Tempo de leitura: 11 min · Publicado em 11/08/2026
O rateio das despesas de condomínio segue, por regra legal, a fração ideal de cada unidade: o art. 1.336, I, do Código Civil obriga o condômino a contribuir para as despesas na proporção de sua fração, “salvo disposição em contrário na convenção”. Essa ressalva é o que permite o rateio igualitário por unidade, muito comum em prédios com apartamentos de metragem semelhante — desde que validamente previsto na convenção. Despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um ou de alguns condôminos incumbem a quem delas se serve (art. 1.340). O fundo de reserva não é imposto pelo Código Civil: sua constituição decorre da convenção e do art. 9º, § 3º, alínea “j”, da Lei 4.591/1964. Na locação, a constituição do fundo e as despesas extraordinárias cabem ao locador (art. 22, X, da Lei 8.245/1991), enquanto o inquilino paga as ordinárias e repõe o fundo utilizado para custeá-las durante a locação (art. 23, XII).
Poucos temas geram tanta discussão em assembleia quanto dinheiro: quem paga o quê, por que a cota do apartamento maior é igual à do menor, quando o síndico pode chamar uma cota extra e o que acontece com o fundo de reserva. Este guia organiza as regras e separa aquilo que a lei impõe daquilo que a convenção pode escolher.
Como a lei manda dividir as despesas do condomínio?
Resposta direta: pela fração ideal, salvo disposição diferente na convenção.
O art. 1.336, I, é o ponto de partida: é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A fração ideal é o percentual de participação da unidade no terreno e nas partes comuns, definido na instituição do condomínio e constante da matrícula.
A ressalva final do inciso é decisiva e frequentemente ignorada: a lei admite critério diverso, desde que previsto na convenção. Por isso é lícito que a convenção estabeleça rateio igualitário por unidade, rateio por grupos (residencial e comercial, por exemplo), ou critérios mistos, com parte das despesas dividida por fração e parte por unidade.
O que a jurisprudência não tolera é o critério que produza abuso ou enriquecimento sem causa — por exemplo, atribuir a poucas unidades o custo integral de estrutura que beneficia todo o edifício. Além disso, alterar o critério de rateio significa alterar a convenção, o que exige o quórum qualificado de dois terços dos votos dos condôminos previsto no art. 1.351, como explicamos em convenção de condomínio e regimento interno.
Rateio por fração ideal ou por unidade: qual é melhor?
Resposta direta: depende do perfil do empreendimento — e a escolha precisa estar na convenção.
O rateio por fração ideal é mais fiel à lógica proprietária: quem tem mais participação no todo contribui mais. Faz sentido em prédios com unidades de metragens muito diferentes, coberturas, lojas e salas.
O rateio igualitário por unidade parte de outra premissa: as despesas correntes — salários, limpeza, segurança, energia das áreas comuns — decorrem do uso, e o uso é aproximadamente igual entre as unidades. É comum em prédios padronizados e costuma ser aceito quando previsto validamente na convenção.
| Critério | Como funciona | Quando faz mais sentido |
|---|---|---|
| Fração ideal | Cada unidade paga conforme seu percentual na matrícula | Unidades com metragens muito diferentes |
| Igualitário por unidade | Todas as unidades pagam o mesmo valor | Unidades padronizadas e despesas ligadas ao uso |
| Misto | Parte por fração, parte por unidade ou por grupo | Empreendimentos com torres, lojas e usos distintos |
| Uso exclusivo (art. 1.340) | Quem se serve da parte comum exclusiva arca com a despesa | Terraços, jardins e áreas privativas de uso exclusivo |
O que é o fundo de reserva e ele é obrigatório?
Resposta direta: é uma poupança do condomínio para emergências e obras. Não é imposto pelo Código Civil; decorre da convenção e da Lei 4.591/1964.
O Código Civil de 2002 não criou o fundo de reserva. Sua base normativa está no art. 9º, § 3º, alínea “j”, da Lei 4.591/1964, que trata do conteúdo da convenção, e na própria convenção de cada condomínio, que fixa percentual — na prática, algo entre 5% e 10% da arrecadação ordinária — e define a destinação.
Duas consequências práticas decorrem disso. Primeira: se a convenção não prevê fundo de reserva, sua criação depende de deliberação e, a rigor, de alteração da convenção. Segunda: o fundo tem destinação vinculada ao que a convenção estabelecer. Usar o fundo para cobrir despesa ordinária corriqueira, sem previsão e sem deliberação, é irregularidade de gestão que pode ser questionada na prestação de contas.
O fundo também não se confunde com o fundo de obras, arrecadado com finalidade específica e aprovada em assembleia. Manter contas separadas e prestar contas de forma analítica é o que preserva o síndico de questionamentos, como detalhamos em síndico de condomínio: eleição, destituição e prestação de contas.
Quando o condomínio pode cobrar cota extra?
Resposta direta: quando a despesa não cabe no orçamento ordinário e foi aprovada em assembleia, ou quando decorre de obra necessária.
A cota extra é receita destinada a despesa extraordinária — obra estrutural, troca de elevador, reforma de fachada, impermeabilização, indenização trabalhista, instalação de sistema de segurança. A regra é a aprovação em assembleia, com o quórum correspondente ao tipo de obra: obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico independentemente de autorização, mas, sendo de despesa excessiva e não urgentes, exigem assembleia especialmente convocada (art. 1.341, § 3º); obras úteis dependem de maioria; voluptuárias, de dois terços.
Para que a cobrança seja exigível, a assembleia precisa deliberar sobre o valor, o número de parcelas, o vencimento e o critério de rateio. Cota extra lançada por decisão isolada do síndico, sem respaldo assemblear e sem previsão convencional, é passível de impugnação — e, se cobrada judicialmente, tende a cair. Se o inadimplemento se instala, a cobrança segue o rito que explicamos em cobrança de cotas condominiais em atraso.
Locação: o inquilino paga fundo de reserva e cota extra?
Resposta direta: não. A constituição do fundo e as despesas extraordinárias são do locador; o inquilino paga as ordinárias.
A Lei do Inquilinato divide a conta com clareza. O art. 22, X, atribui ao locador o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, e o parágrafo único lista o que integra essa categoria — obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura de fachadas e esquadrias externas, obras destinadas a repor as condições de habitabilidade, indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação, instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, lazer, decoração e paisagismo das áreas comuns e a constituição do fundo de reserva.
O art. 23, XII, por sua vez, atribui ao locatário as despesas ordinárias — aquelas necessárias à administração respectiva, como salários e encargos dos empregados, consumo de água, energia e gás das áreas comuns, limpeza, conservação e pintura interna das partes comuns, manutenção de elevadores, portaria, jardinagem, rateio de saldo devedor e a reposição do fundo de reserva utilizado para custear essas mesmas despesas durante a locação.
| Despesa | Quem paga | Base legal |
|---|---|---|
| Constituição do fundo de reserva | Locador | Art. 22, X e parágrafo único |
| Reposição do fundo usado em despesa ordinária durante a locação | Locatário | Art. 23, XII e § 1º |
| Obra estrutural, pintura de fachada, troca de elevador | Locador | Art. 22, parágrafo único |
| Salários, limpeza, portaria, água e luz das áreas comuns | Locatário | Art. 23, § 1º |
Na dúvida, o critério é funcional: despesa de manutenção rotineira é ordinária; despesa que valoriza, repõe ou altera o patrimônio é extraordinária. Complementa esse raciocínio o nosso guia sobre quem paga o IPTU do imóvel alugado.
Unidade fechada, vaga vazia ou loja desocupada pagam condomínio?
Resposta direta: pagam. A obrigação decorre da titularidade, não do uso efetivo.
A contribuição condominial é obrigação propter rem: acompanha o imóvel e vincula seu titular independentemente de o proprietário usar ou não as áreas comuns, morar no exterior ou manter a unidade vazia. Não existe “desconto por não uso” da piscina, do salão ou do elevador.
A exceção que a lei admite é a inversa: quando a parte comum é de uso exclusivo de um ou de alguns condôminos, a despesa correspondente incumbe a quem dela se serve (art. 1.340). É o que fundamenta, por exemplo, o custeio específico de manutenção de terraço privativo ou de infraestrutura que atende apenas parte das unidades.
Como impugnar um rateio que considero indevido?
Resposta direta: pela via interna primeiro; judicialmente, se não houver solução.
O primeiro passo é requerer, por escrito, a documentação que sustenta o lançamento: ata da assembleia que aprovou a despesa, memória de cálculo, notas fiscais e contratos. Em seguida, provocar o conselho fiscal e, se necessário, requerer a inclusão do tema em assembleia — inclusive convocando-a com um quarto dos condôminos, na forma do art. 1.350, § 1º.
Persistindo o problema, cabe ação anulatória da deliberação, quando houver vício de convocação, de quórum ou de conteúdo, com eventual pedido de tutela de urgência para suspender a cobrança. É importante agir com rapidez: a demora enfraquece o argumento e pode gerar discussão sobre convalidação. O procedimento e os prazos estão detalhados em assembleia de condomínio: convocação, quóruns e anulação.
Perguntas frequentes sobre rateio de despesas de condomínio (FAQ)
1. O condomínio pode cobrar valor igual de apartamentos diferentes?
Pode, se a convenção previr rateio igualitário. A regra legal é a fração ideal (art. 1.336, I), mas o próprio dispositivo admite disposição diversa na convenção.
2. O fundo de reserva é obrigatório por lei?
Não pelo Código Civil. Ele decorre da convenção e do art. 9º, § 3º, “j”, da Lei 4.591/1964, que trata do conteúdo da convenção de condomínio.
3. Inquilino paga cota extra de obra?
Em regra não. Despesas extraordinárias, como obras estruturais e pintura de fachada, cabem ao locador (art. 22, X, da Lei 8.245/1991).
4. Apartamento vazio precisa pagar condomínio?
Sim. A obrigação é propter rem e independe do uso efetivo das áreas comuns.
5. Posso me recusar a pagar cota extra aprovada em assembleia?
Não. Enquanto a deliberação não for anulada, ela é exigível. O caminho é impugnar a assembleia, e não simplesmente deixar de pagar.
Fontes oficiais consultadas
- Código Civil (Lei 10.406/2002) — arts. 1.336, 1.340, 1.341 e 1.351
- Lei 4.591/1964 — art. 9º, § 3º
- Lei 8.245/1991 — arts. 22 e 23
Leia também
- Cobrança de cotas condominiais em atraso
- Assembleia de condomínio: convocação, quóruns e anulação
- Direitos e deveres no condomínio: o que diz a lei
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
