Tempo de leitura: 10 min · Atualizado em 12/08/2026
A ação de despejo por falta de pagamento é o meio processual para retomar o imóvel quando o locatário deixa de pagar o aluguel e os encargos, conforme a Lei nº 8.245/1991. Em determinadas situações a lei admite liminar para desocupação em quinze dias, e o locatário pode evitar a rescisão quitando o débito no prazo legal.
Este guia explica o funcionamento do procedimento e seus principais pontos. O conteúdo é informativo e não substitui a análise do contrato e do caso concreto por um advogado. Para o panorama completo da relação locatícia, veja nosso guia sobre contrato de locação: direitos e obrigações.
O que é a ação de despejo por falta de pagamento?
Resposta direta: é a ação pela qual o locador pede a rescisão da locação e a retomada do imóvel em razão do inadimplemento do aluguel ou dos encargos previstos em contrato.
A Lei do Inquilinato disciplina as hipóteses de despejo e o procedimento aplicável. A ação pode ser cumulada com a cobrança dos valores em atraso, o que costuma ser feito para concentrar a discussão em um único processo.
O despejo é a via adequada para a retomada fundada em relação locatícia, não se confundindo com as ações possessórias, que protegem a posse fora desse contexto contratual.
É necessário notificar o inquilino antes?
Na hipótese de falta de pagamento, a lei não exige notificação prévia como condição para o ajuizamento. A mora decorre do próprio vencimento da obrigação.
Ainda assim, a comunicação prévia é uma prática comum, pois pode viabilizar acordo, evitar custos processuais e reduzir o tempo de solução do conflito.
Cabe liminar para desocupação em 15 dias?
A Lei nº 8.245/1991 prevê hipóteses em que o juiz pode conceder liminar para desocupação em quinze dias, mediante prestação de caução pelo locador, conforme os requisitos legais.
Entre as situações previstas está a ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios quando o contrato não conta com qualquer das garantias locatícias admitidas em lei.
A concessão depende do preenchimento dos requisitos e da avaliação do juízo, não sendo automática.
O que é purgação da mora?
É o pagamento do débito pelo locatário para evitar a rescisão do contrato. A lei prevê que o locatário possa requerer a purgação no prazo da contestação, quitando os valores devidos.
O montante costuma abranger aluguéis e acessórios vencidos, multas, juros, custas e honorários advocatícios, conforme o cálculo apresentado e a decisão judicial.
A lei também estabelece restrição ao uso repetido desse benefício em determinado período, o que deve ser observado caso a caso.
Como a garantia locatícia influencia o processo?
A existência de fiança, caução ou seguro-fiança altera o cenário. Além de afetar a possibilidade de liminar, a garantia oferece ao locador um caminho adicional para satisfazer o crédito.
| Situação | Reflexo no despejo |
| Contrato sem garantia | Pode viabilizar a liminar de desocupação mediante caução |
| Contrato com fiador | Cobrança pode alcançar o fiador conforme os termos da fiança |
| Caução em dinheiro | Valor pode ser utilizado conforme previsão contratual e legal |
| Seguro-fiança | Acionamento da seguradora conforme a apólice contratada |
O que acontece se o inquilino não desocupar?
Determinada a desocupação e escoado o prazo fixado, pode ser expedido mandado de despejo, com possibilidade de cumprimento forçado nos termos da decisão judicial.
O procedimento segue as regras processuais aplicáveis, e a atuação por vias próprias, fora do processo, não é admitida.
É possível fazer acordo durante a ação?
Sim. O acordo pode prever parcelamento do débito, prazo para desocupação voluntária ou combinação de ambos, sendo levado à homologação judicial.
A composição costuma reduzir custos e tempo, mas seus termos devem ser claros quanto a valores, prazos e consequências do descumprimento.
Purgação da mora: quando o inquilino ainda pode salvar a locação
Resposta direta: pagando integralmente o débito no prazo de quinze dias da citação, uma vez a cada dois anos.
A Lei do Inquilinato permite que o locatário evite a rescisão pagando o valor devido dentro do prazo legal contado da citação. A purgação deve ser integral: alcança aluguéis e acessórios vencidos, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários advocatícios do advogado do locador, fixados na forma da lei.
Há um limite importante: não se admite a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação. É a regra que impede o uso reiterado do expediente por inquilinos contumazes.
Do lado do locador, isso significa que a citação bem-feita e o cálculo correto do débito são decisivos. Cálculo inflado gera discussão e atrasa; cálculo incompleto permite purgação por valor menor do que o devido.
Do lado do locatário, a lição é agir de imediato. O prazo é curto e a perda dele, em regra, sela a desocupação.
Despejo liminar: quando a desocupação vem antes da sentença
Resposta direta: em hipóteses legais específicas, mediante prestação de caução.
A lei autoriza a concessão de liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, em situações taxativas — entre elas o descumprimento do acordo de desocupação, a extinção do contrato de trabalho quando a ocupação decorre do emprego, o término do prazo da locação para temporada e a falta de pagamento quando a locação foi contratada sem qualquer das garantias legais.
Nessas hipóteses, exige-se a prestação de caução pelo locador, normalmente equivalente a três meses de aluguel, que responde por eventuais prejuízos ao locatário caso a decisão seja depois revertida.
Essa possibilidade explica uma escolha contratual relevante: locações celebradas sem garantia permitem ao locador buscar a desocupação liminar por falta de pagamento — vantagem processual que compensa, em parte, a ausência de fiador ou de seguro-fiança.
Concedida a liminar e não desocupado o imóvel no prazo, expede-se mandado de despejo, com possibilidade de uso de força policial e de arrombamento, na forma da lei.
Erros que atrasam a retomada do imóvel
Resposta direta: cálculo mal feito, contrato frágil e ausência de vistoria inicial.
O erro mais comum é a planilha de débito inconsistente: encargos cobrados em duplicidade, índices aplicados incorretamente, multa acima do contratado. Isso transforma um processo simples em discussão de mérito e retarda meses a desocupação.
O segundo é o contrato mal redigido, sem definição clara de encargos, sem índice de reajuste, sem previsão de multa e sem qualificação completa das partes e do imóvel. Locação verbal, embora válida, dificulta enormemente a prova.
O terceiro é a ausência de vistoria inicial documentada. Sem ela, a discussão sobre danos na devolução vira palavra contra palavra, e o locador dificilmente consegue reter a garantia ou cobrar reparos.
O quarto é aceitar pagamentos parciais informalmente durante o processo, sem documentar a natureza e a imputação de cada valor — prática que gera discussão sobre quitação e sobre eventual novação do débito.
Fiador e garantias na ação de despejo
Resposta direta: o fiador pode ser incluído desde o início, e seu bem de família responde pela dívida.
Em locações garantidas por fiança, é possível cumular o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e acessórios, incluindo o fiador no polo passivo da cobrança. Essa cumulação economiza tempo e evita a necessidade de ação autônoma depois.
Um ponto especialmente relevante: a Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça afirma a validade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação. É a exceção prevista no art. 3º da Lei 8.009/1990, e explica por que a fiança continua sendo a garantia mais eficaz para o locador — e a mais arriscada para quem assina.
Quando a garantia é o seguro-fiança, o locador aciona diretamente a seguradora, conforme a apólice, o que costuma ser mais rápido. Quando é caução em dinheiro, ela é limitada a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em favor do locador ao final apenas na medida do que for devido.
A lei veda a exigência cumulativa de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato — prática ainda comum e que pode ser questionada pelo locatário.
Perguntas frequentes sobre despejo por falta de pagamento (FAQ)
1. Quantos meses de atraso permitem o despejo?
A lei não fixa um número mínimo de meses. O inadimplemento configurado já pode fundamentar a ação, observado o contrato.
2. O inquilino pode ser despejado com filhos pequenos?
A existência de filhos não impede a ação, mas questões sociais podem ser consideradas na fixação de prazos e na condução do processo.
3. Posso trocar a fechadura do imóvel?
Não. A retomada deve ocorrer pela via judicial adequada, sob pena de responsabilização do locador.
4. O fiador responde pelo débito?
Depende dos termos da fiança e da legislação aplicável, sendo comum a responsabilidade até a efetiva devolução do imóvel quando assim pactuado.
5. Quanto tempo demora uma ação de despejo?
Não há prazo fixo. A duração depende da comarca, da existência de defesa, de acordo e do cumprimento das decisões.
Fontes oficiais consultadas
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
