Súmula 297 e a Cláusula de Tolerância de 180 Dias no STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) é o guardião da interpretação uniforme da legislação federal, e duas de suas construções jurisprudenciais mais aplicadas no dia a dia forense dizem respeito a relações de consumo de massa: os contratos bancários e os contratos de incorporação imobiliária. De um lado, a Súmula 297 do STJ assentou que o CDC se aplica às instituições financeiras; de outro, o entendimento do STJ sobre a cláusula de tolerância nos contratos de compra e venda de imóvel na planta delimita até onde vai a margem de acomodação do incorporador antes de configurar mora e dano indenizável.

Súmula 297 do STJ: o Código de Defesa do Consumidor nas relações bancárias

A Súmula 297, aprovada pela Segunda Seção do STJ em 12 de maio de 2004, tem redação direta: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”. O enunciado consolidou precedentes como o REsp 57.974/RS e o REsp 106.888/PR, reconhecendo que operações bancárias, de crédito, de câmbio e de seguro configuram serviços remunerados prestados a destinatários finais, atraindo a incidência do artigo 3º, §2º, do CDC. Na prática, a súmula fundamenta a inversão do ônus da prova, a responsabilidade objetiva do fornecedor por defeito no serviço e o controle de cláusulas abusivas em disputas contra bancos.

Um caso recente: fraude bancária e a inversão do ônus da prova

A força prática da Súmula 297 aparece em decisão de 2026 da 1ª Vara Federal de Campo Mourão (PR), no processo nº 5008967-57.2025.4.04.7005, noticiada pela imprensa jurídica especializada. Uma aposentada teve cerca de R$ 70 mil desviados de sua conta corrente por transferências não autorizadas para casas de apostas. O magistrado invocou a Súmula 297 para afirmar que a relação entre banco e correntista é regida pelo CDC e, com base no artigo 14, concluiu que cabia ao banco comprovar a inexistência de defeito no serviço. Como não se desincumbiu desse ônus, a instituição foi condenada a restituir integralmente os valores desviados.

A cláusula de tolerância na entrega de imóveis em construção

No mercado imobiliário, é praxe do setor incluir cláusula de tolerância, pela qual o incorporador se reserva um prazo adicional — limitado, na jurisprudência do STJ, a até 180 dias corridos — para concluir a obra, sem que esse acréscimo configure, por si só, atraso contratual. A validade dessa cláusula está consolidada na jurisprudência da Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.582.318/RJ, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Nesse precedente, a Corte reconheceu que a cláusula não é abusiva quando limitada a 180 dias corridos, em razão de fatores de imprevisibilidade inerentes à atividade construtiva.

Por que a tolerância não configura mora por si só

A razão do entendimento é conciliar dois interesses legítimos: o consumidor tem direito a um prazo certo para receber o imóvel, mas a incorporação envolve variáveis técnicas e climáticas que tornam irrealista prometer uma data absolutamente inflexível. Enquanto o período de tolerância não se esgota, o incorporador não está em mora, e o consumidor ainda não tem direito a indenização por atraso.

Fim do prazo de tolerância: a mora do incorporador e suas consequências

Ultrapassado o prazo de tolerância sem entrega das chaves, a mora do incorporador se configura, e dela decorrem consequências fixadas pelo STJ no Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25 de setembro de 2019). Pelas teses fixadas, configurado o atraso, presume-se o prejuízo do adquirente, o que autoriza indenização na forma de aluguel mensal; torna-se ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo ajustado; e o indexador setorial de correção monetária deve ser substituído pelo IPCA, salvo se mais gravoso ao consumidor.

Conclusão

Os dois entendimentos analisados partem da mesma premissa: contratos de massa, firmados por adesão entre um fornecedor profissional e um consumidor vulnerável, exigem controle jurisdicional pautado pelo CDC. No campo bancário, isso se traduz na inversão do ônus da prova e na responsabilidade objetiva por falhas de segurança. No campo imobiliário, o mesmo espírito protetivo aparece na delimitação precisa de até quando o incorporador pode usar um prazo de acomodação sem responder por atraso.

Sobre o autor

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Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

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