Tempo de leitura: 9 min · Publicado em 12/08/2026
Imóvel pertencente a menor de idade ou a pessoa incapaz não pode ser vendido livremente pelos pais, tutor ou curador: a alienação depende de autorização judicial, concedida após demonstração de evidente interesse do incapaz e com participação obrigatória do Ministério Público. O fundamento está no Código Civil, que submete os bens dos filhos menores à administração dos pais, vedando-lhes alienar imóveis sem necessidade ou evidente interesse da prole e sem prévia autorização do juiz. Regra equivalente se aplica ao tutor e ao curador. O procedimento é de jurisdição voluntária, e o alvará expedido é o documento que autoriza a lavratura da escritura e o registro da transmissão.
Esse é um dos pontos que mais travam negócios imobiliários envolvendo heranças e famílias com filhos menores. Quem não conhece o procedimento perde compradores por demora; quem o conhece consegue estruturar a operação com prazo previsível. Este guia explica cada etapa.
Quando é necessário o alvará?
Resposta direta: sempre que houver alienação, oneração ou renúncia de direito sobre imóvel de menor ou incapaz.
As hipóteses mais comuns são: venda de imóvel herdado por filhos menores; venda de imóvel de pessoa interditada; oneração do bem em garantia; renúncia a direito hereditário em nome do incapaz; e transação envolvendo o patrimônio imobiliário do protegido.
Não é necessário alvará para atos de mera administração — como locar o imóvel por prazo compatível, contratar reparos e receber rendimentos —, embora a prestação de contas continue devida no caso da tutela e da curatela.
Um cuidado importante: mesmo que o menor tenha apenas fração ideal do bem, a venda da totalidade depende de autorização quanto à parte dele. Isso ocorre com frequência em imóveis herdados por viúvo e filhos.
O que é preciso demonstrar ao juiz?
Resposta direta: a necessidade ou o evidente interesse do incapaz — e não apenas a conveniência dos representantes.
O eixo do procedimento é este: a venda deve beneficiar o incapaz. São argumentos usualmente acolhidos: imóvel deteriorado, com custo de manutenção incompatível com a renda familiar; necessidade de recursos para tratamento de saúde, educação ou moradia do próprio incapaz; substituição por bem mais adequado; e risco de perda do patrimônio por dívidas do próprio imóvel, como cotas condominiais e IPTU em atraso.
A prova deve ser concreta: avaliação do imóvel, orçamento de reformas, demonstrativo de despesas, laudos médicos, proposta de compra e planejamento da destinação do dinheiro. Pedidos genéricos, sem demonstração do proveito para o incapaz, costumam ser indeferidos.
É comum e recomendável propor a sub-rogação do valor: o produto da venda correspondente à fração do incapaz é depositado em conta judicial ou aplicado em bem determinado, com vinculação até a maioridade. Essa proposta aumenta muito as chances de deferimento.
Como é o procedimento?
Resposta direta: pedido de jurisdição voluntária, com manifestação do Ministério Público e decisão que expede o alvará.
- Petição inicial subscrita por advogado, com qualificação do incapaz e do representante, descrição do imóvel e justificativa do pedido.
- Documentos: matrícula atualizada, certidões negativas, avaliação, proposta de compra, comprovantes das despesas e da situação familiar.
- Manifestação do Ministério Público, que atua como fiscal da ordem jurídica em favor do incapaz.
- Eventual estudo social ou diligência determinada pelo juízo.
- Decisão e expedição do alvará, com as condições fixadas — preço mínimo, destinação do valor, prazo de validade.
- Lavratura da escritura com apresentação do alvará e registro na matrícula.
O alvará costuma ter prazo de validade e condições específicas. Descumpri-las compromete o registro e pode gerar responsabilidade do representante.
E o inventário com herdeiro menor?
Resposta direta: a partilha exige atenção redobrada, e a via extrajudicial passou a ser admitida em condições específicas.
Tradicionalmente, a existência de herdeiro incapaz obrigava o inventário judicial. Com a Resolução CNJ 571/2024, que alterou a Resolução CNJ 35/2007, passou-se a admitir a escritura pública quando cada incapaz receber parte ideal em cada bem, sem atos de disposição, e houver manifestação favorável do Ministério Público.
Ou seja: partilhar é possível extrajudicialmente nessas condições, mas vender continua exigindo autorização judicial. São coisas distintas, e confundi-las gera escrituras que o registro não aceita. O procedimento completo do inventário está em inventário de imóveis: judicial ou extrajudicial.
| Ato | Precisa de autorização judicial? |
|---|---|
| Partilha com atribuição de parte ideal ao incapaz | Não, nas condições da Resolução CNJ 571/2024, com parecer do MP |
| Venda de imóvel do incapaz | Sim, com alvará judicial |
| Oneração ou garantia sobre o bem | Sim |
| Locação e administração ordinária | Não, em regra |
Riscos de vender sem alvará
Resposta direta: o negócio é inválido e o registro é recusado.
O tabelião não lavra a escritura e o oficial não registra a transmissão sem a autorização judicial. Se, por qualquer razão, o ato chegar a ser praticado, ele é atacável e o incapaz pode buscar a invalidação inclusive após atingir a maioridade, com prazos contados de forma protetiva.
Para o comprador, o risco é evidente: pagar por um imóvel cuja titularidade jamais se consolidará. Por isso, a conferência da capacidade civil de todos os titulares constantes da matrícula é item obrigatório da diligência, ao lado das certidões listadas em certidões negativas na compra de imóvel.
Como estruturar a venda para não perder o comprador
Resposta direta: contrate sob condição suspensiva e alinhe o cronograma com o comprador desde o início.
O erro clássico é aceitar proposta e só depois iniciar o pedido judicial. Como o alvará leva tempo, o comprador desiste e o processo perde objeto. A solução é contratual: firmar compromisso de compra e venda com condição suspensiva de obtenção do alvará, prevendo prazo, devolução integral do sinal em caso de indeferimento e ausência de multa para qualquer das partes nessa hipótese.
Esse instrumento tem duas virtudes. Para o vendedor, garante que existe negócio concreto — elemento que o juízo valoriza, porque permite avaliar se o preço é vantajoso ao incapaz. Para o comprador, define prazo e assegura a devolução do que pagou se a autorização não vier.
Recomenda-se ainda instruir o pedido com a proposta assinada e com avaliação independente, demonstrando que o preço está em linha com o mercado. Venda por valor abaixo da avaliação dificilmente será autorizada, ainda que a família tenha urgência.
Curatela, tomada de decisão apoiada e imóveis
Resposta direta: nem toda pessoa com deficiência é incapaz, e o regime aplicável muda o procedimento.
Desde a entrada em vigor do Estatuto da Pessoa com Deficiência, a regra passou a ser a capacidade civil plena da pessoa com deficiência. A curatela é medida extraordinária, proporcional às necessidades e às circunstâncias de cada caso, e afeta preferencialmente atos de natureza patrimonial e negocial.
Existe ainda a tomada de decisão apoiada, em que a pessoa mantém a capacidade e elege apoiadores para auxiliá-la em decisões, mediante processo judicial próprio. Nessa hipótese, não há substituição da vontade, e a alienação segue as regras comuns, observados os termos do acordo homologado.
Do ponto de vista prático, quem compra deve verificar na matrícula e nas certidões se há averbação de interdição ou curatela e qual a extensão dos poderes do curador. Comprar de pessoa sob curatela sem observar o regime aplicável é caminho certo para a recusa do registro e para a invalidação do negócio.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. Pai e mãe podem vender o imóvel do filho menor?
Somente com prévia autorização judicial, demonstrando necessidade ou evidente interesse do menor, com participação do Ministério Público.
2. Quanto tempo demora o alvará?
Varia conforme a comarca e a completude da instrução. Pedido bem documentado, com avaliação e proposta de sub-rogação do valor, tende a tramitar mais rápido.
3. O dinheiro fica com os pais?
A parcela correspondente à fração do incapaz costuma ser sub-rogada: depositada em conta judicial ou aplicada em bem determinado, com vinculação.
4. Preciso de alvará para alugar o imóvel do menor?
Em regra não, por se tratar de ato de administração. A alienação e a oneração é que dependem de autorização.
5. Herdeiro menor impede o inventário em cartório?
Não necessariamente. A Resolução CNJ 571/2024 admite a escritura quando o incapaz recebe parte ideal em cada bem, sem atos de disposição, com parecer favorável do Ministério Público.
Fontes oficiais consultadas
- Código Civil (Lei 10.406/2002) — arts. 1.689 a 1.693, 1.748, 1.750 e 1.774
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) — jurisdição voluntária
Leia também
- Inventário de imóveis: judicial ou extrajudicial
- Compra de imóvel por procuração
- Comprar imóvel de herança ou em inventário
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
