Tempo de leitura: 9 min · Atualizado em 15/08/2026
Quando o proprietário decide vender o imóvel alugado, o inquilino tem preferência para comprá-lo em igualdade de condições com terceiros. O locador deve notificá-lo por escrito com todas as condições do negócio, e o locatário tem 30 dias para aceitar de forma inequívoca. Existe, porém, um requisito que quase ninguém cumpre e que decide o destino de todo o direito: para tomar o imóvel de quem comprou, o contrato de locação precisa estar averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda.
Sem essa averbação, o inquilino preterido não consegue adjudicar o imóvel — resta-lhe apenas pedir perdas e danos contra o antigo proprietário. Neste artigo explicamos o conteúdo obrigatório da notificação, os prazos decadenciais, as hipóteses em que a preferência não se aplica, a ordem de prioridade entre condômino, sublocatário e locatário, e o que acontece com o contrato de locação depois da venda. Conteúdo informativo, que não substitui a análise do seu caso por um advogado.
O que é o direito de preferência do inquilino?
Resposta direta: é o direito, previsto no artigo 27 da Lei nº 8.245/1991, de o locatário adquirir o imóvel locado com prioridade sobre terceiros, em igualdade de condições, quando o proprietário decide vendê-lo, prometer vendê-lo, ceder ou prometer ceder direitos ou dar em pagamento.
A lógica é de proteção da posse e de estabilidade da moradia ou do ponto comercial. Quem já ocupa o imóvel e mantém uma relação contratual regular tem interesse legítimo em ser consultado antes de o bem passar a um estranho.
O direito é do locatário, e não uma faculdade do locador. A notificação não é gentileza: é obrigação legal, e seu descumprimento gera consequências patrimoniais concretas.
Como deve ser feita a notificação de venda ao inquilino?
Resposta direta: por escrito e de forma completa. A comunicação deve informar todas as condições do negócio — em especial o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais sobre o imóvel e o local e horário em que o inquilino pode examinar a documentação.
A completude é o que torna a notificação válida. Um recado genérico dizendo “vou vender o imóvel, você tem interesse?” não cumpre a função legal, porque o inquilino não consegue avaliar se as condições são as mesmas oferecidas ao terceiro. Uma notificação incompleta equivale, na prática, à ausência de notificação.
Na prática, o meio mais seguro é a notificação extrajudicial por cartório de títulos e documentos, com comprovante de recebimento. E-mail ou aplicativo de mensagens podem servir como prova quando inequívocos, mas oferecem margem para discussão sobre autoria e recebimento.
Qual o prazo do inquilino para responder e o que acontece se ele aceitar?
Resposta direta: o artigo 28 concede 30 dias, contados da notificação, para o locatário manifestar de forma inequívoca sua aceitação integral da proposta. Passado esse prazo sem aceitação clara, o direito de preferência caduca.
Três observações técnicas importantes:
- A aceitação precisa ser integral. Contraproposta não é aceitação: pedir desconto ou mudar a forma de pagamento equivale a recusa, e libera o proprietário para negociar com terceiros.
- Silêncio significa recusa. Diferentemente de outras situações da lei locatícia, aqui a inércia do inquilino extingue o direito.
- Se o locador desistir depois da aceitação, o artigo 29 o responsabiliza pelos prejuízos causados ao locatário, inclusive lucros cessantes.
Do lado do inquilino, aceitar sem ter condições de pagar também gera risco: a aceitação vincula, e o descumprimento posterior pode ensejar responsabilização. Antes de responder, é prudente verificar capacidade de crédito e a situação registral do imóvel — assunto que detalhamos no artigo sobre documentos necessários para comprar um imóvel com segurança.
O que fazer se o imóvel for vendido sem oferecer preferência?
Resposta direta: o artigo 33 dá duas alternativas ao locatário preterido. A regra geral é pleitear perdas e danos contra o antigo proprietário. Excepcionalmente, é possível depositar o preço e haver o imóvel para si — mas apenas se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação, e a ação for proposta em até seis meses do registro da venda.
| Situação do contrato | Remédio disponível | Prazo | Contra quem |
|---|---|---|---|
| Averbado na matrícula há mais de 30 dias antes da venda | Adjudicação: depósito do preço e das despesas de transferência para haver o imóvel | 6 meses do registro do ato de venda | Adquirente e alienante |
| Não averbado na matrícula | Somente perdas e danos | Prazo prescricional civil aplicável | Antigo proprietário |
É por isso que a averbação do contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis é uma providência de altíssimo custo-benefício e, ainda assim, raramente adotada. Sem publicidade registral, o terceiro que comprou é protegido pela boa-fé, e o inquilino não consegue desfazer o negócio. A diferença entre o que está no contrato e o que está na matrícula é exatamente o tema do nosso artigo sobre escritura e registro de imóvel.
Em quais situações não existe direito de preferência?
Resposta direta: o artigo 32 afasta a preferência nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Nos contratos firmados a partir de outubro de 2001, também não alcança a alienação decorrente de alienação fiduciária.
A exclusão da venda judicial é relevante: em leilão de execução, o inquilino não tem preferência legal para arrematar. O mesmo vale para o leilão extrajudicial do imóvel financiado com alienação fiduciária — tema que tratamos no artigo sobre alienação fiduciária e leilão do imóvel financiado.
Também não há preferência na doação nem na permuta, porque nessas hipóteses não há preço em dinheiro a ser igualado — falta o pressuposto da igualdade de condições.
Quem tem prioridade: condômino, sublocatário ou locatário?
Resposta direta: havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino tem prioridade sobre a do locatário. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, a preferência cabe ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.
Se houver pluralidade de pretendentes na mesma posição, a lei estabelece critérios objetivos de desempate: prefere o locatário mais antigo e, sendo da mesma data, o mais idoso. Já quando a alienação envolve mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incide sobre a totalidade dos bens objeto da alienação — o inquilino não pode escolher comprar só a unidade que ocupa.
O que acontece com a locação depois que o imóvel é vendido?
Resposta direta: pelo artigo 8º, o adquirente pode denunciar o contrato, concedendo 90 dias para a desocupação — salvo se a locação for por prazo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbada na matrícula do imóvel.
São três condições cumulativas, e novamente a averbação aparece como elemento decisivo. Presentes as três, o comprador assume a locação e deve respeitá-la até o fim do prazo. Faltando qualquer uma, ele pode retomar o imóvel em 90 dias.
Há ainda um prazo para o próprio adquirente: a denúncia deve ser exercida em 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso de compra e venda. Depois disso, presume-se a concordância com a manutenção da locação. Trata-se de proteção importante ao inquilino, frequentemente ignorada por compradores que demoram a se manifestar.
Perguntas frequentes sobre direito de preferência (FAQ)
1. O proprietário é obrigado a oferecer o imóvel ao inquilino antes de vender?
Sim. O artigo 27 da Lei do Inquilinato assegura ao locatário preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições, mediante notificação escrita com todas as condições do negócio.
2. Qual o prazo para o inquilino responder à oferta de venda?
Trinta dias contados da notificação, com aceitação integral e inequívoca. Contraproposta ou silêncio equivalem à recusa, e o direito de preferência caduca.
3. Posso anular a venda se não fui notificado?
Somente se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da alienação, com ação proposta em até seis meses do registro da venda e depósito do preço. Caso contrário, cabe apenas indenização.
4. Existe preferência em leilão, doação ou permuta?
Não. O artigo 32 exclui a preferência na venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, incorporação e, nos contratos posteriores a outubro de 2001, na alienação fiduciária.
5. O novo dono pode me tirar do imóvel?
Pode denunciar a locação com prazo de 90 dias, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel.
Fontes oficiais consultadas
- Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (arts. 8º e 27 a 34)
- Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil (arts. 513 a 520 — preempção)
Leia também
- Contrato de locação: entenda seus direitos e obrigações
- Documentos para comprar um imóvel: guia da compra segura
- Escritura e registro de imóvel: qual a diferença
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
