Tempo de leitura: 10 min · Atualizado em 03/09/2026
Os embargos de terceiro, previstos nos arts. 674 a 681 do Código de Processo Civil, protegem quem, não sendo parte no processo, sofre constrição judicial sobre bem que possui ou sobre o qual tem direito incompatível com o ato constritivo. O prazo do art. 675 é preciso: podem ser opostos a qualquer tempo no processo de conhecimento enquanto não transitada em julgado a sentença e, no cumprimento de sentença ou no processo de execução, até cinco dias depois da adjudicação, da alienação por iniciativa particular ou da arrematação, mas sempre antes da assinatura da respectiva carta. Duas súmulas do STJ são decisivas: a Súmula 84 admite a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro; e a Súmula 375 estabelece que o reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
Descobrir que o imóvel comprado foi penhorado por dívida do vendedor é uma das piores surpresas do mercado imobiliário. A boa notícia é que o sistema oferece defesa eficaz — desde que usada no prazo e com a documentação certa. Este guia mostra como.
Quem pode opor embargos de terceiro?
Resposta direta: quem é proprietário, possuidor ou titular de direito incompatível com a constrição, sem ser parte no processo.
São legitimados típicos: o comprador que adquiriu o imóvel antes da constrição; o promissário comprador com contrato não registrado, protegido pela Súmula 84 do STJ; o cônjuge ou companheiro que defende sua meação; o titular de direito real sobre o bem, como usufrutuário e credor fiduciário; e o possuidor que não figura no processo.
A ação é distribuída por dependência ao juízo que determinou a constrição e tem procedimento próprio, com possibilidade de suspensão liminar das medidas sobre o bem, mediante demonstração da probabilidade do direito — normalmente feita com contrato, comprovantes de pagamento e prova da posse.
Qual é o prazo?
Resposta direta: até o trânsito em julgado no conhecimento; na execução, até cinco dias após a alienação e antes da assinatura da carta.
| Fase | Prazo |
|---|---|
| Processo de conhecimento | A qualquer tempo, enquanto não transitada em julgado a sentença |
| Cumprimento de sentença ou execução | Até 5 dias depois da adjudicação, alienação por iniciativa particular ou arrematação |
| Limite absoluto | Sempre antes da assinatura da respectiva carta |
Esse último marco é o que exige atenção máxima. Assinada a carta de arrematação, a via dos embargos se encerra, e a discussão passa a exigir ação própria, com ônus muito maior. Acompanhar o processo e agir imediatamente ao tomar ciência da constrição é decisivo.
Contrato não registrado protege?
Resposta direta: sim, pela Súmula 84 do STJ, quando há posse decorrente de compromisso de compra e venda.
O enunciado é direto: é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
Essa súmula reconhece a realidade do mercado brasileiro, em que muitos negócios são celebrados por instrumento particular e a posse é transferida antes do registro. Ela não dispensa a prova: é preciso demonstrar a data do contrato, o pagamento e a posse efetiva, com documentação idônea e contemporânea.
Ainda assim, a lição prática é inequívoca: registrar o contrato ou a escritura é a melhor proteção, porque elimina a discussão. Sobre a diferença entre título e registro, veja escritura e registro de imóvel.
Como funciona a fraude à execução nesse contexto?
Resposta direta: pela Súmula 375 do STJ, depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do adquirente.
O credor que alega fraude precisa demonstrar um de dois elementos: que a penhora estava registrada na matrícula quando da alienação, o que torna presumido o conhecimento pelo adquirente; ou que o comprador agiu de má-fé, ciente da existência da demanda capaz de reduzir o alienante à insolvência.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
Daí a importância central das certidões: quem extrai certidões dos distribuidores em nome do vendedor e da matrícula do imóvel, e as junta ao contrato, constrói prova poderosa de boa-fé. Quem não extrai fica exposto. Esse roteiro está detalhado em certidões negativas na compra de imóvel e as consequências em fraude à execução e fraude contra credores.
O que instruir na petição inicial?
Resposta direta: prova do direito, prova da posse e prova da boa-fé.
- Título: contrato, escritura, formal de partilha ou documento equivalente, com data.
- Comprovantes de pagamento, preferencialmente bancários e rastreáveis.
- Prova da posse: contas de consumo, IPTU, comprovantes de endereço, fotos datadas.
- Certidões extraídas à época da compra, demonstrando a diligência do adquirente.
- Matrícula atualizada, evidenciando a ausência de registro da penhora à época da aquisição.
- Cronologia clara entre a data do negócio e a data da constrição.
Um pedido bem instruído costuma obter a suspensão liminar da constrição, o que preserva o imóvel enquanto a discussão avança.
E se a penhora recair sobre bem de família?
Resposta direta: a impenhorabilidade pode ser alegada a qualquer tempo, enquanto não consumada a expropriação.
Quando o embargante é o próprio devedor e a discussão é a impenhorabilidade do imóvel residencial, o caminho não são os embargos de terceiro — mas a alegação de impenhorabilidade nos próprios autos, por simples petição ou por embargos à execução, conforme o caso.
Por se tratar de matéria de ordem pública, a alegação não preclui facilmente. As hipóteses e exceções estão em bem de família: quando o imóvel pode ser penhorado.
Averbação premonitória: a proteção que o credor tem — e o alerta que ela dá
Resposta direta: é a averbação da existência da execução na matrícula, que torna presumida a fraude em alienação posterior.
O art. 828 do Código de Processo Civil permite ao exequente obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da dívida, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.
Feita a averbação, o exequente deve comunicá-la ao juízo no prazo de dez dias. E a consequência é decisiva: presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens realizada após a averbação.
Há também um contrapeso: formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, o exequente deve providenciar, em dez dias, o cancelamento das averbações relativas àqueles não penhorados. E a averbação manifestamente indevida gera responsabilidade do exequente pelos prejuízos causados.
Para quem compra, a lição é objetiva: a averbação premonitória aparece na matrícula. Ler a certidão atualizada imediatamente antes da escritura — e não semanas antes — é o que separa o adquirente protegido do adquirente surpreendido.
Erros que fazem o comprador perder o imóvel
Resposta direta: comprar sem certidões, pagar em espécie e demorar a registrar.
O primeiro erro é dispensar as certidões do vendedor por confiança pessoal ou pressa. Sem elas, o adquirente não tem como demonstrar boa-fé, e a proteção da Súmula 375 se esvazia.
O segundo é pagar em dinheiro vivo, sem rastreabilidade. Em embargos de terceiro, a prova do pagamento é tão importante quanto a prova do contrato — e comprovantes bancários com data são a melhor evidência da cronologia.
O terceiro é postergar o registro. Enquanto o imóvel permanece na matrícula em nome do vendedor, ele continua exposto a constrições por dívidas dele. Registrar é caro no momento, mas é o único ato que efetivamente transfere a propriedade.
O quarto é ignorar sinais de alerta: preço muito abaixo do mercado, pressa injustificada do vendedor, recusa em apresentar certidões e existência de ações em andamento. Todos esses elementos, somados, podem ser lidos como indício de má-fé do adquirente — exatamente o que a Súmula 375 exige para caracterizar a fraude.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. Meu imóvel foi penhorado por dívida do antigo dono. O que faço?
Oponha embargos de terceiro, instruídos com o título, os comprovantes de pagamento, a prova da posse e as certidões extraídas à época da compra.
2. Qual o prazo para embargar?
Até o trânsito em julgado no processo de conhecimento; na execução, até cinco dias após a alienação e sempre antes da assinatura da carta.
3. Meu contrato não está registrado. Perco o imóvel?
Não necessariamente. A Súmula 84 do STJ admite embargos fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda sem registro.
4. O credor precisa provar minha má-fé?
Pela Súmula 375 do STJ, o reconhecimento da fraude depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
5. Os embargos suspendem o leilão?
Podem suspender, mediante decisão liminar, quando demonstrada a probabilidade do direito e o risco de dano.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Fraude à execução e fraude contra credores
- Certidões negativas na compra de imóvel
- Bem de família: quando o imóvel pode ser penhorado
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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