Tempo de leitura: 9 min · Atualizado em 12/08/2026
O distrato de imóvel na planta é regido pela Lei nº 13.786/2018, que fixou percentuais de retenção pela construtora e regras para atraso na entrega. O comprador pode desistir do contrato, mas em regra não recebe todo o valor pago de volta, e o percentual varia conforme o regime da incorporação.
Este guia reúne as regras aplicáveis à rescisão e ao atraso em imóveis adquiridos na planta. O conteúdo é informativo e não substitui a leitura do contrato e a análise do caso por um advogado.
O que é a Lei do Distrato?
Resposta direta: é a Lei nº 13.786/2018, que alterou as Leis nº 4.591/1964 e nº 6.766/1979 para disciplinar a resolução do contrato por iniciativa do adquirente e as consequências do atraso na entrega.
A norma trouxe previsibilidade a um tema antes decidido caso a caso, estabelecendo limites de retenção e exigindo quadro-resumo com informações destacadas no contrato.
Contratos anteriores à lei podem seguir o entendimento jurisprudencial vigente à época, o que exige verificar a data da celebração.
Quanto a construtora pode reter no distrato?
A lei diferencia as situações conforme a existência de patrimônio de afetação, conforme resumido abaixo.
| Situação | Retenção prevista | Prazo de devolução |
| Incorporação sem patrimônio de afetação | Até 25% do valor pago | Até 180 dias da resolução |
| Incorporação com patrimônio de afetação | Até 50% do valor pago | Até 30 dias após o habite-se |
| Loteamento | Regra própria da Lei 6.766/79 | Conforme previsão legal e contratual |
Além do percentual, podem ser deduzidos valores como comissão de corretagem, impostos, cotas de condomínio e fruição pelo período de ocupação, quando aplicável.
Como funciona o prazo de tolerância de 180 dias?
A lei admite cláusula de tolerância de até cento e oitenta dias corridos para a entrega da unidade, desde que prevista expressamente e com destaque no contrato.
Esse prazo é contado após a data prevista de entrega. Somente depois de esgotado é que se configura, em regra, o atraso indenizável.
Quais são os direitos em caso de atraso na obra?
Ultrapassado o prazo de tolerância, o comprador pode optar pela resolução do contrato, com devolução integral dos valores pagos e da multa contratual, no prazo legal.
Alternativamente, pode manter o contrato e pleitear a indenização prevista em lei, correspondente a um por cento do valor pago por mês de atraso, conforme os critérios da norma.
Comissão de corretagem e taxa SATI podem ser cobradas?
A cobrança de corretagem pode ser válida quando há informação prévia e clara ao consumidor sobre o valor e o responsável pelo pagamento, tema já enfrentado em julgamento repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça.
Já a cobrança de serviço de assessoria técnico-imobiliária, conhecida como SATI, foi considerada abusiva no mesmo julgamento, por caracterizar venda casada.
É devido condomínio antes da entrega das chaves?
A responsabilidade pelas despesas condominiais, em regra, tem início com a imissão na posse da unidade, ou seja, com a entrega das chaves.
Cobranças anteriores a esse marco costumam ser questionadas, salvo situações específicas em que o adquirente já detinha a posse do bem.
O que é patrimônio de afetação?
É o regime pelo qual o terreno, as acessões e os recursos da incorporação ficam apartados do patrimônio geral da incorporadora, destinados exclusivamente àquele empreendimento.
O regime protege os adquirentes em caso de falência da incorporadora e influencia diretamente o percentual de retenção admitido no distrato.
Os percentuais de retenção na Lei do Distrato
Resposta direta: até 25% dos valores pagos como regra; até 50% no regime de patrimônio de afetação.
A Lei 13.786/2018 incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964 e organizou o desfazimento do contrato por iniciativa do adquirente. Do valor a devolver podem ser deduzidas a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder 25% da quantia paga.
Quando a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação, o percentual sobe: a pena convencional pode alcançar 50% da quantia paga, e o saldo deve ser restituído em até trinta dias após o habite-se ou documento equivalente.
Fora do regime de afetação, a devolução deve ocorrer, em regra, em até cento e oitenta dias contados do desfazimento. E, havendo revenda da unidade antes do prazo legal, o saldo deve ser restituído em até trinta dias contados da revenda.
| Situação | Retenção máxima | Prazo de devolução |
|---|---|---|
| Incorporação sem patrimônio de afetação | Corretagem + até 25% do valor pago | Até 180 dias do desfazimento |
| Incorporação com patrimônio de afetação | Corretagem + até 50% do valor pago | Até 30 dias após o habite-se |
| Revenda da unidade antes do prazo | Idem | Até 30 dias da revenda |
Além dessas deduções, a lei admite o desconto de valores como o imposto de transmissão eventualmente recolhido, a cota condominial e o IPTU do período em que o adquirente teve a posse, além de eventual valor pela fruição do imóvel quando houve imissão na posse.
Distrato por culpa da construtora: a conta é outra
Resposta direta: quando a ruptura decorre de inadimplemento da vendedora, a devolução é integral e corrigida, sem retenção.
Os percentuais do art. 67-A pressupõem desistência do adquirente. Se o contrato é desfeito porque a construtora atrasou a obra além do prazo de tolerância, não entregou o imóvel ou descumpriu obrigação essencial, a lógica se inverte.
Nessa hipótese, o comprador tem direito à restituição integral do que pagou, corrigida monetariamente, sem incidência da multa por rescisão — e, conforme o caso, com indenização adicional pelos prejuízos suportados.
Também não se admite a retenção da comissão de corretagem quando a frustração do negócio decorre da própria vendedora, nem a cobrança de encargos relativos a período posterior ao inadimplemento.
Por isso, o primeiro passo de qualquer distrato é definir quem deu causa. Essa qualificação muda completamente o resultado econômico, e é o ponto que a proposta apresentada pela construtora costuma tratar de forma conveniente.
Quadro-resumo do contrato: a proteção que quase ninguém lê
Resposta direta: a Lei 13.786/2018 tornou obrigatório um quadro-resumo com as informações essenciais do negócio.
Além de disciplinar o desfazimento, a Lei do Distrato criou um dever de transparência: o contrato de compra e venda de unidade em incorporação deve conter, logo em seu início, um quadro-resumo com os dados que mais impactam o adquirente.
Entre eles: o preço total a ser pago; o valor da parcela de entrada e a forma de pagamento; os índices de correção monetária e a periodicidade de aplicação; as consequências do desfazimento do contrato, com os percentuais de retenção; as taxas de juros; as informações sobre o prazo de entrega e a existência de tolerância; e as informações sobre eventual ônus que recaia sobre o imóvel.
A ausência dessas informações não é irrelevante: a lei prevê que a falta de qualquer requisito do quadro-resumo enseja a possibilidade de o adquirente notificar o vendedor para sanar a omissão, e a não correção no prazo legal permite a resolução do contrato por culpa do vendedor.
Na prática, isso significa que o quadro-resumo é a primeira coisa a ler — e a primeira a conferir quando se pretende discutir o contrato.
Alternativas ao distrato
Resposta direta: cessão da posição contratual, renegociação e venda da unidade costumam preservar mais valor.
Antes de aceitar uma retenção de 25% ou 50%, vale avaliar caminhos alternativos. O primeiro é a cessão da posição contratual a terceiro interessado, com anuência da incorporadora: quem entra assume o contrato, e o cedente recebe o que já pagou, eventualmente com ágio ou deságio negociado.
O segundo é a renegociação do fluxo de pagamento: alongamento do prazo, redução temporária de parcelas ou mudança da unidade para outra de menor valor no mesmo empreendimento. Incorporadoras costumam preferir manter o contrato a devolver recursos.
O terceiro, quando a obra já está avançada, é aguardar a entrega e vender o imóvel pronto, especialmente em empreendimentos que valorizaram. A conta pode ser bem melhor do que a devolução com retenção.
E, quando existe inadimplemento da construtora, a quarta alternativa é a mais vantajosa de todas: em vez de “distratar”, pleitear a resolução por culpa da vendedora, com devolução integral e corrigida — e, conforme o caso, indenização pelo período de atraso.
Perguntas frequentes sobre distrato na planta (FAQ)
1. Posso desistir da compra a qualquer momento?
A resolução por iniciativa do adquirente é admitida, mas sujeita às retenções e condições previstas em lei e no contrato.
2. Se eu não conseguir aprovar o financiamento, perco tudo?
A negativa de crédito costuma ser analisada de forma distinta da simples desistência, o que pode alterar as consequências.
3. O apartamento veio menor do que o contratado. O que fazer?
Diferenças de área além da tolerância contratual podem gerar abatimento do preço, complementação ou resolução, conforme o caso.
4. A devolução é feita de uma vez?
Depende do regime da incorporação, conforme os prazos previstos na Lei nº 13.786/2018.
5. E se a construtora falir?
A existência de patrimônio de afetação é determinante para a proteção dos adquirentes nessa hipótese.
Fontes oficiais consultadas
- Lei nº 13.786/2018 — Lei do Distrato
- Lei nº 4.591/1964 — Incorporações imobiliárias
- Código de Defesa do Consumidor
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
