Tempo de leitura: 10 min · Atualizado em 15/08/2026
O proprietário só pode retomar o imóvel alugado nas hipóteses previstas em lei — e o prazo original do contrato é uma barreira quase absoluta. Durante o prazo determinado, o locador não pode reaver o imóvel, salvo nos casos do artigo 9º da Lei nº 8.245/1991. Depois que o contrato se prorroga por prazo indeterminado, tudo depende de um número: 30 meses. Contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses admitem denúncia vazia, sem justificativa. Contratos verbais ou escritos com prazo inferior a 30 meses exigem denúncia cheia, com motivo legalmente previsto.
Essa distinção define quem fica e quem sai. Neste artigo explicamos a diferença entre denúncia vazia e denúncia cheia, as regras específicas da retomada para uso próprio, o prazo de cinco anos que reabre a possibilidade de retomada imotivada, o regime da locação comercial e as sanções aplicáveis ao proprietário que alega motivo falso. Conteúdo informativo, que não substitui a análise do seu caso por um advogado.
O proprietário pode pedir o imóvel de volta durante o contrato?
Resposta direta: em regra, não. O artigo 4º da Lei do Inquilinato veda ao locador reaver o imóvel durante o prazo estipulado no contrato. A retomada antecipada só é possível nas hipóteses do artigo 9º.
As situações do artigo 9º são: mútuo acordo; prática de infração legal ou contratual pelo locatário; falta de pagamento do aluguel e demais encargos; e necessidade de realizar reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do inquilino ou que ele se recuse a consentir.
Fora disso, o contrato por prazo determinado protege o locatário integralmente — mesmo que o proprietário se ofereça a pagar multa. É a contrapartida do sistema que permite ao inquilino sair antes pagando a cláusula penal proporcional, tema tratado no artigo sobre devolução do imóvel antes do prazo.
Qual a diferença entre denúncia vazia e denúncia cheia?
Resposta direta: a denúncia vazia é a retomada sem necessidade de justificativa, cabível apenas em determinadas modalidades de contrato. A denúncia cheia exige que o locador demonstre um dos motivos taxativos previstos em lei.
| Tipo de locação | Prazo do contrato | Após a prorrogação | Prazo para desocupar |
|---|---|---|---|
| Residencial escrita | Igual ou superior a 30 meses | Denúncia vazia a qualquer tempo | 30 dias |
| Residencial escrita | Inferior a 30 meses | Somente denúncia cheia (art. 47) | 30 dias, após demonstrado o motivo |
| Residencial verbal | Sem prazo escrito | Somente denúncia cheia (art. 47) | 30 dias, após demonstrado o motivo |
| Não residencial (comercial) | Qualquer | Denúncia vazia a qualquer tempo após prorrogação | 30 dias |
O contrato residencial de 30 meses ou mais se resolve automaticamente no fim do prazo, independentemente de notificação. Se o inquilino permanecer por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado — e, a partir daí, o proprietário pode denunciar a qualquer tempo, concedendo 30 dias para desocupação.
Já o contrato inferior a 30 meses cria uma proteção reforçada ao inquilino: findo o prazo, ele se prorroga automaticamente por prazo indeterminado e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses do artigo 47. É exatamente por isso que o mercado padronizou contratos de 30 meses.
Quais são os motivos que autorizam a denúncia cheia?
Resposta direta: o artigo 47 lista as hipóteses: os casos do artigo 9º; a extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel estiver relacionada ao emprego; o pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio; a demolição e edificação licenciada ou obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída nos percentuais legais; e a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos.
Essa última hipótese é decisiva e pouco divulgada: passados cinco anos ininterruptos de locação, o proprietário recupera a possibilidade de retomada imotivada mesmo em contratos que eram inferiores a 30 meses. O tempo, aqui, joga a favor do locador.
Note também a hipótese ligada ao vínculo de emprego. Quando o imóvel foi cedido em razão do trabalho — caseiro, zelador, empregado rural —, o fim do contrato de trabalho autoriza a retomada. É um ponto que exige cuidado na redação contratual, para não confundir locação com moradia funcional.
Como funciona a retomada para uso próprio?
Resposta direta: o locador pode pedir o imóvel para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio. Mas a lei impõe controles para evitar pedidos simulados.
A necessidade de utilizar o imóvel deve ser judicialmente demonstrada em duas situações típicas: quando o retomante já ocupa outro imóvel próprio com a mesma finalidade na mesma localidade, ou já retomou imóvel anteriormente; e quando o ascendente ou descendente beneficiário da retomada reside em imóvel próprio. Além disso, o retomante deve comprovar sua condição de proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, com título registrado.
Esses filtros existem porque a retomada para uso próprio é a porta mais usada — e mais abusada — para forçar a saída de inquilinos protegidos por contratos curtos ou verbais.
O que acontece se o proprietário mentir no motivo da retomada?
Resposta direta: a insinceridade do pedido tem sanção séria. O artigo 44 tipifica como crime de ação pública deixar o retomante de dar ao imóvel o fim declarado, ou não iniciar a demolição ou reparação nos prazos legais. O parágrafo único assegura ao prejudicado multa equivalente a, no mínimo, doze e, no máximo, vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado — ou do que estiver sendo cobrado do novo locatário, se o imóvel foi realugado.
Na prática, é uma das indenizações mais expressivas de toda a Lei do Inquilinato. Se o proprietário retomou alegando que a mãe iria morar no imóvel e, dois meses depois, o apartamento aparece anunciado por valor 40% maior, o ex-inquilino tem instrumento concreto de reparação.
Do lado da prova, o ex-locatário deve documentar o destino efetivo do imóvel: prints de anúncios com data, ata notarial, declarações de vizinhos ou porteiro, contas de consumo e, se possível, a nova ocupação. Sem prova do destino real, o pedido tende a não prosperar.
Como funciona a retomada na locação comercial?
Resposta direta: na locação não residencial, findo o prazo determinado e prorrogado o contrato por prazo indeterminado, o locador pode denunciá-lo a qualquer tempo, concedendo 30 dias para a desocupação.
Esse regime é bem menos protetivo que o residencial — e é justamente por isso que existe a ação renovatória. O empresário que preenche os requisitos legais tem instrumento próprio para blindar o ponto comercial, desde que respeite a janela decadencial, conforme explicamos no artigo sobre ação renovatória de aluguel comercial.
Perdido o prazo da renovatória, o comerciante fica exposto à denúncia vazia e à perda do ponto sem indenização — cenário que se repete com frequência em locações de longa data que nunca foram formalizadas adequadamente.
Qual o procedimento correto para retomar o imóvel?
Resposta direta: notificação prévia por escrito concedendo 30 dias para desocupação voluntária e, não havendo saída, ação de despejo. A notificação é pressuposto da ação e sua ausência ou imprecisão costuma derrubar o pedido.
Roteiro objetivo para o locador: (1) conferir a modalidade e o prazo do contrato; (2) verificar se a locação já está prorrogada por prazo indeterminado; (3) emitir notificação extrajudicial escrita, preferencialmente por cartório, com prazo de 30 dias e indicação do fundamento; (4) guardar o comprovante de recebimento; e (5) ajuizar a ação de despejo, instruída com o contrato, a notificação e, na denúncia cheia, a prova do motivo alegado.
Para o inquilino, a orientação é igualmente prática: verificar se o contrato é realmente igual ou superior a 30 meses; conferir se a notificação respeitou os 30 dias; e, na denúncia cheia, exigir a demonstração do motivo. Quando a retomada se funda em falta de pagamento, o rito é outro — detalhado no artigo sobre ação de despejo por falta de pagamento.
Perguntas frequentes sobre retomada do imóvel (FAQ)
1. O proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento?
Não durante o prazo determinado do contrato, salvo nas hipóteses do artigo 9º. Após a prorrogação por prazo indeterminado, depende da modalidade: contratos residenciais de 30 meses ou mais admitem denúncia vazia; os inferiores exigem motivo legal.
2. O que é denúncia vazia?
É a retomada do imóvel sem necessidade de justificativa, cabível na locação residencial escrita com prazo igual ou superior a 30 meses já prorrogada, e na locação não residencial prorrogada por prazo indeterminado.
3. Quanto tempo tenho para desocupar depois da notificação?
Trinta dias, contados do recebimento da notificação escrita. Não havendo desocupação voluntária, o locador deverá ajuizar ação de despejo.
4. Contrato de aluguel de 12 meses permite denúncia vazia?
Não. Contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses se prorrogam automaticamente e só admitem retomada nas hipóteses do artigo 47, entre elas o uso próprio e a vigência ininterrupta superior a cinco anos.
5. E se o dono pedir o imóvel para morar e depois alugar para outra pessoa?
O artigo 44 trata a conduta como crime de ação pública e assegura ao prejudicado multa de doze a vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado, ou do que estiver sendo cobrado do novo locatário.
Fontes oficiais consultadas
- Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (arts. 4º, 6º, 9º, 44, 46, 47, 57 e 59)
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil
Leia também
- Contrato de locação: entenda seus direitos e obrigações
- Ação renovatória de aluguel comercial: requisitos e prazo
- Direito de preferência do inquilino na venda do imóvel
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
