Piscina Aquecida, Sauna e Salão de Festas: Como Deve Ser o Rateio das Despesas dessas Áreas no Condomínio

Não existe uma resposta padronizada, válida para qualquer condomínio: pela regra geral do Código Civil, as despesas de manutenção de áreas de lazer — piscina aquecida, sauna, salão de festas — devem ser rateadas entre todos os condôminos, na mesma proporção das demais despesas comuns, mesmo que parte deles nunca utilize a estrutura. A cobrança diferenciada, restrita a quem efetivamente usa, ou por meio de taxa específica, só é válida quando a convenção de condomínio prevê expressamente esse critério, aprovado pelo quórum qualificado em assembleia e aplicado de forma transparente e isonômica. Na ausência dessa previsão específica, prevalece o rateio proporcional entre todos os condôminos.

É cada vez mais comum que condomínios residenciais e clubes de lazer contem com estruturas caras de manter: piscina aquecida, sauna, salão de festas com cozinha equipada, quadra coberta, espaço gourmet. Essas áreas encantam na hora da compra do imóvel, mas costumam gerar uma das discussões mais recorrentes em assembleias: quem deve pagar pela manutenção delas — todos os condôminos, na mesma proporção das demais despesas, ou apenas quem efetivamente as utiliza?

A resposta depende da combinação entre a regra legal geral, o que está escrito na convenção de condomínio e no regimento interno, e o quórum com que eventuais mudanças de critério foram aprovadas. Este artigo explica como a legislação trata o tema, em que situações a cobrança diferenciada é válida e quais cuidados o condomínio deve ter para cobrar de forma diferente sem gerar nulidades ou disputas judiciais.

A regra geral: rateio proporcional às frações ideais

O ponto de partida é a regra geral de custeio do condomínio. O Código Civil, ao tratar do condomínio edilício, estabelece como dever do condômino contribuir para as despesas condominiais na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário prevista na convenção. Essa mesma lógica já constava da lei brasileira específica sobre condomínios e incorporações, segundo a qual cada condômino concorre para as despesas do condomínio recolhendo, nos prazos fixados na convenção, a quota-parte que lhe couber no rateio — quota que, salvo disposição diversa da convenção, corresponde à fração ideal de cada unidade.

Note-se a ressalva: a própria lei abre espaço para que a convenção estabeleça critério de rateio diferente da fração ideal. Isso significa que a proporcionalidade pura não é uma regra absoluta e inderrogável — é a regra supletiva, aplicável quando o condomínio nada dispuser de diferente sobre determinada despesa. A ausência de registro da convenção, contudo, não basta para afastar sua eficácia entre os condôminos nem a obrigação de contribuir: o STJ reconhece que a convenção aprovada, embora não registrada, pode regular as relações internas. Isso não deve ser confundido com associações, loteamentos e outros arranjos chamados de condomínio de fato, cuja natureza jurídica e regime de cobrança precisam ser examinados separadamente.

Áreas de lazer de alto custo: quando o rateio pode (e deve) ser diferenciado

Piscina aquecida, sauna e salão de festas com uso frequente compartilham uma característica: geram custos de manutenção desproporcionalmente altos em relação ao restante das despesas ordinárias — consumo de gás ou energia para aquecimento, produtos químicos, manutenção de equipamentos, limpeza intensiva, eventual contratação de funcionário exclusivo para o salão de festas. Ratear integralmente esse custo entre todos os condôminos, inclusive os que jamais utilizam a estrutura, tende a gerar sensação de injustiça e, não raro, inadimplência ou judicialização.

Diante disso, é lícito — e recomendável — que a convenção de condomínio (ou, em alguns casos, o regimento interno, quando a convenção expressamente delegar o detalhamento operacional) preveja:

• Cobrança de taxa específica para uso de determinadas áreas (por exemplo, uma taxa de reserva do salão de festas que cubra limpeza e desgaste);
• Rateio diferenciado do custo de manutenção de áreas de alto consumo (como o aquecimento da piscina) apenas entre os condôminos que aderirem ao uso ou que residirem em blocos/torres com acesso à estrutura;
• Custeio via reserva financeira específica, alimentada por quem efetivamente utiliza a área, separada do fundo de despesas ordinárias.

Essa possibilidade dialoga diretamente com a regra do Código Civil segundo a qual as despesas relativas a partes suscetíveis de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. A lógica é a mesma que se aplica, por exemplo, a vagas de garagem com uso privativo: quem se beneficia individualmente de uma estrutura arca com o custo correspondente, sem repassar o ônus a quem não tem acesso a ela.

Piscina aquecida: o exemplo mais frequente de custo desproporcional

Entre as áreas de lazer, a piscina aquecida costuma ser o item mais discutido, porque o custo do aquecimento — a gás ou elétrico — pode superar, isoladamente, boa parte do orçamento de manutenção do condomínio, sobretudo em climas mais frios ou em piscinas de uso o ano todo. Alguns condomínios resolvem a questão com aquecimento sazonal, ligado apenas em determinados meses e custeado igualmente por todos; outros preferem instituir rateio diferenciado, vinculado à adesão voluntária de cada unidade ao uso da água aquecida.

Um ponto que também gera dúvida é o uso da piscina e de outras áreas de lazer por hóspedes de locação por temporada. Quando a unidade é alugada por meio de plataformas de hospedagem, os hóspedes eventualmente utilizam a estrutura sem qualquer contribuição adicional, o que já levou diversos condomínios a discutir se — e como — podem restringir esse uso ou vincular a autorização de acesso a regras específicas da convenção, tema tratado com mais detalhe em nosso artigo sobre o uso da piscina e das áreas de lazer por hóspedes de Airbnb.

Despesa ordinária ou extraordinária: por que essa distinção importa no rateio

Outro ponto frequentemente confundido é a diferença entre manutenção ordinária e obra ou melhoria extraordinária. A manutenção rotineira de uma área de lazer já existente — limpeza, produtos químicos, pequenos reparos, consumo de energia para aquecimento contínuo — é, em regra, despesa ordinária, sujeita ao rateio já previsto na convenção e ao orçamento aprovado anualmente em assembleia. Já a instalação de uma estrutura nova (por exemplo, um sistema de aquecimento que a piscina não tinha antes, ou a construção de uma sauna inexistente) é tratada como obra, sujeita a quóruns próprios de aprovação e, muitas vezes, a rateio específico definido no momento em que a obra é votada.

Essa distinção importa porque a base de cálculo, o quórum de aprovação e até a possibilidade de cobrança apenas de quem aderiu à obra variam conforme a natureza — ordinária, extraordinária necessária, útil ou voluptuária — da despesa envolvida. Um condomínio que trata como simples manutenção ordinária o que, na verdade, é uma obra nova corre o risco de ver a cobrança questionada por vício de quórum.

Requisitos para a cobrança específica ser válida

A cobrança diferenciada de despesas de áreas de lazer não pode ser criada por decisão isolada do síndico ou por prática informal reiterada. Para ter validade e resistir a eventual questionamento judicial, normalmente são necessários:

• Previsão expressa na convenção de condomínio (ou em aditivo a ela), definindo o critério de rateio diferenciado e a forma de cálculo;
• Quórum qualificado de assembleia para aprovar a alteração — a alteração da convenção exige, em regra, deliberação de condôminos que representem parcela qualificada das frações ideais (tradicionalmente referida como dois terços), conforme a legislação condominial aplicável;
• Transparência na prestação de contas, com rubrica própria no orçamento e na prestação de contas anual, permitindo identificar exatamente quanto está sendo gasto com a área de lazer específica e como o valor está sendo rateado;
• Critério objetivo e não discriminatório de definição de quem paga a taxa diferenciada — por metragem, por bloco, por adesão voluntária ao uso, ou por unidade, mas sempre com justificativa técnica e igualdade de tratamento entre situações equivalentes.

Quando o regimento interno, isoladamente e sem lastro na convenção, tenta instituir cobrança diferenciada, o risco de nulidade é significativo, pois o regimento tem função regulamentar e não pode inovar em matéria de rateio de despesas — tema que a legislação reserva à convenção, aprovada por quórum qualificado. Um síndico que institui cobrança nessas condições, sem respaldo convencional, também se expõe pessoalmente a questionamentos por má gestão, o que reforça a importância de instrução jurídica prévia e, em muitos casos, da própria contratação de um seguro de responsabilidade civil do síndico para cobrir eventuais questionamentos sobre decisões de gestão.

Obras e reformas nas áreas de lazer: outro quórum a observar

Vale lembrar que a instalação ou reforma de estruturas como sistema de aquecimento de piscina, construção de sauna ou reforma do salão de festas é tratada, para fins de aprovação, pelas regras sobre obras no condomínio. Conforme a natureza da obra — necessária, útil ou voluptuária — variam os quóruns exigidos em assembleia. Isso é relevante porque, muitas vezes, o conflito sobre rateio de despesas de manutenção nasce já na aprovação da obra: se a instalação de um sistema de aquecimento foi aprovada como benfeitoria voluptuária por poucos condôminos entusiastas, é ainda mais importante que a convenção — ou a própria assembleia que aprovou a obra — já defina, desde logo, como o custeio futuro será distribuído.

O conflito mais comum: o condômino que nunca usa a área questiona a cobrança

Na prática, a disputa típica envolve o condômino que mora no condomínio, mas nunca frequenta a piscina, a sauna ou o salão de festas, e questiona por que continua pagando rateio integral por essas áreas nas despesas ordinárias. Alguns pontos orientam a análise desses casos:

• Se a despesa está enquadrada como despesa ordinária de manutenção de área comum de uso não exclusivo — ou seja, disponível a todos os condôminos, ainda que nem todos optem por usar —, a regra geral de rateio proporcional às frações ideais tende a prevalecer, pois a disponibilidade do bem, e não o uso efetivo, é o que justifica o custeio coletivo;
• Se, ao contrário, a convenção já prevê expressamente critério diferenciado (taxa de uso, rateio apenas entre aderentes, cobrança por reserva do espaço), esse critério deve ser respeitado, desde que aprovado pelo quórum adequado e aplicado de forma isonômica;
• A mera insatisfação do condômino que não usa a estrutura, sem previsão convencional que ampare a isenção, dificilmente é suficiente, isoladamente, para afastar a cobrança do rateio geral — sendo esse justamente o tipo de situação que a alteração da convenção, promovida em assembleia, pode resolver de forma definitiva e segura.

Por isso, condomínios que enfrentam esse tipo de reclamação recorrente costumam se beneficiar de rever a convenção para instituir critérios de rateio mais claros e proporcionais ao uso, evitando tanto a insatisfação de quem não usa a estrutura quanto o risco de subfinanciamento da manutenção por parte de quem a utiliza intensamente.

O papel do síndico, do conselho fiscal e do sub-síndico na fiscalização dos custos

Manter o controle sobre despesas de áreas de lazer de alto custo não é tarefa apenas do síndico. O conselho fiscal tem papel relevante ao analisar a prestação de contas e sinalizar, antes da assembleia, se os valores gastos com aquecimento, produtos químicos ou manutenção de equipamentos estão compatíveis com o orçamento aprovado. Em condomínios de maior porte, a figura do sub-síndico também pode ser útil para acompanhar de perto a operação diária dessas estruturas, especialmente quando o síndico não reside no local ou acumula muitas atribuições — um papel cujos limites e responsabilidades são explicados em nosso artigo sobre o sub-síndico em condomínios.

Recomendações práticas para síndicos e conselhos

• Revisar a convenção e o regimento interno para verificar se já existe previsão sobre rateio diferenciado de áreas de lazer de alto custo;
• Levar à assembleia, com quórum qualificado, proposta de alteração da convenção sempre que se pretender instituir ou modificar critério de rateio específico;
• Manter rubrica orçamentária destacada para cada estrutura de alto custo, com prestação de contas individualizada;
• Documentar detalhadamente as deliberações de assembleia sobre obras e sobre custeio, evitando ambiguidades que alimentem futuras disputas;
• Avaliar, com apoio jurídico, se o uso da estrutura por hóspedes de locação por temporada ou por terceiros exige ajuste na convenção quanto a acesso e custeio.

Antes de alterar a convenção ou contestar um rateio já aprovado

O tema envolve, ao mesmo tempo, disposições do Código Civil, da legislação específica sobre condomínios e regras internas de cada condomínio, cuja redação concreta pode variar significativamente de caso para caso. Por isso, antes de instituir cobrança diferenciada, alterar a convenção ou contestar judicialmente um rateio já aprovado, é recomendável buscar assessoria jurídica especializada em direito condominial, capaz de avaliar a convenção vigente, o histórico de deliberações da assembleia e as particularidades do caso concreto antes de qualquer decisão.

Uma convenção bem redigida sobre o custeio de áreas de lazer evita, na prática, boa parte dos conflitos que chegam à assembleia e ao Judiciário: quando o critério está claro, documentado e aprovado pelo quórum correto, tanto quem usa quanto quem não usa a estrutura sabem exatamente o que esperar da próxima prestação de contas.

Perguntas frequentes

Quem não usa a piscina ou a sauna pode deixar de pagar o rateio dessas áreas?

Só se a convenção do condomínio previr expressamente essa isenção ou critério de cobrança vinculado ao uso efetivo. Sem essa previsão, prevalece a regra geral de rateio proporcional entre todos, já que a disponibilidade da estrutura, e não o uso, é o que justifica o custeio coletivo.

O síndico pode decidir sozinho cobrar taxa extra para uso do salão de festas?

Não. A instituição de taxa específica ou de critério de rateio diferenciado depende de previsão na convenção de condomínio, aprovada pelo quórum qualificado em assembleia — o síndico não tem competência para criar, isoladamente, novo critério de cobrança.

O regimento interno pode prever rateio diferenciado sem que a convenção trate do assunto?

Em regra, não. O regimento interno tem função regulamentar e não pode inovar em matéria de rateio de despesas, tema reservado à convenção. Uma cobrança diferenciada baseada apenas no regimento, sem lastro na convenção, tende a ser questionável e sujeita a nulidade.

Qual quórum é necessário para alterar a convenção e instituir rateio diferenciado para áreas de lazer?

A alteração da convenção de condomínio normalmente exige deliberação de condôminos que representem parcela qualificada das frações ideais, quórum tradicionalmente referido como dois terços, conforme a legislação condominial aplicável — o percentual exato deve ser conferido na convenção vigente e na lei em vigor à época da votação.

Hóspedes de aluguel por temporada podem ser cobrados separadamente pelo uso da piscina ou do salão de festas?

A cobrança direta de hóspedes de terceiros geralmente não é o caminho mais simples; o mais comum é o condomínio regular, via convenção ou regimento interno, o acesso desses hóspedes às áreas comuns e, se for o caso, vincular esse acesso a regras específicas de uso, sem criar cobrança direta ao hóspede.

Se a convenção for omissa, o condomínio pode simplesmente começar a cobrar taxa diferenciada a partir da próxima assembleia?

Não de forma imediata e informal. Enquanto a convenção não for alterada, pelo quórum exigido, para prever o critério diferenciado, a cobrança deve seguir a regra geral de rateio proporcional. A alteração formal da convenção é o caminho para instituir, de forma válida, o novo critério.

Sobre o autor

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Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

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