Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 12/08/2026
O usufruto é o direito real que separa o uso e o gozo do bem da sua titularidade: o usufrutuário tem direito à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos (art. 1.394 do Código Civil), enquanto o nu-proprietário conserva a propriedade despida dessas faculdades. Tratando-se de imóvel, e não resultando de usucapião, o usufruto só se constitui mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.391). O usufruto não pode ser transferido por alienação, mas o seu exercício pode ser cedido por título gratuito ou oneroso (art. 1.393) — é o que permite ao usufrutuário alugar o imóvel e ficar com os aluguéis. A extinção se dá com o cancelamento do registro, nas hipóteses do art. 1.410, entre elas a renúncia ou a morte do usufrutuário, o termo de duração, a consolidação e a culpa do usufrutuário que aliena, deteriora ou deixa arruinar o bem.
O usufruto é usado no Brasil sobretudo em dois contextos: no planejamento sucessório, quando pais doam imóveis aos filhos reservando para si o usufruto vitalício, e na proteção do cônjuge ou companheiro. Apesar de comum, é frequentemente mal compreendido — especialmente quanto a quem paga o quê e ao que acontece na hora de vender.
Como se constitui o usufruto de imóvel?
Resposta direta: por ato de vontade registrado na matrícula, por disposição legal ou por usucapião.
A forma mais comum é a convencional: escritura pública de doação com reserva de usufruto, ou de instituição de usufruto, levada a registro. Sem registro, não há direito real — existe, no máximo, um contrato entre as partes, sem oponibilidade a terceiros e sem efeito perante o adquirente do imóvel.
Há também o usufruto legal, decorrente da própria lei, e o usufruto que resulta de usucapião, hipótese em que o art. 1.391 dispensa o registro como forma de constituição, embora o registro continue necessário para publicidade e segurança.
Quanto à duração, o usufruto pode ser vitalício — o mais frequente — ou a termo. Em favor de pessoa jurídica, extingue-se pela extinção dela ou, se perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que começou a ser exercido.
Quais são os direitos do usufrutuário?
Resposta direta: posse, uso, administração e percepção dos frutos.
O art. 1.394 sintetiza tudo. Na prática, isso significa que o usufrutuário pode morar no imóvel, administrá-lo, alugá-lo e ficar integralmente com os aluguéis, colher os frutos naturais e civis, e defender sua posse com as ações possessórias.
O usufruto se estende, salvo disposição em contrário, aos acessórios da coisa e seus acrescidos (art. 1.392). Havendo florestas ou recursos minerais, o dono e o usufrutuário devem prefixar a extensão do gozo e a forma de exploração.
O que o usufrutuário não pode é alienar o próprio usufruto. O art. 1.393 é expresso: não se pode transferir o usufruto por alienação, mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso. É essa distinção que autoriza a locação e a cessão do exercício, sem permitir a venda do direito.
Quem paga IPTU, condomínio e manutenção?
Resposta direta: em regra o usufrutuário, que arca com os encargos ordinários e a conservação; o nu-proprietário responde pelas despesas extraordinárias.
A lógica legal é a de que quem usa e frui suporta os custos correntes da fruição. Assim, cabem ao usufrutuário as despesas ordinárias de conservação, os tributos incidentes sobre a posse e o uso — como o IPTU —, as taxas de serviço e as reparações ordinárias.
Ao nu-proprietário cabem as obras extraordinárias e as que interessem à estrutura e à substância do bem, além das dívidas que oneram a propriedade em si. Nada impede, porém, que as partes disciplinem essa divisão de forma diversa no título constitutivo — e é altamente recomendável fazê-lo, porque a maior parte dos conflitos entre usufrutuário e nu-proprietário nasce exatamente daí.
| Encargo | Em regra, quem paga |
|---|---|
| IPTU e taxas de serviço | Usufrutuário |
| Condomínio ordinário | Usufrutuário |
| Reparos de conservação e manutenção | Usufrutuário |
| Obras estruturais e extraordinárias | Nu-proprietário |
| Seguro do imóvel | Conforme o título; na falta, discute-se caso a caso |
Dá para vender imóvel com usufruto?
Resposta direta: dá, mas o comprador adquire a nua-propriedade e o usufruto continua gravando o bem.
O nu-proprietário pode alienar sua posição, e o usufruto registrado acompanha o imóvel, vinculando o adquirente. Na prática, isso reduz drasticamente o valor de mercado e o interesse dos compradores, porque quem compra não pode usar nem alugar o bem enquanto durar o usufruto.
Por isso, a venda “limpa” exige o concurso das duas partes: o nu-proprietário aliena a propriedade e o usufrutuário renuncia ao usufruto na mesma escritura, com o consequente cancelamento do registro. A divisão do preço entre eles é matéria de acordo e deve ser expressamente ajustada.
Ao comprar, portanto, é indispensável ler a matrícula e verificar a existência do gravame — mais um item da diligência documental tratada em certidões negativas na compra de imóvel.
Como o usufruto se extingue?
Resposta direta: pelas hipóteses do art. 1.410, sempre com cancelamento do registro na matrícula.
As causas legais são: renúncia ou morte do usufrutuário; termo de sua duração; extinção da pessoa jurídica em favor de quem foi constituído, ou o decurso de trinta anos do início do exercício; cessação do motivo que o originou; destruição da coisa, observadas as regras legais; consolidação, quando usufruto e propriedade se reúnem na mesma pessoa; culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens; e o não uso ou não fruição do bem.
Um ponto operacional que causa muito transtorno: a morte do usufrutuário extingue o direito, mas não cancela automaticamente o registro. É preciso requerer a averbação do cancelamento, instruída com a certidão de óbito. Sem isso, a matrícula continua ostentando o gravame e a venda trava.
Outro ponto sensível é a renúncia: ela é ato formal, feito por escritura pública e levado a registro, e pode ter repercussões tributárias que devem ser avaliadas antes.
Usufruto e planejamento sucessório: cuidados
Resposta direta: a doação com reserva de usufruto é útil, mas exige atenção à legítima e às cláusulas restritivas.
A doação de imóvel aos filhos com reserva de usufruto vitalício aos pais é uma das estruturas mais usadas no país. Ela antecipa a transmissão, mantém o controle e a renda com os doadores e simplifica o futuro inventário.
Os cuidados essenciais são três. Primeiro, a doação a descendente é tratada como adiantamento da legítima e, em regra, deve ser trazida à colação no inventário, salvo dispensa expressa dentro da parte disponível. Segundo, a doação não pode ultrapassar a parte de que o doador poderia dispor em testamento, sob pena de ser considerada inoficiosa. Terceiro, se houver mais de um filho e a intenção for tratamento diferenciado, isso precisa estar juridicamente estruturado.
Vale ainda lembrar que a venda de ascendente a descendente tem regra própria: é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente consentirem, conforme o art. 496 do Código Civil, dispensado o consentimento do cônjuge no regime de separação obrigatória.
Usufruto, uso e habitação: qual a diferença?
Resposta direta: são três direitos reais em escala decrescente de amplitude.
O usufruto é o mais amplo: dá posse, uso, administração e frutos, permitindo inclusive alugar o imóvel e ficar com a renda.
O uso é mais restrito: autoriza usar a coisa e perceber os frutos apenas na medida das necessidades do usuário e de sua família. Não serve para exploração econômica ampla.
A habitação é a mais estreita: confere o direito de residir gratuitamente no imóvel com a família, sem poder alugá-lo nem cede-lo. É personalíssima.
Essa graduação importa muito no planejamento: reservar usufruto quando se pretende manter renda; instituir habitação quando se quer apenas garantir moradia a alguém sem lhe dar poder de exploração econômica.
Direito real de habitação do cônjuge sobrevivente
Resposta direta: o art. 1.831 assegura ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, o direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.
São três elementos: independência do regime de bens; imóvel destinado à residência da família; e ser o único daquela natureza a inventariar. O direito é assegurado sem prejuízo da participação que caiba ao cônjuge na herança — ou seja, soma-se ao quinhão, não o substitui.
Na prática, isso significa que o viúvo ou a viúva pode permanecer morando no imóvel da família mesmo que a propriedade seja dos herdeiros. Os filhos titulares da nua-propriedade não podem exigir a desocupação nem cobrar aluguel enquanto perdurar o direito.
Como o direito é personalíssimo e gratuito, o titular não pode alugar o imóvel a terceiros. E, por incidir sobre bem de outrem, deve ser levado ao registro para plena publicidade, evitando que um comprador desavisado adquira imóvel ocupado por direito real não aparente na matrícula.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. O usufrutuário pode alugar o imóvel e ficar com o aluguel?
Pode. O art. 1.394 lhe assegura a percepção dos frutos, e o art. 1.393 permite ceder o exercício do usufruto por título oneroso.
2. Quem paga o IPTU no usufruto?
Em regra o usufrutuário, junto com as despesas ordinárias de conservação. As obras extraordinárias cabem ao nu-proprietário.
3. Posso vender um imóvel gravado com usufruto?
Pode vender a nua-propriedade, mas o usufruto continua gravando o bem. Para venda plena, o usufrutuário precisa renunciar na escritura.
4. O usufruto acaba automaticamente com a morte?
O direito se extingue, mas o registro não se cancela sozinho: é preciso requerer a averbação do cancelamento com a certidão de óbito.
5. Usufruto precisa ser registrado?
Sim, quando recai sobre imóvel e não resulta de usucapião. O art. 1.391 exige o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Escritura e registro de imóvel
- Comprar imóvel de herança ou em inventário
- Certidões negativas na compra de imóvel
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
