Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 12/08/2026
O inventário pode ser feito por escritura pública, em cartório, quando houver consenso entre os interessados e todos forem capazes — é o que autoriza o art. 610, § 1º, do Código de Processo Civil, com obrigatória assistência de advogado. A regra tradicional exigia ainda a inexistência de testamento, mas ela foi flexibilizada pela Resolução CNJ 571/2024, que alterou a Resolução CNJ 35/2007: havendo testamento, admite-se a via extrajudicial desde que haja prévia autorização judicial decorrente da abertura e do cumprimento do testamento, além do consenso entre os interessados. Com menor ou incapaz, admite-se a escritura desde que cada um receba parte ideal em cada bem, sem atos de disposição, e haja manifestação favorável do Ministério Público. Não havendo consenso, o inventário é necessariamente judicial.
Imóvel só se transmite de fato quando o formal de partilha ou a escritura de inventário é registrado na matrícula. Até lá, os herdeiros não conseguem vender, financiar ou dar em garantia — e a conta vai crescendo com multas e com a valorização da base de cálculo do imposto. Este guia organiza o caminho.
Quando o inventário pode ser feito em cartório?
Resposta direta: quando há consenso, todos são capazes e a situação se enquadra nas hipóteses autorizadas.
Os requisitos clássicos são três: acordo integral entre os interessados sobre a partilha; capacidade civil de todos; e assistência de advogado, comum ou de cada parte. A escritura é lavrada em qualquer tabelionato de notas, sem vinculação ao domicílio do falecido ou à localização dos bens, e constitui título hábil para o registro.
Com a Resolução CNJ 571/2024, dois obstáculos históricos foram flexibilizados. O testamento deixou de ser impedimento absoluto: é possível a via extrajudicial mediante prévia autorização judicial decorrente da abertura e do cumprimento do testamento, mantido o consenso. E a presença de menor ou incapaz passou a ser admitida quando cada um receber parte ideal em cada bem, sem atos de disposição, e houver manifestação favorável do Ministério Público.
Como se trata de norma administrativa recente, a orientação prática é consultar previamente o tabelionato e a corregedoria estadual, porque a implementação pode variar entre unidades da federação.
Quando o inventário é obrigatoriamente judicial?
Resposta direta: quando falta consenso.
Divergência sobre a partilha, disputa sobre a existência de bens, discussão sobre a condição de herdeiro, questionamento de doações anteriores, necessidade de produção de prova — tudo isso exige o Judiciário. O mesmo vale para situações que demandem decisão sobre pedidos incompatíveis com a via consensual.
O procedimento judicial admite o rito do arrolamento, mais simples e rápido, quando há consenso mas alguma circunstância impede o cartório, e o inventário pelo rito comum nos casos litigiosos.
| Situação | Via |
|---|---|
| Consenso, todos capazes, sem testamento | Extrajudicial |
| Consenso com testamento | Extrajudicial, com prévia autorização judicial |
| Consenso com menor ou incapaz | Extrajudicial, com quinhão em parte ideal e parecer favorável do MP |
| Litígio entre herdeiros | Judicial |
Qual o prazo para abrir o inventário?
Resposta direta: dois meses da abertura da sucessão, conforme o art. 611 do CPC — com multa fiscal estadual pelo atraso.
O CPC estabelece que o processo de inventário e partilha deve ser instaurado dentro de dois meses a contar da abertura da sucessão, ultimando-se nos doze meses subsequentes, prazos que o juiz pode prorrogar. O descumprimento não extingue o direito à herança, mas costuma gerar multa sobre o imposto de transmissão, conforme a legislação de cada estado.
Além da multa, a demora traz outros custos: a base de cálculo do imposto tende a acompanhar a valorização do imóvel; despesas de condomínio e IPTU continuam correndo; e a ausência de titularidade regular impede a venda, o financiamento e até a locação formal.
Quais documentos são necessários?
Resposta direta: documentos do falecido, dos herdeiros, dos bens e das dívidas.
- Do falecido: certidão de óbito, documentos pessoais, certidão de casamento atualizada, pacto antenupcial se houver, certidão negativa de testamento.
- Dos herdeiros e do cônjuge: documentos pessoais, certidões de casamento ou nascimento, comprovantes de endereço.
- Dos imóveis: certidão de matrícula atualizada, carnê de IPTU ou ITR com valor venal, certidão negativa de tributos municipais, certidão de ônus.
- Dos demais bens: extratos, documentos de veículos, contratos societários, aplicações.
- Das dívidas: comprovantes de débitos do falecido, que são pagos pelo espólio nos limites da herança.
Um ponto que trava muitos inventários é a irregularidade registral do imóvel: construção não averbada, matrícula com área divergente, imóvel sem escritura. Nesses casos, é preciso regularizar antes — caminhos tratados em habite-se e averbação da construção e em retificação de área e georreferenciamento.
Como o imóvel é efetivamente transferido?
Resposta direta: pelo registro do formal de partilha ou da escritura na matrícula do imóvel.
Concluído o inventário, judicial ou extrajudicial, o título resultante deve ser levado ao Registro de Imóveis da situação de cada bem, com o comprovante de recolhimento do imposto de transmissão causa mortis e doação. Só com esse registro os herdeiros passam a constar como proprietários.
Enquanto o registro não acontece, o imóvel permanece em nome do falecido, e qualquer negócio depende da regularização. É por isso que a compra de imóvel nessa situação exige cuidados específicos, tratados em comprar imóvel de herança ou em inventário.
Quanto custa?
Resposta direta: imposto estadual de transmissão, emolumentos e honorários advocatícios.
O componente mais relevante é o imposto de transmissão causa mortis e doação, de competência estadual, com alíquotas e regras de base de cálculo definidas por cada estado, além de isenções específicas — frequentemente para imóveis de baixo valor destinados à moradia.
Somam-se os emolumentos da escritura e do registro, calculados sobre o valor dos bens conforme tabela estadual, as certidões e os honorários advocatícios. Em regra, a via extrajudicial é mais rápida e mais previsível; a diferença de custo total entre as vias é menor do que se imagina, porque o imposto e os emolumentos incidem de todo modo.
Dá para vender um imóvel antes de terminar o inventário?
Resposta direta: dá, com autorização judicial no inventário judicial ou por cessão de direitos hereditários.
No inventário judicial, a venda de bem do espólio depende de autorização do juiz, ouvidos os interessados e o Ministério Público, nos termos do art. 619, I, do Código de Processo Civil. O inventariante requer, justifica a necessidade ou a conveniência da alienação e, deferido o alvará, o negócio é realizado.
A alternativa é a cessão de direitos hereditários, admitida pelo art. 1.793 do Código Civil, que exige escritura pública. O herdeiro cede a terceiro o direito à sucessão aberta, ou o quinhão de que dispõe. É importante saber que o direito à sucessão aberta é considerado bem imóvel para efeitos legais, o que explica a exigência de forma pública.
Duas limitações merecem destaque. A herança é indivisível até a partilha, de modo que a cessão recai sobre fração ideal do todo, e não sobre bem certo — a cessão de bem determinado antes da partilha é ineficaz. E existe direito de preferência dos coerdeiros: o herdeiro que quiser ceder sua quota a estranho deve dar preferência aos demais, em igualdade de condições.
Para quem compra, o risco é evidente: adquire-se posição em um acervo ainda não definido. Por isso, a diligência deve incluir a análise do processo, das dívidas do espólio e da existência de outros herdeiros, como detalhamos em comprar imóvel de herança ou em inventário.
Erros que mais atrasam o inventário
Resposta direta: documentação registral irregular e ausência de acordo sobre valores.
O primeiro erro é começar sem diagnóstico. Antes de qualquer petição ou escritura, extraia a matrícula de cada imóvel, confira se a construção está averbada, se a área confere e se existem ônus. Imóvel irregular trava o registro do formal de partilha e obriga a refazer etapas.
O segundo é subestimar a questão tributária. A base de cálculo do imposto estadual, as isenções aplicáveis e as regras de avaliação variam bastante, e decisões tomadas sem essa análise custam caro.
O terceiro é deixar de tratar do uso do imóvel durante o inventário. Quando um herdeiro reside sozinho no bem comum, é recomendável formalizar a situação — por acordo ou por arbitramento de aluguel —, para evitar que a ocupação prolongada gere disputas futuras, inclusive sobre usucapião, tema tratado em usucapião entre herdeiros e coproprietários.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. Inventário pode ser feito em cartório?
Pode, havendo consenso e sendo todos capazes, com assistência de advogado, conforme o art. 610, § 1º, do CPC.
2. Existindo testamento, é obrigatório o inventário judicial?
Não necessariamente. A Resolução CNJ 571/2024 admite a via extrajudicial mediante prévia autorização judicial decorrente da abertura e do cumprimento do testamento.
3. E se houver herdeiro menor de idade?
Admite-se a escritura quando cada incapaz receber parte ideal em cada bem, sem atos de disposição, e houver manifestação favorável do Ministério Público.
4. Qual o prazo para abrir o inventário?
Dois meses da abertura da sucessão, conforme o art. 611 do CPC. O atraso costuma gerar multa sobre o imposto estadual.
5. Quando o imóvel passa para o nome dos herdeiros?
Somente com o registro do formal de partilha ou da escritura na matrícula do imóvel, após o recolhimento do imposto.
Fontes oficiais consultadas
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) — arts. 610 a 673
- Lei 11.441/2007
- Código Civil (Lei 10.406/2002) — Direito das Sucessões
Leia também
- Comprar imóvel de herança ou em inventário
- Usufruto de imóvel: direitos e deveres
- Escritura e registro de imóvel
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
