Tempo de leitura: 9 min · Publicado em 12/08/2026
Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, o art. 54 da Lei 8.245/1991 determina que prevaleçam as condições livremente pactuadas nos contratos de locação e as disposições procedimentais previstas na lei. A autonomia, porém, não é ilimitada. O § 1º veda expressamente a cobrança do lojista por determinadas despesas, entre elas as obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, a pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e das esquadrias externas, as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorrida antes do início da locação, e as obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício. Também não podem ser transferidas ao lojista as despesas atribuídas ao locador pelo parágrafo único do art. 22.
A locação em shopping é o contrato imobiliário mais complexo do varejo brasileiro: combina aluguel mínimo e percentual, encargos de condomínio próprio, fundo de promoção e a chamada res sperata. Este guia separa o que é legítimo do que é abusivo.
Como se compõe o custo de ocupação?
Resposta direta: aluguel mínimo ou percentual, encargos comuns, fundo de promoção e, na entrada, a res sperata.
| Rubrica | O que é | Observação |
|---|---|---|
| Aluguel mínimo | Valor fixo mensal | Piso de remuneração do empreendedor |
| Aluguel percentual | Percentual sobre o faturamento | Cobra-se o maior entre o mínimo e o percentual |
| 13º aluguel | Parcela adicional em dezembro | Prática consagrada, se pactuada |
| Encargos comuns | Rateio das despesas do empreendimento | Sujeito às vedações do art. 54, § 1º |
| Fundo de promoção | Contribuição para marketing coletivo | Deve ter destinação e prestação de contas |
| Res sperata | Remuneração pelo acesso à estrutura e à clientela | Válida se claramente pactuada e não abusiva |
O aluguel percentual é a marca do modelo: o empreendedor participa do resultado do lojista, o que justifica o dever de informar o faturamento e a possibilidade de fiscalização contábil prevista em contrato.
O que é a res sperata e ela é legal?
Resposta direta: é a remuneração paga na entrada pelo acesso à estrutura e à clientela do empreendimento — em princípio válida, se claramente pactuada e não abusiva.
A res sperata, também chamada de cessão de direitos de uso do ponto ou luvas, remunera algo que a locação comum não contempla: o valor econômico agregado pelo empreendimento — fluxo de consumidores, mix de lojas, marketing, estacionamento, gestão.
Sua validade se apoia na autonomia contratual reconhecida pelo art. 54. Os pontos que geram controvérsia são a clareza da previsão, a proporcionalidade do valor e, sobretudo, a devolução proporcional em caso de rescisão antecipada por culpa do empreendedor ou de encerramento precoce do contrato.
Contratos bem redigidos disciplinam expressamente a natureza da verba, sua destinação e as hipóteses de restituição proporcional — o que reduz drasticamente a litigiosidade.
O que não pode ser cobrado do lojista?
Resposta direta: as despesas vedadas pelo art. 54, § 1º, e as atribuídas ao locador pelo art. 22.
São expressamente vedadas: obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorrida em data anterior ao início da locação; e obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício.
A lógica é a mesma da divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias na locação comum: o lojista custeia a operação corrente; o empreendedor custeia o que constitui, repõe ou valoriza o patrimônio. Essa divisão é detalhada em rateio de despesas, fundo de reserva e taxa extra.
O § 2º do art. 54 acrescenta uma proteção relevante: as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, exigir a comprovação das mesmas.
Como fiscalizar as cobranças?
Resposta direta: exigindo orçamento prévio, prestação de contas e comprovação periódica.
- Peça o orçamento anual das despesas comuns e compare com o efetivamente rateado.
- Exija a comprovação das despesas a cada sessenta dias, como autoriza o art. 54, § 2º.
- Confira o critério de rateio: área, faturamento, tipo de operação — e verifique se é aplicado de forma isonômica.
- Analise o fundo de promoção: destinação, campanhas realizadas e prestação de contas.
- Separe o que é vedado pelo § 1º e impugne formalmente por escrito.
- Atue coletivamente com a associação de lojistas, que tem muito mais força de negociação.
Renovação e ponto comercial
Resposta direta: o lojista tem direito à renovatória, preenchidos os requisitos legais.
A locação em shopping é locação não residencial e, atendidos os requisitos legais — contrato escrito por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos somados os contratos, exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo de três anos —, admite a ação renovatória, cujos requisitos e prazo decadencial estão em ação renovatória de aluguel comercial.
Há, porém, uma particularidade relevante: nas locações em shopping center, o empreendedor não pode recusar a renovação com fundamento em proposta de terceiro nem para uso próprio, o que fortalece a posição do lojista.
Por outro lado, o valor do aluguel na renovação é fixado judicialmente conforme o mercado, o que pode significar aumento expressivo — motivo pelo qual a renovatória deve ser precedida de avaliação econômica cuidadosa.
Aluguel percentual: como funciona a apuração
Resposta direta: cobra-se o maior entre o aluguel mínimo e o percentual sobre o faturamento apurado.
A mecânica usual é esta: define-se um aluguel mínimo mensal e um percentual sobre as vendas brutas da loja. Mês a mês, compara-se o percentual apurado com o mínimo, e o lojista paga o maior dos dois valores. Em datas de alto movimento, o percentual supera o mínimo; nos meses fracos, prevalece o piso.
Esse desenho gera obrigações acessórias importantes para o lojista: informar o faturamento no prazo contratual, permitir auditoria dos registros fiscais e manter equipamentos de controle integrados ao sistema do empreendimento. O descumprimento costuma ser tratado como infração contratual grave.
Do lado do lojista, três cautelas fazem diferença: definir com precisão o que integra a base de cálculo — excluindo tributos sobre vendas, devoluções, cancelamentos e vendas a funcionários; limitar a auditoria a critérios objetivos e a período razoável; e prever a compensação de eventuais diferenças apuradas.
Vale ainda negociar cláusulas de proteção em cenários extraordinários: períodos de obra no empreendimento, mudança relevante de mix, fechamento de âncora e restrições de funcionamento. Contratos silentes nesses pontos transferem integralmente ao lojista riscos que não decorrem da sua operação.
Quando o lojista pode pedir revisão ou rescisão
Resposta direta: quando há desequilíbrio relevante ou descumprimento do empreendedor.
O art. 54 privilegia o pactuado, mas não afasta os princípios gerais dos contratos. Situações que fundamentam pedidos de revisão ou de rescisão sem multa incluem: descumprimento de obrigações essenciais pelo empreendedor, como manutenção da estrutura e do padrão do empreendimento; alteração substancial do mix e do fluxo, quando contratualmente assegurados; obras prolongadas que inviabilizem o acesso à loja; e cobrança sistemática de despesas vedadas pelo § 1º.
A prova, nesses casos, é predominantemente documental e contábil: comparativo de faturamento antes e depois do evento, comunicações formais, laudos de fluxo, notificações e demonstrativos de rateio.
Importante: a via mais eficiente costuma não ser o litígio isolado. Empreendimentos vivem da relação de longo prazo com os lojistas, e a negociação coletiva, com dados objetivos, resolve mais rápido do que a discussão judicial individual. Quando o caminho judicial é inevitável, a documentação prévia construída durante a negociação se torna a base da ação.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. O contrato de shopping pode afastar a Lei do Inquilinato?
Não integralmente. O art. 54 manda prevalecer as condições livremente pactuadas e as disposições procedimentais da lei, mas mantém vedações expressas no § 1º.
2. Res sperata é legal?
Em princípio sim, quando claramente pactuada e não abusiva. A discussão costuma recair sobre valor e restituição proporcional.
3. Posso ser cobrado por reforma da fachada do shopping?
Não. Pintura de fachadas e obras que interessem à estrutura integral do imóvel são vedadas pelo art. 54, § 1º.
4. Tenho direito de ver as contas?
Sim. O art. 54, § 2º, permite ao locatário exigir, a cada sessenta dias, a comprovação das despesas cobradas.
5. Lojista de shopping pode renovar o contrato?
Pode, preenchidos os requisitos da ação renovatória. Nas locações em shopping, o empreendedor não pode recusar a renovação para uso próprio.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Ação renovatória de aluguel comercial
- Locação built to suit
- Contrato de locação: direitos e obrigações
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
