Tempo de leitura: 9 min · Atualizado em 05/09/2026
O aluguel por temporada por meio de plataformas digitais como Airbnb e Booking tornou-se rotina em condomínios residenciais de todo o Brasil. O tema já rendeu decisão relevante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a possibilidade de a convenção restringir essa prática, mas a discussão não se esgota aí: mesmo quando a locação por temporada é tolerada ou expressamente autorizada, surgem questões práticas igualmente sensíveis — como regulamentar o uso sem simplesmente proibir, quem paga pelas despesas extras que hóspedes geram e, sobretudo, quem responde perante o condomínio pelos danos e infrações cometidos por quem está apenas de passagem. Este artigo trata desses três pontos, com base na jurisprudência do STJ e nas regras do Código Civil aplicáveis à vida condominial.
O que o STJ já decidiu sobre Airbnb em condomínio residencial
A Quarta Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.819.075/RS (relatoria originalmente do Ministro Luis Felipe Salomão, com a maioria formada pelo voto divergente do Ministro Raul Araújo), concluído em abril de 2021, fixou entendimento de que o condomínio residencial pode restringir a locação por temporada do tipo Airbnb quando a convenção estabelece destinação exclusivamente residencial às unidades. O fundamento central é que essa modalidade de locação, marcada por altíssima rotatividade de ocupantes, ausência de vínculo pessoal com a vizinhança e proximidade funcional com a atividade de hospedagem, descaracteriza a destinação residencial do imóvel, com potencial impacto sobre segurança, sossego e salubridade do prédio.
Mais recentemente, a própria Segunda Seção do STJ afetou o tema à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.443, tendo como paradigmas o REsp 2.272.536 e o REsp 2.272.537, sob relatoria do Ministro Raul Araújo), determinando a suspensão nacional dos processos que discutem se uma cláusula de destinação residencial, por si só, já basta para proibir a locação por temporada, mesmo sem vedação expressa na convenção. Enquanto a tese vinculante não é fixada, cada caso continua sendo analisado à luz das circunstâncias concretas e da redação da convenção de cada condomínio — daí a importância de o síndico e os condôminos não tratarem o tema como uma resposta única e definitiva de “sim” ou “não”.
Proibir e regulamentar são coisas diferentes
Um erro comum em assembleias é tratar a discussão como uma escolha binária entre proibir totalmente a locação por temporada ou nada fazer a respeito. Na prática, existe um espaço intermediário — e normalmente mais eficaz — que é a regulamentação do uso, preservando a convivência sem necessariamente vedar a atividade (o que, aliás, pode ser inviável em condomínios cuja convenção já autoriza expressamente esse uso ou não contém restrição clara).
O que pode ser regulamentado, mesmo sem proibição
- Cadastro obrigatório de hóspedes na portaria, com identificação e período de estadia, por razões de segurança do prédio — medida que não impede a locação, apenas confere controle de acesso;
- Uso de áreas comuns (piscina, salão de festas, academia, espaço gourmet) por hóspedes, condicionando o acesso a regras específicas, uso de crachás temporários ou, em casos justificados, acompanhamento de morador;
- Horários de entrada e saída (check-in/check-out) e de circulação de bagagens, para reduzir o impacto sobre a rotina do prédio;
- Prazo mínimo de estadia previsto em regimento interno, quando a convenção autorizar a locação por temporada mas quiser afastar a hospedagem de curtíssima duração.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
Essas medidas tendem a ser mais facilmente sustentáveis do ponto de vista jurídico do que uma proibição genérica, porque não impedem o exercício do direito de propriedade — apenas disciplinam seu exercício em nome do interesse coletivo, o que está dentro do poder normativo da assembleia sobre o regimento interno.
Rateio de despesas extras geradas pelos hóspedes
Outro ponto pouco discutido — e frequente motivo de atrito — é o custeio das despesas adicionais que a alta rotatividade de hóspedes pode gerar: maior desgaste de elevadores e áreas comuns, necessidade de reforço na portaria, limpeza extraordinária, consumo adicional de água ou energia em áreas comuns não individualizadas. A pergunta que se coloca é: essas despesas devem ser diluídas entre todos os condôminos pela cota condominial ordinária, ou podem ser cobradas especificamente de quem loca por temporada?
A resposta passa pelo princípio da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa: se o custo extra é identificável e decorre diretamente da atividade de locação por temporada de determinadas unidades, é juridicamente mais adequado que a assembleia aprove, em regimento interno, uma taxa específica proporcional ao uso — e não que o custo seja diluído indistintamente entre todos os condôminos, inclusive os que não locam suas unidades. Para ser válida, essa cobrança extra deve observar alguns requisitos:
- estar prevista em regimento interno ou convenção aprovados em assembleia, com quórum estatutário observado;
- ter valor proporcional e razoável em relação ao custo real gerado, evitando caráter punitivo disfarçado de taxa;
- não se confundir com multa por infração (que segue regras próprias do art. 1.336 do Código Civil e da convenção) nem resultar em dupla cobrança pelo mesmo fato gerador;
- ser aplicada de forma isonômica a todas as unidades que exploram a atividade, sem seletividade.
Uma cobrança extra criada sem base regimental, ou aplicada de modo arbitrário a condôminos específicos, é vulnerável a impugnação judicial por violar a isonomia entre condôminos e o próprio objeto da taxa condominial, que deve corresponder a rateio de despesas comuns e não a penalidade não prevista.
Responsabilidade do proprietário por danos e infrações causados pelo hóspede
Um dos pontos mais relevantes na prática — e que frequentemente surpreende proprietários que apenas anunciam o imóvel em plataformas digitais — é que a responsabilidade perante o condomínio não desaparece quando a unidade é ocupada por terceiros. Segundo a lógica do art. 1.336 do Código Civil e da própria convenção, cabe ao condômino (proprietário) zelar para que sua unidade, e quem a ocupa a qualquer título — familiar, locatário de longo prazo ou hóspede de temporada —, respeite as normas internas do condomínio.
Na prática, isso significa que:
- o condomínio pode aplicar advertências e multas ao proprietário por infrações cometidas pelo hóspede (uso indevido de áreas comuns, perturbação do sossego, descumprimento de normas de segurança), mesmo que o dono do imóvel esteja ausente ou sequer tenha conhecimento do fato no momento em que ocorreu;
- danos materiais causados pelo hóspede a áreas comuns ou a unidades vizinhas são, em regra, cobrados do proprietário, que depois pode buscar ressarcimento em regresso contra o hóspede ou, quando cabível, contra a plataforma de hospedagem, conforme os termos contratuais da locação;
- é recomendável — e cada vez mais comum em regimentos internos — prever a exigência de caução ou seguro específico para locações por temporada, justamente para cobrir esse tipo de risco sem transferir o ônus para o condomínio como um todo;
- a reiteração de infrações pode, a depender da gravidade e da previsão na convenção, sujeitar o proprietário a multas progressivas, sem prejuízo de discussão judicial sobre a própria permissão da atividade.
Em outras palavras: quem aluga por temporada não pode simplesmente “terceirizar” a responsabilidade para o hóspede perante o condomínio. A relação jurídica de vizinhança e as obrigações de convivência continuam vinculadas à unidade e a seu proprietário, cabendo a este, no máximo, direito de regresso contra quem efetivamente causou o dano.
Recomendações práticas
- Revisar a redação da convenção e do regimento interno antes de discutir proibição, verificando se já existe cláusula de destinação residencial e como ela tem sido interpretada;
- Priorizar a regulamentação (cadastro de hóspedes, uso de áreas comuns, prazos) como alternativa a uma proibição genérica, especialmente enquanto o Tema 1.443 do STJ não é julgado;
- Formalizar em regimento interno eventual taxa extra por despesas comprovadamente geradas pela locação por temporada, com critérios objetivos e proporcionais;
- Deixar claro, em convenção e comunicados, que o proprietário responde por infrações e danos causados por hóspedes, prevendo mecanismos como caução ou seguro;
- Acompanhar o desfecho do Tema 1.443 do STJ, que deve trazer segurança jurídica adicional sobre os limites da cláusula de destinação residencial.
Conclusão
A discussão sobre Airbnb em condomínios residenciais avançou para além da pergunta binária “pode ou não pode proibir”. A jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de restrição em determinadas hipóteses, mas o tema segue em aberto por meio do Tema 1.443, aguardando tese vinculante. Enquanto isso, síndicos e condôminos têm à disposição ferramentas mais equilibradas — regulamentação do uso, rateio proporcional de despesas extras e reforço da responsabilidade do proprietário — que reduzem conflitos sem depender exclusivamente de uma proibição que pode ser questionada judicialmente.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
