Tempo de leitura: 8 min · Publicado em 05/09/2026
Em regra, sim: uma vez ultrapassado o prazo de tolerância de até 180 dias — normalmente válido quando expressamente previsto no contrato — o comprador de imóvel na planta que sofre atraso na entrega pode optar entre manter o contrato e exigir indenização por lucros cessantes (normalmente calculados pelo valor de locação mensal do imóvel), ou resolver o contrato e reaver integralmente os valores pagos, corrigidos monetariamente, sem as retenções e prazos de devolução mais restritivos aplicáveis ao distrato por iniciativa do próprio comprador. A escolha entre essas duas vias cabe ao comprador, não à construtora.
A cláusula de tolerância de 180 dias e seus limites
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega da obra, contada a partir da data prevista no contrato, é válida quando expressamente pactuada, por representar prática comum no mercado de incorporação imobiliária diante de fatores usuais de imprevisibilidade na execução de obras. Esse prazo, contudo, não é ilimitado nem se renova automaticamente: esgotados os 180 dias de tolerância sem a entrega das chaves, a construtora entra em mora, e o comprador passa a ter direito aos remédios contratuais e legais cabíveis, independentemente de qualquer nova prorrogação unilateral por parte do incorporador.
A Lei do Distrato e a distinção entre as duas situações
A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e o Código Civil, disciplinou de forma diferenciada duas situações que não podem ser confundidas: (i) o distrato por iniciativa do próprio comprador, que decide desistir da compra por razões pessoais, hipótese em que a lei autoriza a retenção de percentual do valor pago pela construtora (normalmente até 25% a 50%, a depender de existir ou não patrimônio de afetação) e prazos mais longos para a devolução; e (ii) a resolução do contrato por atraso imputável à construtora além do prazo de tolerância, hipótese em que o comprador não deu causa ao desfazimento do negócio e, por isso, tem direito à devolução integral e imediata dos valores pagos, sem as retenções aplicáveis ao distrato voluntário.
A opção do comprador: manter o contrato ou resolvê-lo
Diante do atraso que ultrapassa o prazo de tolerância, a lei e a jurisprudência reconhecem ao comprador o direito de escolha, não impondo uma única solução: ele pode preferir manter o contrato vigente, aguardando a conclusão da obra, e cobrar da construtora indenização pelo período de atraso (tipicamente lucros cessantes correspondentes ao valor que teria recebido caso tivesse locado o imóvel, ou ao aluguel que precisou pagar por não ter onde morar); ou pode optar por resolver o contrato, com fundamento no inadimplemento da construtora (art. 475 do Código Civil), reavendo a integralidade dos valores pagos, atualizados monetariamente e, conforme o caso, acrescidos de juros, além de eventual indenização por danos morais e materiais comprovados que excedam a mera devolução dos valores.
Como se calculam os lucros cessantes pelo atraso
Quando o comprador opta por manter o contrato e ser indenizado pelo período de atraso, a jurisprudência consolidada calcula os lucros cessantes com base em percentual mensal sobre o valor atualizado do imóvel — parâmetro comumente utilizado por analogia ao rendimento médio esperado de uma locação —, aplicado desde o encerramento do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves, independentemente de o comprador comprovar que de fato pretendia alugar o imóvel a terceiros, já que se trata de presunção de prejuízo material decorrente da própria privação do uso do bem adquirido.
Multa contratual e sua aplicação recíproca
A Lei do Distrato passou a exigir que os contratos de incorporação prevejam cláusula penal para o caso de atraso imputável à construtora em patamar equivalente ao estipulado para o caso de inadimplemento do comprador, corrigindo uma assimetria histórica em que apenas o comprador inadimplente era penalizado contratualmente. Quando o contrato prevê essa multa em valor específico, ela pode ser cobrada cumulativamente com os lucros cessantes, desde que não haja dupla contagem do mesmo prejuízo, cabendo ao comprador optar pela via mais vantajosa ou, quando compatíveis, cumulá-las conforme os termos contratuais.
O dano moral pelo atraso na entrega do imóvel
Embora o simples atraso na entrega, por si só, nem sempre configure dano moral (já que se trata, em princípio, de inadimplemento contratual com repercussão patrimonial), a jurisprudência reconhece a indenização por dano moral em situações que extrapolam o mero aborrecimento — como a necessidade de sucessivas mudanças de endereço, a frustração de projeto de vida claramente demonstrado (como planejamento de casamento ou nascimento de filho vinculado à mudança para o novo imóvel), ou a reiterada e injustificada falta de informação transparente da construtora sobre o andamento da obra e as razões do atraso.
O que fazer diante do atraso: passos práticos
Diante da confirmação de que o prazo de tolerância foi ultrapassado, recomenda-se: notificar formalmente a construtora, por escrito, constituindo-a em mora e registrando a data de referência para o cálculo dos lucros cessantes; reunir toda a documentação do contrato, incluindo a data contratual de entrega e a cláusula de tolerância aplicável; documentar despesas com locação ou hospedagem alternativa durante o período de atraso; e, diante da ausência de solução amigável em prazo razoável, avaliar com orientação jurídica qual das duas vias (manutenção do contrato com indenização, ou resolução com devolução integral) melhor atende ao interesse concreto do comprador, considerando o estágio da obra e o valor de mercado atual do imóvel.
Perguntas frequentes
A cláusula de tolerância de 180 dias vale mesmo se eu não tiver lido com atenção no momento da assinatura?
Sim, desde que a cláusula esteja redigida de forma clara e compreensível no contrato, sua validade não depende da leitura atenta pelo comprador no momento da assinatura, já que se trata de condição contratual amplamente reconhecida como válida pela jurisprudência do STJ quando expressamente pactuada.
Se eu optar por resolver o contrato, a construtora pode descontar taxa de corretagem ou comissão já paga?
Quando a resolução decorre de mora da construtora (e não de desistência do comprador), a orientação predominante é a de que os valores pagos a título de comissão de corretagem também devem ser restituídos, já que o desfazimento do negócio não decorreu de escolha do comprador, mas de inadimplemento da parte vendedora.
Posso pedir a resolução do contrato mesmo que a obra já esteja quase concluída?
Sim, o direito à resolução por mora além do prazo de tolerância não se condiciona ao percentual de conclusão da obra, embora, na prática, muitos compradores prefiram, nesse estágio, optar pela manutenção do contrato com indenização, avaliando o custo-benefício de aguardar a entrega iminente.
Em quanto tempo a construtora deve devolver os valores quando a resolução é por culpa dela?
Diferentemente do distrato por iniciativa do comprador — que admite prazos de devolução parcelada mais longos —, a resolução por mora da construtora tende a exigir devolução integral e em prazo mais célere, cabendo à parte prejudicada buscar a tutela jurisdicional em caso de resistência injustificada da incorporadora.
O prazo de tolerância se aplica também a atrasos causados por caso fortuito ou força maior?
Eventos de caso fortuito ou força maior devidamente comprovados (não incluindo, em regra, dificuldades financeiras da própria construtora ou problemas de gestão da obra) podem justificar prorrogação adicional do prazo além dos 180 dias, mas o ônus de comprovar a excepcionalidade e a imprevisibilidade do evento é da construtora.
Qual o prazo prescricional para buscar essa indenização?
O prazo prescricional para ações de reparação civil decorrentes de relação de consumo é de cinco anos, contados do conhecimento do dano, conforme o art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, aplicável às relações entre comprador e incorporadora.
Notificar formalmente a construtora é o primeiro passo para preservar seus direitos
Constituir a construtora em mora por escrito assim que expirado o prazo de tolerância, documentando a data e reunindo os comprovantes de prejuízo, é a providência que estabelece o marco temporal a partir do qual os lucros cessantes passam a ser devidos e fortalece a posição do comprador em uma eventual negociação ou ação judicial futura.
