Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 11/08/2026
A assembleia é o órgão soberano do condomínio, mas sua validade depende de formalidades rígidas. Todos os condôminos precisam ser convocados, sob pena de a deliberação não poder sequer ser tomada. Em primeira convocação decide-se por maioria dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais; em segunda, por maioria dos presentes — sempre ressalvados os quóruns especiais. E, desde a Lei 14.309/2022, a convocação, a realização e a deliberação podem ser inteiramente eletrônicas.
Este guia reúne as regras de convocação, os quóruns aplicáveis a cada matéria, a novidade da sessão permanente e os caminhos para anular uma deliberação irregular. Conteúdo informativo, que não substitui a análise do seu caso por um advogado.
Quem convoca a assembleia e com que frequência?
Resposta direta: o art. 1.350 do Código Civil determina que o síndico convoque, anualmente, a assembleia para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, além de eventualmente eleger seu substituto e alterar o regimento interno.
Se o síndico não convocar, o §1º autoriza que um quarto dos condôminos o faça. E se a assembleia não se reunir, o §2º permite que o juiz decida, a requerimento de qualquer condômino. São válvulas de escape importantes contra a inércia da administração.
As assembleias extraordinárias seguem o art. 1.355: podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, sempre que o interesse do condomínio exigir.
Todos precisam ser convocados?
Resposta direta: sim, e essa é a formalidade mais importante de todas. O art. 1.354 é categórico: a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Note a diferença entre convocar e comparecer. A lei não exige presença de todos, apenas que todos tenham sido regularmente chamados. A falha na convocação de um único condômino compromete a deliberação inteira, e é um dos fundamentos mais eficazes de anulação.
Na prática, isso exige cadastro atualizado, comprovação do envio e observância da forma prevista na convenção. Convocação afixada apenas no mural, quando a convenção exige comunicação individual, costuma ser insuficiente.
Quais são os quóruns de deliberação?
Resposta direta: em primeira convocação, pelo art. 1.352, as deliberações são tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, pelo art. 1.353, basta a maioria dos votos dos presentes. Ambos os dispositivos ressalvam as hipóteses de quórum especial.
Os votos são proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns, salvo disposição diversa da convenção, conforme o parágrafo único do art. 1.352. Muitos condomínios adotam o critério de um voto por unidade — o que é válido, desde que previsto na convenção.
Tabela: principais quóruns do condomínio edilício
| Matéria | Quórum | Base legal |
|---|---|---|
| Deliberação comum, 1ª convocação | Maioria dos presentes com metade das frações | Art. 1.352 |
| Deliberação comum, 2ª convocação | Maioria dos presentes | Art. 1.353 |
| Alteração da convenção e da destinação | 2/3 dos votos dos condôminos | Art. 1.351 |
| Multa por descumprimento de deveres | 2/3 dos condôminos restantes | Art. 1.336, §2º |
| Multa por descumprimento reiterado | 3/4 dos condôminos restantes | Art. 1.337 |
| Obras voluptuárias | 2/3 dos condôminos | Art. 1.341, I |
| Obras úteis | Maioria dos condôminos | Art. 1.341, II |
| Destituição do síndico | Maioria absoluta dos membros | Art. 1.349 |
Como funciona a assembleia virtual?
Resposta direta: pelo art. 1.354-A, incluído pela Lei 14.309/2022, a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia podem se dar de forma eletrônica, desde que essa possibilidade não seja vedada na convenção e que sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
O §1º exige que o instrumento de convocação informe expressamente que a assembleia será eletrônica, com instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta dos votos. Já o §2º afasta a responsabilidade da administração por falhas nos equipamentos ou na conexão dos próprios condôminos.
Repare no requisito negativo: basta que a convenção não vede. Não é preciso autorização expressa. Ainda assim, condomínios que atualizam a convenção para disciplinar o formato eletrônico reduzem muito o risco de questionamento, como abordado no artigo sobre convenção e regimento interno.
O que é a sessão permanente criada pela Lei 14.309/2022?
Resposta direta: é a possibilidade de, não atingido o quórum especial exigido, a assembleia autorizar por maioria dos presentes a conversão da reunião em sessão permanente, com continuação em data e hora definidas, que não podem ultrapassar sessenta dias.
O §1º do art. 1.353 impõe requisitos cumulativos: indicação da data e da hora do seguimento, com identificação das deliberações pretendidas; convocação expressa dos presentes e obrigatória das unidades ausentes, na forma da convenção; e lavratura de ata parcial relativa ao segmento já realizado, com as transcrições circunstanciadas.
É um mecanismo desenhado para destravar decisões importantes em condomínios com baixa participação, como reformas estruturais e alteração de convenção, sem obrigar a repetir todo o processo do zero.
Quando uma deliberação pode ser anulada?
Resposta direta: quando há vício de convocação, ausência de quórum legal, deliberação sobre matéria estranha à pauta, ausência de direito de defesa em penalidades ou conteúdo contrário à lei, à convenção ou à ordem pública.
Os fundamentos mais comuns na prática são três: convocação incompleta, em violação ao art. 1.354; aplicação de quórum inferior ao legalmente exigido; e votação de tema que não constava do edital de convocação, o que impede o condômino de decidir se vale a pena comparecer.
O Código Civil não fixa prazo específico para a ação anulatória de deliberação condominial, e a matéria é controvertida na doutrina e nos tribunais, com correntes que aplicam o prazo de quatro anos das anulabilidades e outras que invocam o prazo geral de dez anos. Por isso, a orientação prática é agir com rapidez: quanto antes o questionamento, menor o risco de discussão sobre prazo e maior a chance de suspender os efeitos da decisão.
Quem pode votar e como funciona a procuração?
Resposta direta: vota o condômino, e os votos são proporcionais às frações ideais, salvo critério diverso na convenção. A representação por procurador é admitida, e a convenção pode disciplinar exigências como reconhecimento de firma e limite de procurações por representante.
Dois pontos costumam gerar conflito. O primeiro é a participação do condômino inadimplente: o art. 1.335, III, assegura o direito de votar apenas a quem estiver quite com suas obrigações. Trata-se de restrição legal expressa, que não se confunde com as sanções vexatórias vedadas pela jurisprudência.
O segundo é o voto do inquilino. Como regra, quem vota é o proprietário; o locatário só participa quando a convenção autoriza ou quando há procuração específica. Já em matérias de despesas ordinárias, muitas convenções admitem a manifestação do ocupante, o que precisa estar claramente previsto para evitar impugnação.
O síndico pode ser destituído em assembleia?
Resposta direta: sim. O art. 1.349 do Código Civil permite que a assembleia, especialmente convocada para esse fim, destitua o síndico pelo voto da maioria absoluta de seus membros, se ele praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.
A expressão “especialmente convocada” é decisiva: a destituição não pode ser deliberada em item genérico de “assuntos gerais”. A pauta precisa indicar expressamente a proposta, sob pena de nulidade — mais um desdobramento da exigência de informação prévia adequada.
Vale lembrar que a destituição é medida de gestão, e não sanção pessoal. Eventuais responsabilidades civis do síndico por prejuízos causados ao condomínio seguem via própria, com apuração autônoma e direito de defesa.
Como registrar a assembleia com segurança?
Resposta direta: com edital de convocação claro e datado, lista de presença, ata que descreva as deliberações e os quóruns obtidos, e arquivamento dos comprovantes de envio das convocações.
A ata é a principal prova. Ela deve indicar quantos condôminos estavam presentes, qual a fração ideal representada, como se deu a votação em cada item e qual o resultado. Atas genéricas, que apenas registram “aprovado por maioria”, dificultam a defesa do condomínio quando a decisão é questionada — e também a defesa do condômino que discorda.
Perguntas frequentes sobre assembleia de condomínio (FAQ)
1. O que acontece se um condômino não for convocado?
A assembleia não pode deliberar. O art. 1.354 do Código Civil exige a convocação de todos, e o vício compromete a validade das decisões tomadas.
2. Qual o quórum em segunda convocação?
Maioria dos votos dos presentes, conforme o art. 1.353, salvo quando a lei ou a convenção exigir quórum especial para a matéria.
3. Assembleia por videoconferência é válida?
Sim. O art. 1.354-A, incluído pela Lei 14.309/2022, admite a forma eletrônica desde que a convenção não vede e sejam preservados os direitos de voz, debate e voto.
4. A assembleia pode decidir assunto que não estava na pauta?
Em regra não. A deliberação sobre matéria estranha ao edital de convocação é um dos fundamentos clássicos de anulação, por comprometer o direito de participação informada.
5. Um quarto dos condôminos pode convocar assembleia?
Sim. O art. 1.350, §1º, permite quando o síndico não convoca a ordinária, e o art. 1.355 autoriza a convocação de extraordinárias.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Convenção de condomínio e regimento interno: o que pode e o que não pode
- Direitos e deveres no condomínio: o que diz a lei
- Condômino antissocial e multas: quando o condomínio pode punir
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
