Tempo de leitura: 10 min · Atualizado em 12/08/2026
Os direitos e deveres no condomínio estão previstos principalmente nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, na convenção do condomínio e no regimento interno. O condômino pode usar sua unidade e as áreas comuns, mas deve contribuir com as despesas e respeitar as regras de convivência aprovadas coletivamente.
Este guia organiza as regras gerais do condomínio edilício residencial no Brasil. As informações têm caráter informativo e não substituem a análise da convenção específica do seu condomínio por um advogado.
Quais são os principais direitos do condômino?
Resposta direta: usar e dispor da sua unidade, utilizar as áreas comuns conforme a destinação, participar e votar em assembleias e fiscalizar a administração do condomínio.
O Código Civil assegura ao condômino o uso das partes comuns, desde que não impeça o uso pelos demais e observe a finalidade de cada espaço. O direito de voto, contudo, pode ser condicionado à quitação das obrigações.
O condômino também pode ter acesso às contas e documentos da administração, exercendo a fiscalização prevista na convenção e na legislação aplicável.
Quais são os deveres do condômino?
Entre os deveres estão contribuir com as despesas na proporção da fração ideal, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a fachada e utilizar a unidade conforme sua destinação.
Há ainda o dever de não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores, o que fundamenta boa parte dos conflitos de vizinhança levados às assembleias e ao Judiciário.
O que a convenção e o regimento interno regulam?
A convenção é o documento estruturante do condomínio e trata de quóruns, fração ideal, competência da assembleia, forma de rateio e sanções. O regimento interno detalha o uso cotidiano, como horários, áreas de lazer, mudanças e animais.
Ambos vinculam proprietários, inquilinos e ocupantes. Cláusulas que contrariem a lei podem ser questionadas, razão pela qual a leitura crítica desses documentos é importante.
Como funcionam os quóruns de assembleia?
A lei estabelece quóruns distintos conforme a gravidade da deliberação. A tabela abaixo resume as hipóteses mais comuns.
| Deliberação | Quórum previsto no Código Civil |
| Obras necessárias e urgentes | Podem ser feitas independentemente de autorização, conforme o caso |
| Obras úteis | Maioria dos condôminos |
| Obras voluptuárias | Dois terços dos condôminos |
| Alteração da convenção | Dois terços dos votos dos condôminos |
| Mudança de destinação do edifício | Unanimidade |
| Multa por comportamento antissocial | Três quartos dos condôminos restantes |
Condômino inadimplente pode votar?
O Código Civil condiciona o direito de voto à quitação das obrigações com o condomínio. Assim, quem está em atraso pode ter o voto recusado, embora possa participar e se manifestar conforme a convenção.
A restrição alcança o direito de votar, mas não autoriza medidas vexatórias, restrição de acesso à unidade ou uso de constrangimento como forma de cobrança.
Quais são as multas possíveis no condomínio?
O condômino que não paga sua contribuição fica sujeito aos juros e à multa previstos na convenção, limitada a multa moratória a dois por cento sobre o débito, conforme o Código Civil.
Já o descumprimento reiterado de deveres pode gerar multa de até cinco vezes o valor da contribuição, e o comportamento antissocial pode ensejar penalidade mais severa, observado o quórum legal.
O síndico pode ser responsabilizado?
O síndico representa o condomínio e administra os interesses comuns. Se agir com desvio, omissão relevante ou má gestão, pode responder pelos danos causados, além de poder ser destituído pela assembleia.
A destituição depende de convocação regular e do quórum previsto na lei e na convenção, com respeito ao contraditório e à formalização em ata.
É possível alterar a fachada do prédio?
A regra é a preservação da fachada e da harmonia arquitetônica. Alterações como fechamento de varanda com vidro, troca de esquadrias ou instalação de estruturas visíveis costumam exigir autorização em assembleia.
Alguns condomínios aprovam padrões que permitem determinadas intervenções. Fora dessas hipóteses, a obra pode ser questionada e o condômino obrigado a desfazê-la.
Quóruns do condomínio: o mapa completo
Resposta direta: cada decisão tem seu quórum, e aplicar o errado invalida a deliberação.
| Deliberação | Quórum | Base legal |
|---|---|---|
| Assembleia ordinária, em segunda convocação | Maioria dos presentes | Art. 1.353 |
| Obras úteis | Maioria dos condôminos | Art. 1.341, II |
| Obras voluptuárias | Dois terços dos condôminos | Art. 1.341, I |
| Acréscimo em partes comuns | Dois terços dos votos | Art. 1.342 |
| Alteração da convenção e mudança de destinação | Dois terços dos votos dos condôminos | Art. 1.351 |
| Destituição do síndico | Maioria absoluta, em assembleia especialmente convocada | Art. 1.349 |
| Multa por descumprimento reiterado e comportamento antissocial | Três quartos dos condôminos restantes | Art. 1.337 |
| Novo pavimento ou novo edifício | Unanimidade | Art. 1.343 |
Vale um alerta sobre atualização legislativa: a Lei 14.405/2022 alterou o art. 1.351, de modo que tanto a alteração da convenção quanto a mudança da destinação do edifício ou da unidade passaram a exigir dois terços dos votos dos condôminos. Conteúdos antigos ainda mencionam unanimidade para a mudança de destinação — informação superada.
Direitos que o condômino costuma desconhecer
Resposta direta: acesso a documentos, convocação de assembleia e defesa antes de qualquer punição.
O condômino tem direito de examinar a documentação do condomínio: prestação de contas, extratos, contratos, atas e notas fiscais. Recusa injustificada é irregularidade de gestão e pode fundamentar a destituição do síndico.
Tem também o direito de provocar a assembleia. Se o síndico não convoca a reunião anual, um quarto dos condôminos pode fazê-lo, e, na inércia destes, o juiz decide a requerimento de qualquer condômino, na forma do art. 1.350, §§ 1º e 2º.
E tem direito ao contraditório antes da sanção. A jurisprudência consolidada exige notificação prévia e oportunidade de defesa antes da aplicação das multas mais graves. Punição aplicada sem esse procedimento é frequentemente anulada, com condenação do condomínio nas custas.
Por fim, o condômino inadimplente não pode ser impedido de usar as áreas comuns essenciais nem exposto publicamente como devedor. A cobrança tem caminho próprio, com título executivo extrajudicial, e não autoriza constrangimento.
Convivência: o que o condomínio pode e não pode proibir
Resposta direta: pode disciplinar o uso das áreas comuns; não pode esvaziar o direito de propriedade sobre a unidade.
A fronteira é essa. Regras sobre horários de uso do salão de festas, reserva da churrasqueira, circulação de animais em áreas comuns, uso de elevador de serviço para mudanças, horário de obras e acesso de prestadores são organização legítima do que é coletivo.
Já as proibições que atingem o interior da unidade exigem fundamento concreto. O condomínio não pode proibir genericamente a criação de animais, nem impedir que o proprietário alugue seu imóvel, nem vedar reformas lícitas — pode, sim, exigir projeto, responsável técnico e observância de horários e da segurança da edificação.
Alterações de fachada seguem regra própria: o art. 1.336, III, veda alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, e a autorização depende de deliberação, no quórum aplicável. Instalação de películas, telas de proteção e ar-condicionado costuma ser regulada pela convenção com padrão único.
Quando a restrição é abusiva, o caminho é a impugnação da deliberação em assembleia e, se necessário, a ação anulatória — sempre com atenção aos prazos, porque a demora enfraquece o argumento.
Responsabilidade do condomínio e dos condôminos
Resposta direta: o condomínio responde por falhas nas áreas comuns; o condômino, pelos danos originados na sua unidade.
Danos decorrentes de má conservação das partes comuns — infiltração de prumada, queda de revestimento de fachada, portão que atinge veículo, piso escorregadio sem sinalização — são de responsabilidade do condomínio, que responde civilmente e pode acionar terceiros em regresso.
Danos originados no interior da unidade recaem sobre o respectivo titular ou ocupante. A prova da origem, nesses casos, é técnica e costuma exigir laudo, com possibilidade de produção antecipada quando há risco de perda do vestígio.
Quanto a furtos e danos a veículos na garagem, não há responsabilidade automática do condomínio: ela depende de assunção expressa do dever de guarda na convenção ou de serviço efetivamente prestado de custódia. A existência de portaria comum não gera contrato de depósito.
Por fim, o síndico responde pessoalmente quando age com dolo ou culpa, fora de suas atribuições ou descumprindo dever legal — por exemplo, deixando de contratar o seguro obrigatório da edificação ou permitindo a prescrição de cotas condominiais por inércia na cobrança.
Perguntas frequentes sobre condomínio (FAQ)
1. O condomínio pode cortar água ou impedir a entrada de inadimplente?
Medidas de restrição de acesso ou de serviços essenciais como forma de cobrança são amplamente questionadas, pois podem configurar constrangimento indevido.
2. Quem paga a taxa condominial: proprietário ou inquilino?
Perante o condomínio a obrigação é do proprietário, mas o contrato de locação costuma atribuir as despesas ordinárias ao inquilino.
3. Condomínio pode proibir animais de estimação?
Proibições genéricas costumam ser relativizadas quando o animal não gera risco, incômodo anormal ou insalubridade.
4. É possível cobrar condomínio atrasado judicialmente?
Sim. A cota condominial é obrigação exigível e a cobrança pode alcançar o imóvel, observado o procedimento legal.
5. Assembleia pode ser feita de forma virtual?
A realização virtual é admitida quando prevista na convenção ou autorizada nos termos da legislação aplicável.
Fontes oficiais consultadas
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
