Tempo de leitura: 9 min · Atualizado em 05/09/2026
A inadimplência de cotas condominiais é um dos problemas mais recorrentes na gestão de condomínios no Brasil. Além da cobrança administrativa e da ação judicial, duas medidas costumam gerar dúvidas por seu impacto mais direto sobre o patrimônio do condômino devedor: o protesto extrajudicial da dívida e a penhora da própria unidade, ainda que ela seja considerada bem de família. Este artigo explica os fundamentos legais de cada etapa e, principalmente, os limites que a lei e a jurisprudência impõem a essas medidas.
O ponto de partida: multa, juros e correção conforme a convenção
Antes de qualquer medida de cobrança mais gravosa, é preciso lembrar que os encargos sobre a cota em atraso têm limites fixados em lei. O art. 1.336, §1º, do Código Civil estabelece que o condômino que não pagar sua contribuição fica sujeito a juros moratórios de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito, salvo se a convenção de condomínio fixar índices diferentes (a multa, em qualquer caso, não pode ultrapassar o teto de 2% definido em lei desde a entrada em vigor do Código Civil de 2002). A correção monetária, por sua vez, recompõe o valor da moeda e não se confunde com a multa.
Esses encargos devem estar previstos na convenção de condomínio ou no regimento interno, e a cobrança deve observar a ata de assembleia que aprovou o orçamento e o rateio das despesas — documento que serve de base para todas as medidas de cobrança subsequentes, inclusive o protesto e a execução judicial.
O protesto extrajudicial da dívida condominial
Uma vez vencida e não paga a cota condominial, o condomínio pode levar a dívida a protesto em cartório de protesto de títulos, antes mesmo de ajuizar ação de cobrança. A base legal está no art. 1º da Lei 9.492/1997, que autoriza o protesto não apenas de títulos de crédito, mas também de “outros documentos de dívida” — categoria em que se enquadra a certidão de dívida condominial, desde que instruída com a convenção de condomínio, a ata da assembleia que aprovou o débito e o demonstrativo detalhado do valor devido.
Essa possibilidade é reconhecida pela jurisprudência e vem sendo disciplinada por provimentos das corregedorias-gerais de justiça estaduais, que estabelecem os documentos exigidos para que o tabelião aceite o apontamento. Na prática, o protesto funciona como instrumento de pressão para pagamento voluntário, já que a inclusão do nome do devedor no cartório de protesto pode repercutir em seu crédito e em consultas realizadas por terceiros.
Cuidados antes de protestar
- A dívida deve estar líquida, certa e exigível, com respaldo em ata de assembleia regularmente convocada;
- O condômino deve ser notificado previamente, conforme exige o procedimento do próprio cartório (intimação para pagamento em até três dias úteis antes da lavratura do protesto);
- O protesto de dívida indevida, inexistente ou já quitada pode gerar responsabilidade civil do condomínio por dano moral, conforme entendimento consolidado nos tribunais sobre protesto indevido em geral;
- O protesto não substitui a necessidade de, havendo resistência do devedor, buscar a via judicial para a cobrança efetiva e, se for o caso, a penhora de bens.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
A ação de cobrança e a natureza propter rem da dívida
Quando a cobrança extrajudicial não resolve o inadimplemento, resta ao condomínio a via judicial. A cota condominial aprovada em assembleia e prevista na convenção registrada constitui título executivo extrajudicial (art. 784, X, do Código de Processo Civil), o que permite ao condomínio ajuizar diretamente execução, sem necessidade de prévia ação de conhecimento. Isso agiliza a cobrança e reduz custos, mas não dispensa a instrução do processo com a documentação que comprove a origem e o valor exato da dívida.
A obrigação de pagar despesas condominiais tem natureza propter rem, isto é, adere ao imóvel independentemente de quem seja o proprietário no momento da execução — o que explica por que, mesmo diante da alienação da unidade, a dívida pode ser exigida de quem detém a titularidade do bem à época da execução, conforme jurisprudência do próprio STJ sobre responsabilidade por débitos condominiais na compra e venda de imóveis.
Penhora da unidade: a exceção à impenhorabilidade do bem de família
O ponto mais sensível da cobrança condominial é a possibilidade de penhora do próprio imóvel, mesmo quando ele constitui o único bem de residência da família — hipótese em que, como regra, a Lei 8.009/1990 protege o imóvel contra a penhora por dívidas civis, comerciais, fiscais ou de qualquer outra natureza (art. 1º).
Essa proteção, contudo, não é absoluta. O art. 3º da Lei 8.009/1990 lista exceções em que a impenhorabilidade não pode ser oposta, e o inciso IV é expresso ao afastar a proteção quando a execução for movida “para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça interpreta as despesas condominiais como “contribuições devidas em função do imóvel”, enquadrando-as nessa exceção legal — entendimento consolidado na publicação Jurisprudência em Teses (Edição 68), que registra a tese: “É possível a penhora do bem de família para assegurar o pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem”, com base, entre outros, no REsp 1.401.815/ES (relatora ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2013).
Em outras palavras, o imóvel que gerou a dívida de condomínio pode, sim, ser penhorado para satisfazê-la, ainda que seja o único bem residencial da família — porque a própria lei retirou essa espécie de dívida da proteção geral do bem de família, justamente por se tratar de obrigação vinculada à manutenção e à existência do próprio imóvel.
O que essa exceção não autoriza
- Não autoriza penhora de outros bens do devedor sem observância da ordem legal de preferência prevista no Código de Processo Civil;
- Não dispensa o devido processo legal: a penhora do imóvel só ocorre em execução judicial regular, com citação e oportunidade de defesa (embargos à execução ou impugnação);
- Não impede que o devedor purgue a mora e evite a alienação judicial do imóvel até a arrematação ou adjudicação;
- Não se confunde com a exceção do inciso V do mesmo art. 3º, relativa a hipoteca oferecida como garantia real, tema que o STJ voltou a examinar recentemente sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.261, REsp 2.093.929 e REsp 2.105.326), fixando que essa exceção específica de garantia hipotecária só se aplica quando a dívida foi constituída em benefício da própria entidade familiar — julgado distinto do fundamento aplicável às dívidas condominiais, mas que reforça a leitura restritiva das exceções à impenhorabilidade.
Até onde o condomínio pode ir
Reunindo os instrumentos disponíveis, o condomínio dispõe de uma escala de medidas: cobrança administrativa com multa e juros previstos na convenção; protesto extrajudicial da dívida documentada; ação de execução com base no título extrajudicial da cota condominial; e, em último caso, penhora da unidade — mesmo que seja bem de família — para satisfação do crédito. Cada etapa, porém, está condicionada à documentação correta da dívida (ata de assembleia, convenção registrada e demonstrativo de cálculo) e ao respeito ao devido processo legal.
O que a lei não autoriza é o uso de medidas de constrangimento não pecuniário contra o condômino inadimplente — como restrição a áreas comuns de lazer ou exposição vexatória em quadros de aviso — providências que a jurisprudência do STJ considera incompatíveis com a dignidade do condômino e que devem ser afastadas em favor dos instrumentos de cobrança acima descritos, que já se mostram suficientes e legalmente amparados para a recuperação do crédito condominial.
Diante da complexidade documental exigida em cada uma dessas etapas — da correta redação da convenção à instrução do protesto e da execução judicial — a orientação de um advogado especializado em direito condominial é recomendável para que síndicos e administradoras adotem cada medida de forma juridicamente segura e proporcional ao caso concreto.
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