Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 12/08/2026
Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. O art. 1.320 do Código Civil assegura que, a todo tempo, será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pelas despesas da divisão. Sendo o bem indivisível — como quase sempre ocorre com apartamentos e casas —, o art. 1.322 determina que, não havendo acordo sobre a adjudicação a um dos condôminos, o bem seja vendido e repartido o preço, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver benfeitorias mais valiosas e, na falta destas, o de quinhão maior. É esse conjunto de regras que permite a um coproprietário isolado forçar a solução, mesmo contra a vontade dos demais.
Imóvel em copropriedade sem acordo é uma armadilha patrimonial: ninguém vende, ninguém usa em paz e o bem se deteriora. A boa notícia é que o direito brasileiro não obriga ninguém a permanecer nessa situação. Este guia explica o caminho.
Quem pode pedir a extinção do condomínio?
Resposta direta: qualquer condômino, a qualquer tempo, independentemente do tamanho da fração.
Basta ser titular de fração ideal. O titular de 10% tem o mesmo direito de exigir a divisão que o titular de 90%. É um direito potestativo: não depende da concordância dos demais e não admite recusa fundada apenas na vontade de manter o bem indiviso.
O art. 1.320 permite, contudo, que os condôminos acordem em manter a indivisão por prazo não superior a cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. E, quando a indivisão é estabelecida pelo doador ou pelo testador, ela não pode exceder cinco anos. Fora dessas hipóteses de prazo, prevalece o direito de exigir a divisão.
As situações mais comuns são conhecidas: imóvel herdado por vários irmãos; bem partilhado em divórcio e mantido em nome dos dois; imóvel comprado em conjunto por sócios ou amigos; e fração adquirida de herdeiro por cessão de direitos.
Como funciona quando o imóvel é indivisível?
Resposta direta: não havendo acordo sobre adjudicação, o bem é vendido e o preço repartido.
A ordem prática é esta: primeiro busca-se a divisão física, quando possível — o que raramente é viável em unidades residenciais. Sendo indivisível, tenta-se a adjudicação a um dos condôminos, que compra as frações dos demais. Não havendo acordo, procede-se à alienação, com repartição do preço na proporção dos quinhões.
O art. 1.322 estabelece uma ordem de preferência na venda: em condições iguais de oferta, prefere-se o condômino ao estranho; entre os condôminos, aquele que tiver benfeitorias mais valiosas; e, na falta destas, o de quinhão maior. Se nenhum condômino tiver benfeitorias e os quinhões forem iguais, realiza-se licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, procede-se à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço.
| Etapa | O que acontece |
|---|---|
| Divisão física | Só quando o bem é divisível sem perda de substância ou valor |
| Adjudicação | Um condômino compra as frações dos demais, por acordo |
| Alienação judicial | Venda do bem com repartição do preço na proporção dos quinhões |
| Preferência | Condômino sobre estranho; benfeitorias mais valiosas; quinhão maior |
E as despesas do imóvel durante a copropriedade?
Resposta direta: cada condômino concorre na proporção de sua parte, e quem paga sozinho tem direito a reembolso.
O Código Civil estabelece que cada condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Quem arca sozinho com IPTU, condomínio, seguro e reparos tem direito de exigir dos demais o reembolso proporcional.
Da mesma forma, quem usa o bem com exclusividade deve indenizar os demais pela fração de que estão privados, normalmente com base no valor locativo. Essas pretensões podem ser cumuladas com a extinção do condomínio, o que costuma acelerar a composição.
Vale ainda um alerta: o pagamento das despesas por um só condômino não gera, por si só, direito de propriedade sobre a parte dos outros, nem caracteriza posse exclusiva com ânimo de dono — ponto que detalhamos em usucapião entre herdeiros e coproprietários.
Posso vender minha fração sem os outros?
Resposta direta: pode, mas os demais condôminos têm direito de preferência.
O art. 504 do Código Civil impede que o condômino em coisa indivisível venda sua parte a estranhos se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino a quem não se der conhecimento da venda pode, depositando o preço, haver para si a parte vendida, desde que o requeira no prazo legal, contado da ciência.
Na prática, isso significa que a venda de fração a terceiro exige notificação prévia dos demais coproprietários, com informação do preço e das condições, e prazo para que exerçam a preferência. Ignorar essa etapa é convite ao desfazimento do negócio.
Comprar fração ideal de imóvel, por sua vez, é operação de risco elevado: o adquirente entra em um condomínio conflituoso e frequentemente precisará ele próprio ajuizar a extinção. Só faz sentido com desconto expressivo e plena consciência do cenário.
Como é o processo na prática?
Resposta direta: ação de extinção de condomínio, com avaliação e alienação judicial do bem.
- Notificação prévia dos demais condôminos, propondo a venda ou a compra das frações — cria prova de tentativa de solução.
- Ajuizamento da ação, instruída com matrícula, certidões e avaliação.
- Citação de todos os coproprietários e de eventuais titulares de direitos sobre o bem.
- Avaliação judicial do imóvel.
- Alienação por iniciativa particular ou leilão judicial, observadas as preferências legais.
- Repartição do preço na proporção dos quinhões, deduzidas despesas e eventuais compensações.
Quem arremata precisa, em seguida, obter a posse — o que normalmente se faz pela via tratada em ação de imissão na posse.
Quanto tempo leva e quanto custa?
Resposta direta: custas, avaliação e honorários, com prazo que varia conforme a resistência das partes.
Os custos principais são as custas judiciais calculadas sobre o valor da causa, os honorários advocatícios, a avaliação do imóvel e, havendo leilão, a comissão do leiloeiro. Boa parte dessas despesas é rateada entre os condôminos na proporção de suas frações, conforme a parte final do art. 1.320, que atribui ao quinhão de cada um as despesas da divisão.
O prazo depende quase inteiramente do comportamento processual das partes. Quando há citação sem incidentes e não se discute a titularidade, a alienação pode ocorrer em prazo relativamente curto. Disputas sobre frações, benfeitorias, compensações e reembolsos alongam bastante o processo.
Por isso, a via consensual quase sempre compensa. Uma venda combinada, com corretor escolhido em conjunto e divisão previamente ajustada, entrega mais dinheiro a todos do que uma alienação judicial, em que o bem costuma ser negociado abaixo do valor de mercado.
Estratégias antes de litigar
Resposta direta: proposta formal, prazo e cálculo transparente destravam a maioria dos casos.
Antes de ajuizar, vale enviar notificação escrita a todos os coproprietários com três alternativas objetivas: venda conjunta a terceiro, com valor mínimo definido por avaliação; compra da sua fração por quem quiser permanecer; ou venda da fração deles a você. Fixe prazo de resposta e informe que, não havendo definição, a extinção será buscada judicialmente.
Esse documento cumpre três funções: viabiliza a solução consensual, demonstra boa-fé e, se o litígio vier, comprova que a judicialização não foi arbitrária — o que costuma influenciar na distribuição de custas e honorários.
Anexe à proposta uma avaliação técnica do imóvel e uma planilha das despesas suportadas por cada um. Números claros reduzem desconfiança, que é o principal combustível desse tipo de conflito. E, quando há uso exclusivo por um dos condôminos, incluir o valor locativo na conta costuma acelerar decisões que se arrastavam por anos.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. Sou dono de 20% e os outros não querem vender. O que faço?
Pode ajuizar ação de extinção de condomínio. O art. 1.320 assegura a qualquer condômino exigir a divisão da coisa comum a todo tempo.
2. O imóvel será vendido em leilão?
Não havendo acordo sobre a adjudicação a um dos condôminos, sim: procede-se à alienação, com repartição do preço, observadas as preferências do art. 1.322.
3. Posso vender minha parte para um estranho?
Pode, mas deve dar preferência aos demais condôminos, nos termos do art. 504, sob pena de o preterido haver para si a parte vendida.
4. Quem paga as despesas do imóvel comum?
Todos, na proporção de suas frações. Quem paga sozinho tem direito ao reembolso proporcional.
5. Dá para obrigar os demais a manter o imóvel indiviso?
Apenas por acordo, com prazo não superior a cinco anos, prorrogável, ou por determinação do doador ou testador, também limitada a cinco anos.
Fontes oficiais consultadas
- Código Civil (Lei 10.406/2002) — arts. 504 e 1.314 a 1.326
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
Leia também
- Partilha de imóvel no divórcio
- Usucapião entre herdeiros e coproprietários
- Inventário de imóveis: judicial ou extrajudicial
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
