Tempo de leitura: 9 min · Publicado em 05/09/2026
Em regra, sim: o condomínio pode regulamentar — mas não proibir de forma absoluta e discriminatória — o uso de áreas comuns como piscina e academia por hóspedes de locações por temporada (Airbnb e plataformas semelhantes), desde que as regras (cadastro prévio, acompanhamento do proprietário ou responsável, horários, número máximo de hóspedes) sejam gerais, aplicadas a todos os moradores e visitantes de forma isonômica, e estejam previstas em convenção ou regulamento interno. Questão distinta — e mais restritiva — é se o próprio imóvel pode ser destinado a locações por temporada: desde maio de 2026, o STJ exige aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia para essa mudança de destinação.
Duas perguntas diferentes que costumam ser confundidas
É fundamental separar duas discussões distintas que a rotina condominial tende a misturar: (1) se o proprietário pode alugar sua unidade por temporada através de plataformas como Airbnb — o que envolve a destinação do imóvel e depende, conforme decisão recente do STJ, de aprovação assemblear qualificada; e (2) se, uma vez hospedado, o hóspede pode utilizar as áreas comuns de lazer do condomínio — o que envolve o poder regulamentar do condomínio sobre suas próprias instalações e é uma questão de gestão interna, disciplinada pela convenção e pelo regulamento interno, independentemente de qual seja a solução dada à primeira pergunta.
A decisão do STJ sobre a locação por temporada em si (Tema afetado à Segunda Seção)
Em julgamento de 7 de maio de 2026 (REsp 2.121.055, relatoria da ministra Nancy Andrighi), a Segunda Seção do STJ decidiu, por maioria, que a utilização de unidade residencial para hospedagens de curta duração (modelo Airbnb) representa alteração da destinação do imóvel, exigindo aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia, nos termos dos arts. 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil. A decisão não veda a prática de forma absoluta: o condomínio não pode simplesmente proibir por deliberação de maioria simples ou por interpretação unilateral do síndico, mas a viabilização da locação por temporada depende de essa aprovação qualificada ser efetivamente obtida em assembleia. Importante destacar que esse julgamento tratou especificamente da destinação da unidade autônoma, e não do uso das áreas comuns pelos hóspedes.
O poder regulamentar do condomínio sobre o uso das áreas comuns
Independentemente de a locação por temporada estar ou não formalmente autorizada pela assembleia, o condomínio mantém, com base no art. 19 da Lei nº 4.591/1964 e no poder geral de regulamentação sobre suas próprias instalações, a prerrogativa de estabelecer regras de uso das áreas comuns aplicáveis a qualquer não morador — seja ele visitante ocasional, familiar hospedado ou hóspede de plataforma de locação por temporada. Essas regras costumam incluir: cadastro prévio na portaria com apresentação de documento; exigência de acompanhamento por morador responsável ou pelo próprio anfitrião em determinadas áreas; limitação do número de hóspedes por unidade com acesso simultâneo às áreas comuns; horários específicos; e, em alguns casos, cobrança de taxa de uso para convidados, quando prevista em convenção e aplicada de forma isonômica a todos os tipos de visitantes.
O limite: regras não podem ser discriminatórias ou impraticáveis
O que a jurisprudência não admite é a criação de regras que, na prática, equivalham a uma proibição disfarçada e discriminatória especificamente contra hóspedes de locação por temporada — como uma exigência de cadastro com antecedência de dias, incompatível com estadias de curta duração, ou uma vedação nominal apenas para esse tipo específico de visitante, enquanto hóspedes de fins de semana de parentes ou amigos não sofrem a mesma restrição. Regras de uso das áreas comuns devem ser gerais e razoáveis, aplicando-se de forma equivalente a qualquer pessoa que não seja condômino, independentemente do vínculo que a trouxe ao condomínio.
Responsabilidade do proprietário/anfitrião pelos atos do hóspede
O proprietário que aluga sua unidade por temporada responde perante o condomínio pelos danos e infrações cometidos por seus hóspedes durante a estadia — desde danos a equipamentos das áreas comuns até o descumprimento do regulamento interno (barulho excessivo, uso indevido de vagas de garagem, desrespeito a horários). Essa responsabilidade é análoga à do locador em relação ao locatário nos contratos de locação convencionais, e costuma estar expressamente prevista na convenção de condomínio como forma de desestimular o descumprimento das regras por quem não tem vínculo permanente com o condomínio.
O que fazer quando o condomínio impõe restrições consideradas excessivas
Diante de uma regra que pareça desproporcional ou discriminatória, o proprietário pode questionar formalmente perante a própria assembleia, solicitando a revisão do regulamento interno, e, não havendo solução, buscar o Judiciário para questionar a validade da regra específica — o que costuma ter maior chance de êxito quando fica demonstrado que a restrição não se aplica de forma equivalente a outras categorias de visitantes ou hóspedes não proprietários.
O que fazer quando o condomínio ainda não regulamentou a locação por temporada
Na ausência de regulamentação específica sobre locação por temporada na convenção, o proprietário que pretende oferecer sua unidade nessas plataformas deve buscar a aprovação assemblear qualificada de dois terços exigida pela decisão do STJ de maio de 2026, evitando questionamentos futuros sobre a validade da locação — e, uma vez aprovada a destinação, propor também a regulamentação específica do uso das áreas comuns por hóspedes, evitando conflitos pontuais que poderiam ser resolvidos preventivamente por regras claras aprovadas em conjunto.
Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir totalmente que eu alugue meu apartamento pelo Airbnb?
Não de forma unilateral. Segundo o STJ, a prática exige aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia, já que representa alteração da destinação da unidade — mas o condomínio não pode simplesmente vedar a possibilidade sem submeter a questão a essa votação qualificada.
Enquanto a assembleia não aprova a locação por temporada, meus hóspedes já contratados podem usar a piscina?
O uso das áreas comuns pelos hóspedes é uma questão regulamentar distinta da autorização da locação em si. Ainda que a situação da locação por temporada esteja pendente de aprovação assemblear, as regras já existentes para uso de áreas comuns por visitantes tendem a se aplicar igualmente a esses hóspedes, salvo se o condomínio já tiver deliberado especificamente pela vedação da própria locação.
O condomínio pode cobrar uma taxa extra especificamente de hóspedes de Airbnb para usar a piscina?
Pode cobrar taxa de uso de convidados/visitantes, desde que prevista em convenção e aplicada de forma isonômica a qualquer visitante não morador, e não uma taxa criada exclusivamente e de forma mais onerosa para hóspedes de locação por temporada em relação a outros tipos de visitantes.
Sou proprietário e moro no exterior; meu apartamento é alugado por temporada o ano todo. Isso muda a análise?
Não muda a exigência de aprovação assemblear qualificada estabelecida pelo STJ, que se aplica independentemente da frequência com que o proprietário reside ou não na unidade — o critério legal é a alteração da destinação do imóvel para fins de hospedagem, não a residência habitual do proprietário.
Existe alguma diferença entre condomínio residencial e condomínio misto (residencial e comercial) quanto a essa regra?
A decisão do STJ trata da destinação residencial da unidade autônoma; em condomínios de uso misto, a análise pode variar conforme a destinação específica prevista na convenção para cada bloco ou torre, sendo recomendável verificar as disposições específicas de cada caso.
Quem responde se um hóspede se machucar na piscina do condomínio durante a estadia?
Em regra, a responsabilidade primária tende a ser do proprietário/anfitrião perante o hóspede, com base na relação contratual de hospedagem, sem prejuízo de eventual responsabilidade do próprio condomínio caso o acidente decorra de falha comprovada de manutenção ou de ausência de sinalização adequada nas áreas comuns.
Regularizar a situação perante a assembleia evita conflitos futuros com o condomínio
Diante da exigência de aprovação qualificada estabelecida pelo STJ para a própria locação por temporada, e do poder regulamentar do condomínio sobre o uso de suas áreas comuns, o caminho mais seguro para o proprietário que deseja explorar essa modalidade de locação é buscar, preventivamente, tanto a aprovação assemblear da destinação quanto a regulamentação clara do acesso de hóspedes às instalações compartilhadas — reduzindo significativamente o risco de conflitos e de questionamentos judiciais posteriores.
