Tempo de leitura: 12 min · Atualizado em 15/08/2026
Quem paga o IPTU do imóvel alugado é o proprietário (locador), por força do artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato. A única exceção é a existência de cláusula expressa no contrato de locação transferindo esse encargo ao inquilino. E, mesmo quando o contrato transfere o custo, o inquilino não se torna contribuinte do imposto: perante a Prefeitura, quem responde continua sendo o proprietário do imóvel.
Praticamente toda a confusão sobre esse tema nasce da mistura de dois planos jurídicos diferentes: a relação contratual entre locador e locatário e a relação tributária entre o Município e o contribuinte. Neste artigo separamos esses dois planos, explicamos o que dizem a Súmula 399 e a Súmula 614 do Superior Tribunal de Justiça, mostramos o que acontece quando o inquilino não paga o IPTU que assumiu em contrato e esclarecemos como tratar taxa de lixo, tarifas de consumo, contribuição de melhoria e despesas de condomínio. Este conteúdo é informativo e não substitui a leitura do seu contrato por um advogado.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre quem deve pagar o IPTU?
Resposta direta: o artigo 22, VIII, da Lei nº 8.245/1991 determina que o locador é obrigado a pagar os impostos e as taxas que incidam sobre o imóvel, além do seguro complementar contra incêndio, salvo disposição expressa em contrário no contrato de locação.
A leitura correta da norma é esta: a regra padrão é que o IPTU pertence ao dono do imóvel, porque o tributo incide sobre a propriedade, e não sobre o uso. A transferência do custo para o inquilino é possível, é comum no mercado e é lícita, mas depende de previsão contratual. Sem cláusula, não há cobrança legítima.
A lei ainda organiza a forma dessa cobrança. O artigo 25 permite que os tributos e encargos atribuídos ao locatário sejam cobrados junto com o aluguel, no mesmo boleto ou recibo. Já o artigo 22, IX, garante ao inquilino o direito de exigir do locador a exibição dos comprovantes das parcelas que estão sendo cobradas dele. Em outras palavras: o inquilino pode e deve pedir o carnê, o número da inscrição imobiliária e os comprovantes de recolhimento antes de pagar.
Vale lembrar que a estrutura geral de deveres das partes está detalhada no nosso guia sobre o contrato de locação e as obrigações de locador e inquilino.
Qual é a diferença entre a responsabilidade contratual e a responsabilidade tributária do IPTU?
Resposta direta: a responsabilidade contratual define quem arca economicamente com o valor perante a outra parte do contrato; a responsabilidade tributária define quem o Município pode cobrar. São planos independentes, e a cláusula do contrato não muda o segundo.
O artigo 123 do Código Tributário Nacional é categórico: as convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar o sujeito passivo da obrigação. Ou seja, o Município não precisa saber que existe um contrato de locação, nem está obrigado a respeitá-lo.
Já o artigo 34 do CTN define o contribuinte do IPTU como o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. O locatário comum, que ocupa o imóvel por força de contrato de locação, exerce posse precária e derivada, sem ânimo de dono — e, por isso, em regra não se enquadra como contribuinte.
A consequência prática é direta: se o inquilino assumiu o IPTU no contrato e não paga, quem é inscrito em dívida ativa, executado e tem o imóvel penhorado é o proprietário. Ao proprietário resta o direito de regresso contra o inquilino, na esfera contratual.
O que dizem as Súmulas 399 e 614 do STJ sobre o IPTU na locação?
Resposta direta: a Súmula 399 do STJ afirma que cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU; a Súmula 614 do STJ afirma que o locatário não tem legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU e de taxas do imóvel alugado, nem para repetir o indébito desses tributos.
A Súmula 399 costuma ser mal utilizada. Ela não autoriza o Município a eleger livremente qualquer pessoa como contribuinte: a lei municipal precisa atuar dentro das categorias do artigo 34 do CTN. O espaço de escolha existe, por exemplo, entre proprietário registral e possuidor com posse qualificada — situação típica do promitente comprador imitido na posse, tema já enfrentado pelo STJ em julgamento repetitivo. Essa lógica não transforma o simples inquilino em contribuinte.
A Súmula 614, por sua vez, resolve um problema muito concreto: o inquilino que pagou IPTU não pode ir à Justiça pedir ao Município a restituição do valor, nem discutir a legalidade da cobrança, da base de cálculo ou da alíquota. Isso não significa, porém, que ele fique sem saída. Se pagou algo que, pelo contrato ou pela lei locatícia, não lhe cabia, ele tem pretensão de restituição contra o locador ou a administradora, na esfera civil. A súmula trata de legitimidade tributária, e não de enriquecimento sem causa entre particulares.
O proprietário pode cobrar o IPTU do inquilino sem previsão no contrato?
Resposta direta: não. Sem cláusula expressa transferindo impostos e taxas ao locatário, a cobrança é indevida e o valor pago pode ser restituído por via contratual.
Um ponto que gera litígio é a chamada cláusula genérica, do tipo “o locatário arcará com todos os encargos do imóvel”. A lei exige disposição expressa em contrário, e a jurisprudência tende a interpretar restritivamente cláusulas que transferem encargos legais do locador. Por isso, a redação segura menciona nominalmente o IPTU, as taxas municipais e o seguro contra incêndio, com indicação da forma de rateio e da proporcionalidade no primeiro e no último ano de contrato.
Outra situação frequente é a cobrança retroativa. O locador que, por anos, deixou de cobrar o IPTU previsto em contrato e, de repente, apresenta ao inquilino uma dívida acumulada, pode esbarrar na figura da suppressio — a perda do direito pelo não exercício prolongado, aliada à confiança legítima gerada na outra parte. Não é um resultado automático, mas é um argumento frequentemente acolhido pelos tribunais estaduais quando o comportamento do credor foi contraditório.
Taxa de lixo, água, luz e condomínio seguem a mesma regra do IPTU?
Resposta direta: não. Tributos seguem o artigo 22, VIII; tarifas de consumo e despesas ordinárias de condomínio são, por lei, do inquilino; despesas extraordinárias e taxa de administração imobiliária são do locador.
A tabela abaixo resume a distribuição legal dos encargos na locação urbana:
| Encargo | Natureza | De quem é, por lei |
|---|---|---|
| IPTU | Imposto | Locador (art. 22, VIII), salvo cláusula expressa |
| Taxa de coleta de lixo / taxas municipais sobre o imóvel | Tributo | Locador (art. 22, VIII), salvo cláusula expressa |
| Água, esgoto, energia elétrica e gás | Tarifa / preço público de consumo | Locatário (art. 23, VIII) |
| Despesas ordinárias de condomínio (limpeza, salários, manutenção) | Custo de uso | Locatário (art. 23, XII) |
| Despesas extraordinárias (obras, fundo de reserva, benfeitorias) | Investimento no bem | Locador (art. 22, X) |
| Taxa de administração imobiliária | Serviço contratado pelo dono | Locador (art. 22, VII) |
| Seguro complementar contra incêndio | Seguro do imóvel | Locador (art. 22, VIII), salvo cláusula expressa |
| Contribuição de melhoria | Tributo ligado à valorização do imóvel | Locador, como regra prudente |
A contribuição de melhoria merece atenção especial. Ela é espécie tributária distinta de imposto e taxa e não está nominalmente citada no artigo 22, VIII. Como sua razão de ser é a valorização incorporada ao patrimônio do proprietário, a leitura mais coerente é atribuí-la ao locador, ressalvada cláusula específica cuja validade dependerá de análise. Repassá-la automaticamente ao inquilino, sob o rótulo de “taxa”, é um erro comum. A divisão de despesas condominiais é detalhada no nosso artigo sobre direitos e deveres no condomínio.
O que acontece se o inquilino não pagar o IPTU previsto no contrato?
Resposta direta: quando o IPTU é validamente assumido pelo locatário, ele integra os encargos da locação. O não pagamento caracteriza mora e pode fundamentar cobrança e ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança dos valores em atraso.
A Lei do Inquilinato trata a falta de pagamento de aluguel e encargos como causa de rescisão (art. 9º, III) e permite a ação de despejo cumulada com cobrança (art. 62). Havendo garantia idônea ou nas hipóteses do artigo 59, §1º, IX, é possível pedir liminar de desocupação em 15 dias. Explicamos o rito completo, a purgação da mora e os prazos no artigo sobre ação de despejo por falta de pagamento.
Do outro lado, o inquilino não é obrigado a pagar no escuro. Antes de quitar, convém exigir: o carnê original ou o extrato da Prefeitura em nome do imóvel, a memória de cálculo do rateio proporcional aos meses de ocupação e a comprovação de que o locador não recebeu isenção ou desconto que deveria ser repassado.
Como fica o IPTU no início e no fim do contrato de locação?
Resposta direta: o rateio deve ser proporcional ao período de ocupação. O inquilino responde apenas pelos meses em que teve a posse do imóvel no exercício fiscal, tanto na entrada quanto na entrega das chaves.
Na prática, isso significa que o inquilino que entra em julho não deve pagar as parcelas de janeiro a junho, e o inquilino que devolve o imóvel em abril não deve arcar com as parcelas vincendas de maio em diante. Quando o IPTU foi pago à vista pelo locador, faz-se o acerto proporcional; quando está parcelado, o encontro de contas ocorre na rescisão, junto com aluguel proporcional, consumo e vistoria de saída.
Um cuidado editorial importante: nada impede que as partes ajustem o rateio de forma diferente, desde que de modo claro e sem abusividade. O que gera nulidade não é o rateio em si, mas a cláusula obscura, contraditória ou que imponha ao inquilino dívida de período em que ele sequer ocupava o imóvel.
Como o inquilino pode se proteger de cobranças indevidas de IPTU?
Resposta direta: conferindo a existência de cláusula expressa, exigindo comprovantes, guardando todos os recibos e formalizando por escrito qualquer questionamento antes de pagar.
Um roteiro prático útil: (1) localizar no contrato a cláusula que trata de tributos e verificar se o IPTU está nominalmente citado; (2) conferir se o valor cobrado corresponde ao carnê emitido pela Prefeitura, sem acréscimos de administração; (3) checar a proporcionalidade dos meses; (4) pedir os comprovantes com base no artigo 22, IX; (5) registrar as reclamações por escrito, preferencialmente por e-mail ou aplicativo de mensagens, criando prova; e (6) em caso de pagamento indevido, cobrar a restituição do locador ou da administradora, não do Município.
Perguntas frequentes sobre IPTU no imóvel alugado (FAQ)
1. O inquilino é obrigado a pagar o IPTU do imóvel alugado?
Somente se houver cláusula expressa no contrato transferindo esse encargo ao locatário. Sem previsão específica, o pagamento cabe ao proprietário, conforme o artigo 22, VIII, da Lei nº 8.245/1991.
2. Se o inquilino não pagar, o nome de quem vai para a dívida ativa?
O do proprietário. O artigo 123 do Código Tributário Nacional impede que o contrato de locação seja oposto à Prefeitura para alterar o sujeito passivo do tributo. O locador terá apenas direito de regresso contra o inquilino.
3. O locatário pode pedir de volta o IPTU pago indevidamente?
Contra o Município, não: a Súmula 614 do STJ reconhece a ilegitimidade do locatário para repetir o indébito de IPTU e taxas. Contra o locador ou a administradora, sim, se o valor não era devido pelo inquilino segundo o contrato ou a lei.
4. Uma cláusula genérica de “todos os encargos” inclui o IPTU?
É arriscado. A lei exige disposição expressa em contrário para transferir impostos e taxas, e cláusulas genéricas costumam ser interpretadas restritivamente. A menção nominal ao IPTU reduz drasticamente a chance de litígio.
5. Falta de pagamento do IPTU assumido em contrato gera despejo?
Pode gerar. Quando validamente assumido, o IPTU integra os encargos locatícios, e a inadimplência autoriza a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, nos termos dos artigos 9º, III, e 62 da Lei do Inquilinato.
Fontes oficiais consultadas
- Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (arts. 22, 23, 25, 9º, 59 e 62)
- Lei nº 5.172/1966 — Código Tributário Nacional (arts. 32, 34 e 123)
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- Constituição Federal de 1988 (art. 156, I)
Leia também
- Contrato de locação: entenda seus direitos e obrigações
- Ação de despejo por falta de pagamento: como funciona
- Direitos e deveres no condomínio: o que diz a lei
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
