Tempo de leitura: 9 min · Atualizado em 05/09/2026
Trocar o piso, pintar as paredes ou reformar o banheiro parece, à primeira vista, uma decisão que cabe exclusivamente ao dono do imóvel. Em muitos casos, é isso mesmo. Mas há reformas que, mesmo realizadas dentro dos limites de uma unidade autônoma, extrapolam a esfera privada e passam a interessar a todo o condomínio — porque afetam a estrutura do prédio, os sistemas comuns ou a aparência externa da edificação. Entender essa linha divisória evita multas, embargos e discussões judiciais que se arrastam por anos.
A base legal: propriedade exclusiva x partes comuns
O art. 1.331 do Código Civil estabelece que, em edificações organizadas sob a forma de condomínio, coexistem partes de propriedade exclusiva (as unidades autônomas) e partes de propriedade comum dos condôminos. O § 2º desse mesmo artigo lista, entre as áreas comuns, o solo, a estrutura do prédio, o telhado, as redes gerais de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, além dos acessos ao logradouro público.
Essa distinção é o ponto de partida de qualquer análise sobre reforma: dentro da unidade exclusiva, o condômino exerce os poderes de proprietário; quando a obra toca elementos estruturais, redes comuns ou a fachada, o interesse deixa de ser apenas individual.
O que o condômino pode fazer sem pedir autorização
Como regra geral, obras de caráter estritamente interno, que não comprometem a segurança da edificação nem alteram sistemas compartilhados, estão dentro do direito de uso e gozo da propriedade exclusiva. Isso normalmente inclui:
- Troca de revestimentos, pisos e pintura interna;
- Reforma de bancadas, armários e layout de ambientes que não envolvam paredes estruturais;
- Substituição de louças, metais e acabamentos hidráulicos internos, sem interferir na coluna ou prumada comum;
- Troca de pontos elétricos internos, respeitada a carga do quadro e do padrão de entrada do condomínio.
Ainda assim, é prudente comunicar a portaria e a administração sobre início e duração da obra, sobretudo quando há circulação de operários, uso de elevador de serviço e descarte de entulho — exigências que costumam constar do regimento interno.
O que depende de aprovação da assembleia
Fachada e elementos externos: em regra, unanimidade
O art. 1.336, inciso III, do Código Civil impõe ao condômino o dever de “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido: no julgamento do REsp 1.483.733/RJ, a Terceira Turma decidiu que a modificação de fachada — no caso, a troca da cor das esquadrias externas de um apartamento — depende da anuência da integralidade dos condôminos, nos termos do art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1964, e determinou o retorno ao padrão original diante da ausência dessa aprovação unânime.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
Na prática, isso significa que fechamento de varanda, troca de esquadrias, instalação de toldos, redes ou aparelhos de ar-condicionado visíveis externamente e qualquer intervenção que altere o aspecto visual do prédio, salvo previsão diversa expressa na convenção, tende a exigir aprovação unânime — quórum reconhecidamente difícil de obter em condomínios com muitas unidades, o que reforça a importância de avaliar o projeto antes de contratar a obra.
Obras que comprometem a estrutura ou os sistemas comuns
O inciso II do mesmo art. 1.336 proíbe obras que comprometam a segurança da edificação. Isso abrange a demolição ou alteração de paredes estruturais, vigas e pilares, além de intervenções em prumadas hidráulicas, redes elétricas gerais e dutos de gás que atendem a mais de uma unidade. Esse tipo de obra, ainda que fisicamente executada “dentro” do apartamento, tecnicamente interfere em parte comum e normalmente demanda laudo técnico de engenheiro responsável e aprovação prévia da assembleia — muitas convenções condicionam a liberação à apresentação de ART/RRT e projeto assinado por profissional habilitado.
Quórum para obras em áreas comuns
Quando a reforma pretendida envolve diretamente as áreas comuns (e não apenas a unidade autônoma), o art. 1.341 do Código Civil fixa quóruns específicos: obras voluptuárias dependem do voto de dois terços dos condôminos; obras úteis, da maioria dos condôminos; já obras ou reparos necessários podem ser realizados pelo síndico independentemente de autorização prévia, com posterior prestação de contas à assembleia — ou, se urgentes e de despesa excessiva, mediante convocação imediata da assembleia para ciência.
Horários permitidos para a realização de obras
Não existe uma lei federal única fixando horário de obra em condomínio: a matéria é normalmente disciplinada pela legislação municipal de posturas e pela chamada “lei do silêncio”, combinada com o que dispuser o regimento interno de cada condomínio. Como diretriz comum adotada por muitas convenções, admite-se a execução de obras em dias úteis dentro de uma faixa diurna, com horário reduzido aos sábados e, em geral, vedação a domingos e feriados — mas o condômino deve sempre verificar a norma municipal do seu município e o regimento interno específico do edifício, já que os limites concretos variam de localidade para localidade.
Responsabilidade do condômino por danos a unidades vizinhas
Obras mal executadas são fonte frequente de conflito: vazamentos, infiltrações, trincas e rachaduras em unidades vizinhas ou em áreas comuns durante ou após a reforma. Nesses casos, aplica-se a regra geral de responsabilidade civil dos arts. 186 e 927 do Código Civil — quem, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, causa dano a outrem fica obrigado a repará-lo — combinada com o dever específico do art. 1.336, IV, de não utilizar a unidade de forma prejudicial à segurança e ao sossego dos demais moradores.
Na prática, isso significa que o condômino que reforma seu imóvel responde pelos danos causados a terceiros em decorrência da obra, incluindo prejuízos à unidade vizinha, independentemente de a reforma em si ter sido previamente aprovada. Ter aprovado a obra na assembleia não afasta a responsabilidade por eventual dano decorrente de execução inadequada; contratar profissionais habilitados, exigir ART/RRT e manter seguro de responsabilidade civil da obra são cuidados que reduzem esse risco.
O poder do síndico de embargar obra irregular
O art. 1.348, incisos II e IV, do Código Civil atribui ao síndico a competência para representar o condomínio na defesa dos interesses comuns e para cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Com base nesses poderes, ao identificar obra em desacordo com a convenção — por exemplo, intervenção em fachada sem aprovação, ou obra que aparenta comprometer estrutura ou rede comum —, o síndico pode notificar o condômino, solicitar a paralisação imediata dos trabalhos e, se necessário, aplicar a multa prevista na convenção (art. 1.336, § 2º, do Código Civil).
Persistindo a irregularidade, cabe ao condomínio buscar a via judicial, por meio de ação com pedido de tutela de urgência para suspensão da obra e, conforme o caso, desfazimento do que já foi executado em desacordo com a norma condominial — como ocorreu, no âmbito da fachada, no precedente do STJ mencionado anteriormente. O embargo extrajudicial, por si só, tem eficácia limitada quando o condômino resiste; por isso, a atuação formal e documentada do síndico (notificação, ata de assembleia, laudo técnico) é o que sustenta uma eventual medida judicial posterior.
Considerações finais
A regra prática é simples de enunciar, ainda que nem sempre simples de aplicar: obras estritamente internas, que não tocam estrutura, redes comuns ou fachada, cabem à liberdade do proprietário; tudo que extrapola essa esfera exige, em graus variados, o crivo da assembleia. Antes de iniciar uma reforma, vale a pena consultar a convenção e o regimento interno do condomínio, verificar se o projeto interfere em elementos comuns e, em caso de dúvida, submeter a proposta à administração previamente — o custo de perguntar antes é sempre menor do que o de desfazer uma obra depois de pronta.
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