Tempo de leitura: 10 min · Atualizado em 12/08/2026
Regularizar um imóvel significa levar a titularidade para a matrícula do Cartório de Registro de Imóveis, e o caminho varia conforme a origem do problema: falta de escritura, contrato de gaveta, herança sem inventário ou ocupação em núcleo urbano informal. Cada situação tem uma via própria e um custo tributário distinto.
Este guia organiza as principais rotas de regularização e os tributos envolvidos. O conteúdo é informativo e não substitui a análise da matrícula e da documentação por um advogado.
O que significa regularizar um imóvel?
Resposta direta: é concluir os atos necessários para que o proprietário de fato conste como titular na matrícula do imóvel, com a descrição física correta e sem pendências registrais.
A propriedade imobiliária se transfere pelo registro do título. Ter contrato, recibo ou posse antiga não basta: sem registro, o adquirente não é proprietário perante terceiros.
A regularização pode envolver duas frentes: a jurídica, que corrige a titularidade, e a física, que atualiza área, construção e habite-se na matrícula.
Como regularizar um imóvel sem escritura?
O primeiro passo é obter a certidão de matrícula e identificar quem consta como titular registral. A partir daí verifica-se a cadeia de transmissões e onde ela foi interrompida.
Se o vendedor está vivo, localizável e o negócio foi quitado, a via natural é lavrar a escritura pública e registrá-la. Se há recusa, falecimento ou impossibilidade de localização, existem alternativas judiciais e extrajudiciais.
Como legalizar um imóvel comprado por contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é o instrumento particular não registrado. Reconhecer firma não o transforma em título de propriedade nem dispensa o registro na matrícula.
Estando o preço quitado, a via costuma ser a adjudicação compulsória. Não sendo possível reconstituir a cadeia, a usucapião pode ser o caminho, conforme o tempo e a natureza da posse.
Quando cabe a adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é o meio para obter o título de propriedade quando o promitente vendedor, tendo recebido o preço, não outorga a escritura definitiva.
A Lei nº 14.382/2022 incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, permitindo a adjudicação compulsória por via extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, observados os requisitos legais.
Como regularizar imóvel de herança sem inventário?
Enquanto não houver inventário e partilha, o imóvel permanece em nome do falecido e a transmissão aos herdeiros não é averbada. Isso impede a venda regular do bem.
O inventário pode ser judicial ou extrajudicial. A via extrajudicial, em cartório, é admitida quando há consenso entre herdeiros capazes e inexistência de testamento, nos termos da legislação processual.
Concluída a partilha, o formal ou a escritura é levado a registro, e a matrícula passa a refletir a titularidade dos herdeiros.
O que é REURB e quando ela se aplica?
A REURB é a regularização fundiária urbana disciplinada pela Lei nº 13.465/2017. Destina-se a núcleos urbanos informais consolidados, alcançando o conjunto do núcleo e não apenas um lote isolado.
Divide-se em REURB de Interesse Social, voltada a população de baixa renda, e REURB de Interesse Específico. O procedimento é conduzido pelo Município e culmina na titulação dos ocupantes.
Quando usar a usucapião extrajudicial na regularização?
A usucapião extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, permite reconhecer a aquisição pela posse diretamente no cartório, mediante ata notarial, planta, memorial e anuências.
É via adequada quando a cadeia registral está rompida e não é viável obter a escritura do titular anterior. Havendo impugnação, o caso pode ser remetido ao Judiciário.
Qual o momento correto de pagar o ITBI?
Resposta direta: o Supremo Tribunal Federal firmou, no Tema 1.124 da repercussão geral, que o fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência da propriedade, que se dá com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Assim, a promessa de compra e venda ou a cessão de direitos, isoladamente, não constituem fato gerador do imposto. Na prática, contudo, é comum a exigência de comprovação do recolhimento antes da lavratura ou do registro, o que gera discussões.
Qual é a base de cálculo do ITBI?
O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, presumindo-se como tal o valor da transação declarado pelo contribuinte.
O município não pode arbitrar previamente valor de referência unilateral, sendo necessário instaurar processo administrativo próprio para afastar a presunção, assegurado o contraditório.
Qual a diferença entre ITBI e ITCMD?
Os dois incidem sobre transmissão de bens, mas em situações distintas e por entes diferentes.
| Aspecto | ITBI | ITCMD |
| Competência | Municipal | Estadual |
| Hipótese | Transmissão onerosa entre vivos | Transmissão por morte ou doação |
| Exemplos | Compra e venda, permuta | Herança, legado, doação |
| Momento | Registro da transferência | Abertura da sucessão ou doação |
| Base legal | CF, art. 156, II | CF, art. 155, I |
Confundir os dois é erro frequente e pode gerar recolhimento indevido ou atraso na conclusão do inventário e do registro.
Incide ITBI na usucapião?
A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, ou seja, não decorre de transmissão feita pelo antigo titular. Por essa razão, em regra não há incidência de ITBI.
Permanecem devidos, contudo, os emolumentos cartorários, as custas e as demais despesas próprias do procedimento escolhido.
Como regularizar a construção na matrícula?
A regularização física exige a averbação da construção, normalmente instruída com habite-se ou certidão equivalente expedida pelo Município e com a comprovação da situação fiscal da obra.
Quando a área registrada não corresponde à real, pode ser necessária a retificação de área, com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e anuência dos confrontantes.
Reurb: as duas modalidades e o que muda em cada uma
Resposta direta: Reurb-S para população de baixa renda, com gratuidade; Reurb-E para os demais casos, com custos a cargo dos beneficiários.
A Lei 13.465/2017 organizou a regularização fundiária urbana em duas modalidades. A Reurb de Interesse Social (Reurb-S) aplica-se a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarada em ato do poder executivo municipal, com isenção de custas e emolumentos para o registro dos atos.
A Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) alcança os núcleos não enquadrados como de interesse social, e nela os custos da regularização são suportados pelos beneficiários ou pelo responsável pelo parcelamento irregular.
Em ambas, o instrumento central é a legitimação fundiária, forma originária de aquisição da propriedade conferida por ato do poder público a quem ocupa núcleo urbano informal consolidado, e a legitimação de posse, título que pode ser convertido em propriedade após o prazo legal.
O procedimento envolve levantamento do núcleo, elaboração de projeto de regularização, aprovação municipal, expedição da certidão de regularização fundiária e registro, com abertura de matrículas individualizadas para as unidades.
Qual caminho seguir em cada situação
Resposta direta: depende de existir título, de quem é o titular e de haver ou não litígio.
| Situação | Instrumento adequado |
|---|---|
| Comprou, pagou e o vendedor não outorga escritura | Adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial |
| Posse antiga sem título, imóvel particular | Usucapião, judicial ou extrajudicial |
| Construção existente e não averbada | Averbação da construção, com habite-se e documentação técnica |
| Área da matrícula divergente da real | Retificação de registro, com anuência dos confrontantes |
| Núcleo urbano informal consolidado | Reurb-S ou Reurb-E |
| Casas sobrepostas no mesmo terreno | Direito real de laje |
| Loteamento não registrado | Regularização pelo loteador ou pelo município; suspensão de pagamentos pelo adquirente |
Escolher o instrumento errado é a principal causa de retrabalho. Muita gente tenta usucapir quando bastaria adjudicar, ou tenta retificar a área quando na verdade pretende incorporar terreno de terceiro — hipótese em que o registrador recusa e o tempo se perde.
Por isso, o passo zero é sempre o mesmo: extrair a certidão de matrícula atualizada e mapear, com precisão, o que existe no papel e o que existe no mundo real. É a diferença entre esses dois retratos que define o caminho.
Perguntas frequentes sobre regularização de imóvel (FAQ)
1. Como regularizar imóvel que só tem contrato de gaveta?
Se o preço está quitado, a via costuma ser a adjudicação compulsória; se a cadeia registral está rompida, a usucapião pode ser adequada.
2. Posso vender imóvel que está em nome do falecido?
Não sem a conclusão do inventário e o registro da partilha, salvo autorização judicial específica no curso do processo.
3. Quando devo pagar o ITBI?
Segundo o Tema 1.124 do STF, o fato gerador ocorre com o registro da transferência na matrícula do imóvel.
4. A prefeitura pode arbitrar o valor do ITBI?
Conforme o Tema 1.113 do STJ, a base é o valor declarado na transação, e o afastamento dessa presunção exige processo administrativo próprio.
5. REURB serve para regularizar um lote isolado?
A REURB é voltada a núcleos urbanos informais consolidados, e não à regularização individual de um único imóvel fora desse contexto.
Fontes oficiais consultadas
- Lei de Registros Públicos — arts. 216-A e 216-B
- Lei nº 13.465/2017 — Regularização fundiária urbana
- Constituição Federal — arts. 155, I e 156, II
- Código Civil — Lei nº 10.406/2002
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
