Tempo de leitura: 9 min · Publicado em 12/08/2026
A venda de imóvel de ascendente a descendente é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido — é a regra do art. 496 do Código Civil. O parágrafo único dispensa o consentimento do cônjuge quando o regime de bens for o da separação obrigatória. O prazo para pleitear a anulação é de dois anos, contados da conclusão do ato, por aplicação do art. 179 do Código Civil, que fixa esse prazo decadencial quando a lei prevê a anulabilidade sem estabelecer prazo próprio. A antiga Súmula 494 do STF, que previa prescrição de vinte anos, foi construída sob o Código Civil de 1916 e não prevalece diante do prazo específico do Código atual.
A regra existe para proteger a legítima dos herdeiros necessários contra doações disfarçadas de venda. Ela não proíbe o negócio — apenas exige transparência e concordância de quem pode ser prejudicado. Este guia mostra como fazer a operação corretamente e o que acontece quando ela é feita sem os cuidados devidos.
Por que a lei exige o consentimento dos outros filhos?
Resposta direta: para impedir a simulação de venda que, na prática, seria doação e antecipação desigual da herança.
Se um pai vende um imóvel a um dos filhos por valor simbólico, ou vende sem que o preço seja efetivamente pago, o resultado prático é a transferência gratuita de patrimônio a apenas um herdeiro, fora das regras da colação e sem respeitar a legítima dos demais.
Como provar simulação é difícil, o legislador optou por uma solução preventiva: exigir o consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge. Havendo concordância de todos, o negócio é válido e não gera discussão futura.
O consentimento deve ser expresso, e o modo mais seguro é a participação dos anuentes na própria escritura, como intervenientes anuentes, ou por procuração com poderes específicos. Anuência verbal ou presumida não atende à exigência legal.
Quem precisa consentir?
Resposta direta: todos os demais descendentes e o cônjuge do alienante, salvo separação obrigatória.
- Todos os descendentes do vendedor, e não apenas os filhos: netos que sejam herdeiros por representação também devem ser considerados.
- O cônjuge do alienante, exceto se o regime for o da separação obrigatória de bens, hipótese expressamente dispensada pelo parágrafo único do art. 496.
- O companheiro, em união estável, deve ser tratado com cautela: a prudência recomenda a anuência, ainda que o dispositivo mencione apenas o cônjuge.
Não sendo possível obter a anuência de algum descendente — por recusa injustificada, por exemplo —, resta a via judicial de suprimento, com demonstração de que o negócio é real, oneroso e por preço compatível com o mercado.
Qual o prazo para anular?
Resposta direta: dois anos, contados da conclusão do ato.
O art. 179 do Código Civil estabelece que, quando a lei dispuser que determinado ato é anulável sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato. É o que se aplica à venda de ascendente a descendente.
Esse prazo curto tem consequência prática relevante: passados dois anos sem impugnação, o negócio se consolida. Para quem foi preterido, portanto, a inércia é fatal; para quem comprou, o tempo trabalha a favor.
A Súmula 494 do STF, que falava em prescrição de vinte anos, foi editada sob o Código Civil de 1916 e não convive com a regra específica do Código de 2002. Citá-la como se estivesse em vigor é um dos erros mais comuns em conteúdos desatualizados sobre o tema.
| Aspecto | Regra |
|---|---|
| Natureza do vício | Anulabilidade, não nulidade |
| Quem pode alegar | Descendentes preteridos e cônjuge que não consentiu |
| Prazo | 2 anos da conclusão do ato (art. 179) |
| Como evitar | Anuência expressa de todos na escritura |
| Dispensa do cônjuge | Regime de separação obrigatória |
E a doação de pai para filho? Qual a diferença?
Resposta direta: a doação é permitida, mas é tratada como adiantamento da legítima e deve ser levada à colação.
Nada impede que pais doem imóveis a filhos. A doação a descendente, porém, é considerada adiantamento do que lhe cabe por herança e deve ser conferida no inventário, salvo dispensa expressa feita pelo doador dentro da parte disponível.
Há ainda o limite da doação inoficiosa: é nula a doação na parte que exceder aquilo de que o doador poderia dispor em testamento no momento da liberalidade. Como a legítima dos herdeiros necessários corresponde à metade do patrimônio, a doação que ultrapassa a parte disponível é atacável nessa porção.
É frequente a combinação de doação com reserva de usufruto vitalício em favor dos pais, estrutura que mantém a renda e o controle do imóvel com os doadores. Os efeitos práticos desse arranjo estão em usufruto de imóvel: direitos e deveres.
Como formalizar a venda com segurança
Resposta direta: anuência expressa, preço real e prova do pagamento.
- Levante a relação completa de descendentes e a situação conjugal do vendedor.
- Obtenha anuência expressa de todos, preferencialmente na própria escritura.
- Pratique preço compatível com o mercado e documente a avaliação.
- Comprove o pagamento por transferência bancária rastreável — dinheiro em espécie enfraquece a operação.
- Recolha o ITBI e registre a escritura na matrícula.
- Guarde toda a documentação, porque a discussão, se vier, ocorrerá anos depois.
Vale lembrar que o Fisco também examina esse tipo de operação: venda por valor muito inferior ao de mercado pode ser requalificada como doação, com incidência do imposto estadual correspondente. A conferência da base de cálculo e dos tributos é parte do planejamento, assim como no cálculo do ITBI na transmissão do imóvel.
Compra e venda entre irmãos, tios e outros parentes: há restrição?
Resposta direta: não há a restrição do art. 496, mas existem outras vedações e cautelas.
A regra do art. 496 alcança apenas a linha reta descendente: pais e filhos, avós e netos. Venda entre irmãos, entre tios e sobrinhos ou entre primos não exige anuência de terceiros.
Isso não significa ausência de risco. Negócios entre parentes com preço muito abaixo do mercado, sem pagamento comprovado ou realizados em contexto de dívidas, atraem discussões de simulação e de fraude contra credores. E o art. 497 do Código Civil traz vedações próprias, proibindo, sob pena de nulidade, a compra por tutores, curadores, testamenteiros e administradores dos bens confiados à sua guarda ou administração, entre outras hipóteses.
Há ainda o direito de preferência entre condôminos: o art. 504 impede que o condômino em coisa indivisível venda sua parte a estranhos se outro consorte a quiser, tanto por tanto. Em imóveis herdados e ainda em copropriedade, essa regra é frequentemente ignorada e gera anulação de vendas.
Como o Fisco enxerga a venda entre parentes
Resposta direta: pelo valor real da operação — e a diferença pode ser tributada como doação.
Quando o preço declarado é significativamente inferior ao valor de mercado ou ao valor de referência adotado pelo município, a administração tributária pode entender que houve doação na diferença, com incidência do imposto estadual sobre transmissão causa mortis e doação, além de eventual autuação por recolhimento a menor do imposto municipal de transmissão.
Do lado do vendedor, há também a apuração de ganho de capital: a diferença entre o custo de aquisição e o valor de alienação é fato gerador de imposto de renda, com regras próprias de isenção e redução conforme o caso. Declarar valor artificialmente baixo para reduzir esse tributo cria risco desproporcional.
A recomendação prática é simples: pratique preço real, documente a avaliação, use transferência bancária rastreável e recolha corretamente os tributos. Uma operação bem documentada resiste tanto ao questionamento dos herdeiros quanto ao do Fisco — e a economia obtida com informalidade quase nunca compensa o passivo gerado.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. Pai pode vender imóvel para um filho só?
Pode, desde que os demais descendentes e o cônjuge consintam expressamente, conforme o art. 496 do Código Civil.
2. E se um filho não concordar?
Sem a anuência, o negócio é anulável. Havendo recusa injustificada, cabe buscar o suprimento judicial do consentimento.
3. Qual o prazo para anular a venda?
Dois anos contados da conclusão do ato, por aplicação do art. 179 do Código Civil.
4. A Súmula 494 do STF ainda vale?
Ela foi construída sob o Código Civil de 1916, com prazo de vinte anos, e não prevalece diante do prazo específico do Código atual.
5. Precisa da anuência do cônjuge sempre?
Não. O parágrafo único do art. 496 dispensa o consentimento do cônjuge no regime de separação obrigatória de bens.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Usufruto de imóvel: direitos e deveres
- Inventário de imóveis: judicial ou extrajudicial
- ITBI: quem paga e qual a base de cálculo
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
