Tempo de leitura: 9 min · Publicado em 11/08/2026
O prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega do imóvel na planta é válido, desde que previsto de forma expressa, clara e destacada no contrato — é o que estabelece o art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018. Vencido esse prazo sem entrega, o comprador pode optar entre a resolução do contrato, com devolução integral do que pagou, ou a manutenção do negócio com direito à indenização. O Superior Tribunal de Justiça firmou dois entendimentos decisivos: pelo Tema 970, a cláusula penal moratória equivalente ao valor locativo, em regra, impede a cumulação com lucros cessantes pelo atraso; pelo Tema 971, a cláusula penal prevista apenas contra o comprador deve servir de parâmetro indenizatório também contra a construtora, mediante adequação à obrigação desta.
Atraso de obra é o litígio imobiliário mais frequente do país, e a discussão mudou bastante desde 2018. Contratos anteriores e posteriores à Lei do Distrato recebem tratamento distinto, e a escolha entre pedir a rescisão ou manter o contrato com indenização tem consequências financeiras muito diferentes. Este guia explica cada caminho.
O prazo de tolerância de 180 dias é legal?
Resposta direta: é, desde que expresso, claro e destacado no contrato.
O art. 43-A da Lei 4.591/1964 positivou uma prática que antes era discutida caso a caso. Hoje, a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente não caracteriza inadimplemento, se a tolerância estiver prevista de maneira expressa, clara e destacada — ou seja, não pode estar escondida em letra miúda ou em cláusula genérica.
Dois pontos merecem atenção. Primeiro, o prazo é de dias corridos, contados da data prevista para a entrega. Segundo, a tolerância é única: não se admite prorrogação sucessiva por caso fortuito genérico, chuvas, escassez de mão de obra ou problemas de fornecedor, que são riscos ordinários da atividade empresarial.
O que o comprador pode fazer depois de vencida a tolerância?
Resposta direta: escolher entre desfazer o contrato ou mantê-lo e cobrar a indenização.
Ultrapassado o prazo com a tolerância, o comprador tem a opção de resolver o contrato, com devolução do que pagou, corrigido, sem retenção a título de multa por rescisão — porque a culpa é da construtora. Alternativamente, pode manter o negócio e exigir a indenização prevista em lei e em contrato pelo período de atraso.
A opção tem consequências práticas relevantes. A resolução resolve o problema imediatamente, mas devolve o comprador ao mercado em outro momento de preço. A manutenção preserva o imóvel e o valor pago, mas prolonga a espera. É uma decisão econômica tanto quanto jurídica, e deve considerar a valorização do empreendimento, o custo do aluguel e o estágio real da obra.
| Opção | Efeito principal | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Resolução do contrato | Devolução integral e corrigida dos valores pagos | Prazo de devolução e forma de pagamento |
| Manutenção com indenização | Recebe o imóvel e é indenizado pelo período de atraso | Base de cálculo da multa moratória |
Como se calcula a indenização pelo atraso?
Resposta direta: normalmente pelo valor locativo do imóvel, mês a mês, durante o período de atraso.
A lógica é a da privação do uso: o comprador que deveria estar morando no imóvel está pagando aluguel ou deixando de auferir renda. Por isso o parâmetro usual é o aluguel de mercado de imóvel equivalente, apurado por laudo ou por percentual sobre o valor do contrato.
Aqui entra o Tema 970 do STJ: havendo cláusula penal moratória equivalente ao valor locativo, ela já cobre o prejuízo pela privação do uso e, em regra, impede a cumulação com lucros cessantes decorrentes do mesmo atraso. Ou seja, não se recebe duas vezes pelo mesmo dano.
E o Tema 971 resolve a assimetria contratual: quando o contrato prevê cláusula penal apenas contra o comprador, essa mesma cláusula deve servir de parâmetro indenizatório contra a construtora, com a devida adequação à natureza da obrigação dela. É a aplicação do princípio da equivalência das prestações.
Vale registrar, para não induzir a erro: o STJ presume o prejuízo pela privação do uso durante o atraso, medido normalmente pelo valor locativo. Essa presunção, porém, é construída na jurisprudência da Corte, e não em tese repetitiva autônoma diversa do Tema 970.
Cabe dano moral por atraso na entrega?
Resposta direta: não automaticamente. Depende de circunstâncias que ultrapassem o mero inadimplemento contratual.
A regra geral é a de que descumprimento de contrato, por si só, gera dano material e não dano moral. O reconhecimento tende a ocorrer quando há atraso muito prolongado, promessas reiteradas e descumpridas, situação de vulnerabilidade específica, necessidade de mudanças sucessivas, desfazimento de outro negócio em razão da confiança na entrega ou tratamento desrespeitoso ao consumidor.
Na prática, a documentação faz toda a diferença: notificações enviadas, respostas da construtora, comprovantes de aluguel e de mudanças, cronogramas divulgados e não cumpridos. Sem esse acervo, o pedido tende a ser rejeitado.
Correção monetária e juros durante o atraso: quem paga o quê?
Resposta direta: o comprador não deve suportar encargos que decorram da própria mora da construtora.
Durante o período de atraso imputável à incorporadora, é indevida a incidência sobre o comprador de encargos ligados à evolução da obra, como o índice setorial de construção civil aplicado ao saldo devedor. A partir da data em que o imóvel deveria ter sido entregue, a correção deve seguir critério que não penalize quem já cumpriu sua parte.
Também são indevidas cobranças de taxa de condomínio e de IPTU relativas a período anterior à efetiva entrega das chaves — a obrigação nasce com a posse. Cobrar do adquirente despesas do período em que o imóvel ainda estava com a construtora é prática que costuma ser afastada judicialmente.
E se a obra estiver parada ou a construtora em recuperação judicial?
Resposta direta: a análise muda e passa pelo patrimônio de afetação e pela comissão de representantes.
O patrimônio de afetação separa o empreendimento do patrimônio geral da incorporadora, protegendo os adquirentes em caso de crise. Quando há afetação registrada, a obra pode ter continuidade sob administração da comissão de representantes, com destinação vinculada das receitas.
Sem afetação, o risco do comprador aumenta significativamente. Por isso a verificação do memorial de incorporação e da existência de patrimônio de afetação deve ocorrer antes da compra, e não depois. A mesma lógica de checagem prévia que recomendamos em documentos para comprar um imóvel se aplica com ainda mais força a imóveis na planta.
Como cobrar: roteiro prático
Resposta direta: notifique, calcule, escolha o caminho e ajuíze com prova documental organizada.
- Releia o contrato: data de entrega, cláusula de tolerância, cláusula penal e índices de correção.
- Fixe o marco do inadimplemento: data prevista + 180 dias corridos, se houver previsão válida.
- Notifique a construtora por escrito, exigindo posição sobre prazo e indenização.
- Levante o valor locativo de imóvel equivalente, para calcular a indenização mês a mês.
- Reúna comprovantes de aluguel pago, mudanças, despesas extraordinárias e comunicações.
- Escolha entre resolução e manutenção com indenização, considerando o cenário econômico.
- Ajuíze a ação com pedido claro e cálculo demonstrado, evitando cumulações que a jurisprudência rejeita.
Se a escolha for desfazer o negócio, os percentuais de retenção e os prazos de devolução seguem regras específicas, detalhadas em distrato de imóvel na planta: direitos do comprador.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. O prazo de 180 dias de tolerância é sempre válido?
Só quando previsto de forma expressa, clara e destacada no contrato, conforme o art. 43-A da Lei 4.591/1964.
2. Posso pedir aluguel e lucros cessantes ao mesmo tempo?
Em regra não. Pelo Tema 970 do STJ, a cláusula penal moratória equivalente ao valor locativo impede a cumulação com lucros cessantes pelo mesmo atraso.
3. E se o contrato só previr multa contra o comprador?
Pelo Tema 971 do STJ, essa cláusula serve de parâmetro indenizatório também contra a construtora, com adequação à obrigação dela.
4. Posso desistir e receber tudo de volta?
Quando o atraso é culpa da construtora, sim: a devolução deve ser integral e corrigida, sem retenção por rescisão.
5. Preciso pagar condomínio antes de receber as chaves?
Não. A obrigação nasce com a entrega da posse; cobranças de período anterior costumam ser afastadas.
Fontes oficiais consultadas
- Lei 4.591/1964 — art. 43-A
- Lei 13.786/2018 — Lei do Distrato
- Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990)
Leia também
- Distrato de imóvel na planta: direitos do comprador
- Documentos para comprar um imóvel
- Vícios ocultos no imóvel comprado
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
