Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 11/08/2026
Quem pagou integralmente o imóvel e não consegue a escritura definitiva pode obter a propriedade sem processo judicial. O art. 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022, permite que a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão seja efetivada extrajudicialmente, no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel — sem prejuízo da via jurisdicional. São legitimados o promitente comprador, qualquer de seus cessionários ou promitentes cessionários, seus sucessores e também o promitente vendedor, todos representados por advogado. E o § 2º do dispositivo é expresso: o deferimento da adjudicação independe de prévio registro da promessa ou da cessão — em linha com a Súmula 239 do STJ, segundo a qual o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda.
Essa é uma das inovações mais úteis do direito imobiliário recente e ainda é pouco conhecida. Ela resolve, em semanas, situações que antes consumiam anos de ação judicial: vendedor desaparecido, empresa extinta, herdeiros que não se organizam, incorporadora que não outorga a escritura. Este guia detalha os requisitos, os documentos e os limites do procedimento.
Quando cabe a adjudicação compulsória?
Resposta direta: quando o preço foi pago e o vendedor não outorga o título de transmissão da propriedade plena.
A adjudicação é o mecanismo que substitui a vontade do promitente vendedor pela decisão do registrador ou do juiz. Ela pressupõe promessa de compra e venda ou de cessão, pagamento integral do preço e recusa ou inércia na outorga da escritura definitiva.
Os cenários típicos são conhecidos de qualquer advogado imobiliário: vendedor que não é localizado; empresa vendedora encerrada sem sucessor identificável; espólio sem inventário concluído; loteadora que sumiu; incorporadora que não regularizou a documentação; e contratos antigos em cadeia de cessões sucessivas.
Quais documentos são exigidos pelo art. 216-B?
Resposta direta: seis itens, todos listados no § 1º do dispositivo.
- Instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão, conforme o caso.
- Prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de quinze dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que pode delegar a diligência ao oficial de registro de títulos e documentos.
- Ata notarial lavrada por tabelião de notas, da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato, a prova do pagamento do preço e a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade.
- Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, demonstrando a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa.
- Comprovante de pagamento do ITBI.
- Procuração com poderes específicos.
Note a lógica do procedimento: a notificação prévia de quinze dias é o que caracteriza o inadimplemento, e a ata notarial é o documento que consolida a prova. Ela documenta os fatos, mas não substitui o contrato nem decide o direito — quem qualifica e decide é o oficial de registro.
Preciso ter registrado a promessa de compra e venda?
Resposta direta: não. O § 2º do art. 216-B dispensa expressamente o registro prévio.
Esse ponto é decisivo, porque a maioria dos contratos particulares nunca foi levada a registro. A dispensa legal está alinhada à Súmula 239 do STJ, que já afirmava que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Isso significa que contratos de gaveta antigos, cessões sucessivas por instrumento particular e promessas nunca registradas podem, sim, chegar ao registro por essa via — desde que a cadeia contratual seja demonstrável e o pagamento comprovado.
| Etapa | Onde | Prazo relevante |
|---|---|---|
| Notificação extrajudicial ao promitente vendedor | Registro de Imóveis, com possível delegação ao RTD | 15 dias para outorgar o título |
| Ata notarial | Tabelionato de Notas | — |
| Certidões e ITBI | Distribuidores e Município | — |
| Requerimento por advogado | Registro de Imóveis do imóvel | — |
| Qualificação e registro | Registro de Imóveis | — |
Adjudicação extrajudicial ou judicial: qual escolher?
Resposta direta: a extrajudicial quando não há litígio; a judicial quando existe conflito real.
A via administrativa é mais rápida e previsível, mas pressupõe ausência de controvérsia. Se houver impugnação, disputa sobre o pagamento, discussão sobre a validade do contrato ou litígio já instaurado — o que as certidões dos distribuidores tendem a revelar —, o caminho é o Judiciário.
Também vão para a via judicial os casos com cadeia dominial defeituosa, ausência de matrícula individualizada, imóvel não averbado, pendências urbanísticas e situações em que o próprio registro precisa ser retificado antes da transmissão. Muitas dessas pendências são resolvíveis com regularização prévia, conforme explicamos em como regularizar um imóvel: escritura, ITBI e Reurb.
Adjudicação, usucapião ou escritura: qual instrumento usar?
Resposta direta: depende de existir contrato, pagamento comprovado e vendedor identificável.
Se há promessa de compra e venda, preço pago e vendedor identificável, o instrumento natural é a adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial. Se há contrato mas o preço não foi integralmente pago, o caminho é quitar ou discutir o saldo antes.
Se não há contrato, ou a cadeia se perdeu, ou o vendedor é inalcançável e a posse é longa e com ânimo de dono, o instrumento adequado é a usucapião, que pode inclusive ser processada no cartório, como detalhamos em usucapião extrajudicial em cartório.
E se o vendedor está disponível e disposto, nada disso é necessário: basta lavrar a escritura pública e registrá-la. A diferença entre esses atos e seus efeitos está em escritura e registro de imóvel.
Quanto custa e quanto tempo leva?
Resposta direta: os custos são de cartório e honorários; o prazo costuma ser de semanas a poucos meses.
Compõem o custo: emolumentos da ata notarial, notificação extrajudicial, certidões, ITBI, emolumentos do registro calculados sobre o valor do imóvel conforme a tabela estadual e honorários advocatícios. O ITBI é obrigatório e deve ser recolhido antes do requerimento — sua base e o momento do pagamento estão em ITBI: quem paga, quando pagar e qual a base de cálculo.
Comparado a uma ação de adjudicação, o ganho de tempo é expressivo. O fator que mais atrasa é a notificação: quando o promitente vendedor não é localizado, o procedimento se alonga e pode exigir alternativas previstas na regulamentação registral.
O que pode fazer o pedido ser rejeitado?
Resposta direta: litígio revelado nas certidões, prova de pagamento frágil e cadeia contratual incompleta.
A qualificação registral é rigorosa, e é assim que deve ser: o registrador está sendo chamado a transferir propriedade sem a assinatura do titular. Os motivos mais comuns de recusa são a existência de ação envolvendo o contrato, revelada pelas certidões dos distribuidores; a insuficiência da prova do pagamento integral do preço; a falta de correspondência entre as partes do contrato e os titulares constantes da matrícula; e a ausência de notificação válida.
Também comprometem o pedido divergências na descrição do imóvel, inexistência de matrícula individualizada, construção não averbada, pendências de loteamento e desdobro irregular. Boa parte disso pode ser resolvida antes, com retificação de área, averbação da construção e regularização registral.
Rejeitado o pedido, não há perda de direito: permanece aberta a via judicial, e é possível suscitar dúvida para que o juízo corregedor se manifeste sobre a exigência formulada pelo registrador.
Roteiro prático em sete passos
Resposta direta: organize a prova antes de acionar o cartório.
- Extraia a matrícula atualizada e confira quem é o titular registrado e quais ônus existem.
- Monte a cadeia contratual: promessa original, cessões, sucessões, com todas as assinaturas e datas.
- Reúna a prova do pagamento: recibos, comprovantes bancários, quitação, declaração de quitação.
- Levante as certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do seu domicílio.
- Requeira a notificação extrajudicial do promitente vendedor pelo registro de imóveis, abrindo o prazo de quinze dias.
- Lavre a ata notarial com todos os elementos exigidos pelo inciso III.
- Recolha o ITBI e protocole o requerimento, subscrito por advogado, com procuração de poderes específicos.
Esse encadeamento evita retrabalho. Erros de ordem — lavrar a ata antes da notificação, por exemplo — costumam obrigar a refazer atos e pagar emolumentos duas vezes.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. O que é adjudicação compulsória?
É o mecanismo que transfere a propriedade ao comprador que pagou o imóvel quando o vendedor não outorga a escritura definitiva, substituindo a vontade dele.
2. Preciso ir à Justiça?
Não necessariamente. Desde a Lei 14.382/2022, o art. 216-B da Lei 6.015/1973 permite a adjudicação extrajudicial no registro de imóveis, sem prejuízo da via judicial.
3. O contrato precisa estar registrado?
Não. O § 2º do art. 216-B dispensa o registro prévio da promessa ou da cessão, em linha com a Súmula 239 do STJ.
4. Quem pode requerer?
O promitente comprador, seus cessionários ou promitentes cessionários, seus sucessores e também o promitente vendedor, todos representados por advogado.
5. Serve para contrato de gaveta antigo?
Pode servir, desde que seja possível demonstrar a cadeia contratual e o pagamento integral do preço, e não haja litígio sobre o negócio.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Escritura e registro de imóvel: qual a diferença
- Usucapião extrajudicial em cartório
- Comprar imóvel financiado: contrato de gaveta
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
