca e as condições reais da venda.
Uma conversa de WhatsApp basta como notificação?
Depende do conteúdo, da identificação do destinatário e da prova da ciência. A lei exige conhecimento comprovado da venda; uma mensagem sem as condições essenciais e sem confirmação segura de recebimento é vulnerável.
Qual o prazo para reclamar depois do registro da venda?
Para o arrendatário não notificado que pretende haver o imóvel para si, o Estatuto da Terra prevê seis meses desde o registro da alienação, com depósito do preço. Examine a matrícula imediatamente.
É obrigatório depositar o preço integral?
O depósito do preço é requisito legal para a pretensão de aquisição prevista no § 4º. O valor, a forma processual e eventuais divergências entre escritura e contratos precisam ser tratados por advogado conforme os documentos.
A preferência se aplica à renovação do arrendamento?
Há regra distinta de preferência à renovação, com procedimento e prazo próprios no artigo 95, IV. Não confunda a oferta para renovar o uso com a oportunidade de comprar a propriedade.
Na prática: a venda segura começa pela prova da oferta
Proprietário, comprador e arrendatário se beneficiam de um calendário documentado. Identificar a relação agrária, comunicar condições completas, conferir o recebimento e preservar a matrícula evita que a negociação de um ativo de alto valor dependa de lembranças orais. Se a venda já ocorreu, a análise deve começar pelo registro e pelo prazo legal, com avaliação imediata da viabilidade econômica do depósito. A equipe da PHC Advogados pode examinar os instrumentos e as provas para delimitar uma estratégia contratual ou contenciosa adequada ao caso.
Leia também
Fontes oficiais consultadas
- Estatuto da Terra, arts. 92 e 95.
- Decreto 59.566/1966; STJ, notícias institucionais sobre requisitos materiais da preferência (2025) e depósito do preço (2016).
