Tempo de leitura: 15 min · Publicado em 11/08/2026
O síndico é o administrador do condomínio edilício, escolhido pela assembleia por prazo não superior a dois anos, com possibilidade de recondução. Ele não precisa ser condômino e pode até ser pessoa estranha ao prédio. Suas atribuições estão no art. 1.348 do Código Civil e incluem convocar assembleias, representar o condomínio em juízo e fora dele, cobrar cotas e multas, contratar o seguro obrigatório da edificação e prestar contas anualmente. A destituição antes do fim do mandato exige assembleia especialmente convocada para esse fim e voto da maioria absoluta dos condôminos, nas hipóteses do art. 1.349: prática de irregularidades, não prestação de contas ou má administração.
Este guia reúne, em linguagem direta, as regras que mais geram dúvida na rotina condominial: como se elege o síndico, o que ele pode decidir sozinho, o que depende de assembleia, como funciona a prestação de contas, quando cabe destituição e em que situações o síndico responde com o próprio patrimônio. Os dispositivos citados são do Código Civil (Lei 10.406/2002), na redação em vigor. Cada condomínio ainda tem a sua convenção, que pode detalhar quóruns e procedimentos — por isso, antes de qualquer medida, leia a convenção do seu prédio.
O que o síndico faz e onde a lei define suas atribuições?
Resposta direta: as competências mínimas do síndico estão no art. 1.348 do Código Civil e não podem ser suprimidas pela convenção.
São nove atribuições legais: convocar a assembleia dos condôminos; representar o condomínio ativa e passivamente, praticando em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses comuns; dar imediato conhecimento à assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços; elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano; cobrar dos condôminos as contribuições e impor e cobrar as multas devidas; prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; e realizar o seguro da edificação.
Repare em dois pontos que costumam passar despercebidos. O primeiro é que a cobrança das cotas e a imposição de multas não é uma faculdade do síndico, é dever legal — o síndico que deixa de cobrar inadimplentes por conveniência política pode ser responsabilizado. O segundo é o seguro: o art. 1.346 torna obrigatório o seguro de toda a edificação contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, e a contratação é encargo do síndico. Condomínio sem apólice vigente é uma das falhas administrativas mais graves e mais comuns.
Quem pode ser síndico? Precisa morar no condomínio?
Resposta direta: não. O art. 1.347 diz expressamente que a assembleia escolherá um síndico “que poderá não ser condômino”.
Isso abre espaço para o chamado síndico profissional, contratado no mercado, e também para a administração por pessoa jurídica especializada. A convenção do condomínio, porém, pode restringir a escolha e exigir que o síndico seja condômino ou morador. Se houver essa cláusula, ela prevalece dentro daquele condomínio, porque a lei fixa um piso e a convenção pode ser mais rígida no ponto.
Vale distinguir três figuras que frequentemente se confundem. O síndico é o órgão executivo eleito pela assembleia. A administradora é uma empresa contratada para executar serviços de rotina — folha de pagamento, boletos, contabilidade, cobrança — e atua como prestadora de serviço, sem substituir o síndico. O subsíndico e o conselho fiscal são órgãos auxiliares: o conselho fiscal, previsto no art. 1.356, é composto de três membros, eleitos pela assembleia por prazo não superior a dois anos, com a função de dar parecer sobre as contas.
Como funciona a eleição do síndico e qual é o prazo do mandato?
Resposta direta: a eleição é feita em assembleia e o mandato não pode ser superior a dois anos, permitida a renovação.
O art. 1.347 é claro quanto ao teto: “por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. Ou seja, mandato de três anos previsto em convenção é inválido no que exceder o limite legal, ainda que a renovação sucessiva seja possível sem limite de reconduções. Não existe na lei federal proibição de reeleição de síndico.
O quórum de eleição, quando a convenção silencia, é o da assembleia ordinária: maioria dos votos dos presentes em segunda convocação, na forma do art. 1.352 e seguintes. A convocação deve observar o que a convenção determina e alcançar todos os condôminos, sob pena de nulidade — este é um dos vícios mais alegados em juízo. Se quiser entender o procedimento em detalhe, veja nosso guia sobre assembleia de condomínio: convocação, quóruns e anulação.
Se o síndico não convocar a assembleia anual, o art. 1.350, § 1º, autoriza que um quarto dos condôminos o faça. E, se nem os condôminos convocarem, o § 2º permite que o juiz decida a requerimento de qualquer condômino. O condomínio, portanto, nunca fica juridicamente paralisado por inércia do síndico.
O síndico pode contratar administradora e delegar funções?
Resposta direta: pode, mas depende de aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
O art. 1.348, § 2º, permite que o síndico transfira a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, “mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”. A leitura correta é esta: a delegação não é um ato unilateral do síndico. Contratar administradora e transferir a ela a gestão financeira sem respaldo assembleal é irregularidade que pode fundamentar destituição.
Há ainda a hipótese do § 1º do mesmo artigo: a assembleia pode investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. É um instrumento útil quando o síndico está em conflito de interesses — por exemplo, quando o próprio condomínio precisa litigar contra ele.
Delegar, porém, não transfere responsabilidade. O síndico continua respondendo pela escolha e pela fiscalização de quem contratou. Erros grosseiros da administradora que passariam por qualquer conferência mínima podem ser imputados também ao síndico, a título de culpa na vigilância.
Prestação de contas: quando é obrigatória e o que deve conter?
Resposta direta: anualmente e sempre que exigidas, por força do art. 1.348, VIII.
A expressão “e quando exigidas” é decisiva e é ignorada com frequência. A obrigação não se esgota na assembleia ordinária anual do art. 1.350: se a assembleia deliberar exigir contas em outro momento, o síndico deve prestá-las. A prestação de contas idônea não é um resumo de saldo. Ela precisa ser analítica e permitir conferência: demonstrativo de receitas e despesas por rubrica, extratos bancários do período, notas fiscais e recibos, contratos vigentes, folha de pagamento e encargos, posição de inadimplência e movimentação do fundo de reserva.
Aprovar contas em assembleia não é um cheque em branco. A aprovação gera presunção de regularidade, mas não impede a revisão posterior se aparecerem vícios, fraude, erro ou documentos omitidos. O que a aprovação faz é deslocar o ônus argumentativo para quem impugna.
Um condômino sozinho pode exigir contas do síndico na Justiça?
Resposta direta: em regra, não. A prestação de contas do síndico é devida à assembleia, que é o órgão titular do direito de exigi-las.
Esse é um ponto de técnica processual que derruba muitas ações. A relação de administração se estabelece entre o síndico e o condomínio, representado pela assembleia. Por isso, o caminho correto é levar o tema à assembleia — inclusive convocando-a, se necessário, com o quarto dos condôminos do art. 1.350, § 1º — e, se as contas não forem prestadas ou forem rejeitadas, deliberar as medidas cabíveis, entre elas a destituição e a ação judicial em nome do condomínio.
Isso não significa que o condômino esteja desarmado. Ele tem direito de acesso à documentação do condomínio, pode requerer cópias, pode acionar o conselho fiscal, pode pedir a convocação de assembleia e pode, havendo dano concreto ao seu patrimônio, buscar reparação. O que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não admite, como regra, é a ação de exigir contas ajuizada individualmente para submeter o síndico a prestá-las na forma do art. 550 do CPC — nesse sentido, o REsp 1.046.652/RJ reconheceu a ilegitimidade do condômino isolado, justamente porque as contas são devidas à assembleia. Como há decisões em sentidos diversos nos tribunais estaduais, especialmente quando o síndico se recusa a exibir documentos, esse é um ponto que exige avaliação do caso concreto antes do ajuizamento.
Como destituir o síndico antes do fim do mandato?
Resposta direta: por assembleia especialmente convocada para esse fim, com voto da maioria absoluta dos condôminos, nas hipóteses do art. 1.349.
O art. 1.349 exige três elementos cumulativos. Primeiro, uma assembleia especialmente convocada — a pauta precisa indicar a destituição; incluir o tema em “assuntos gerais” vicia a deliberação. Segundo, o quórum de maioria absoluta de seus membros. A leitura predominante é a de que se trata de mais da metade do total de condôminos, e não apenas dos presentes; existe, porém, corrente que lê “membros” como os condôminos presentes à assembleia especialmente convocada. Como a divergência é real, o caminho mais seguro é buscar o quórum sobre o total de unidades, que resiste a qualquer questionamento. Terceiro, uma causa: praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.
Na prática, o cuidado formal é o que decide o resultado. Convocação regular com prazo e forma da convenção, pauta específica, lista de presença, apuração de votos por unidade e ata circunstanciada com a motivação são os elementos que sustentam a destituição se ela for questionada em juízo. Recomenda-se também assegurar ao síndico a oportunidade de se manifestar na assembleia: o contraditório interno reforça a validade do ato.
Destituído o síndico, a mesma assembleia deve eleger o substituto para completar o mandato, sob pena de acefalia administrativa. Se houver subsíndico previsto na convenção, ele normalmente assume até a nova eleição.
Obras e contratações: o que o síndico decide sozinho?
Resposta direta: obras necessárias, sim; úteis e voluptuárias, não.
O art. 1.341, § 1º, autoriza que as obras ou reparações necessárias sejam realizadas independentemente de autorização, pelo síndico ou, na omissão dele, por qualquer condômino. Se forem necessárias, urgentes e importarem despesas excessivas, o § 2º determina que o síndico dê ciência imediata à assembleia, que deverá ser convocada de imediato. Não sendo urgentes, mas envolvendo despesa excessiva, o § 3º exige autorização prévia da assembleia especialmente convocada.
Já as obras úteis dependem de voto da maioria dos condôminos e as voluptuárias de dois terços, conforme os incisos do art. 1.341. Obras em partes comuns em acréscimo às já existentes exigem aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.342). E a construção de outro pavimento ou de outro edifício no solo comum depende de unanimidade (art. 1.343).
| Tipo de obra | Quem decide | Base legal |
|---|---|---|
| Necessária (não urgente, despesa comum) | Síndico, sem autorização | Art. 1.341, § 1º |
| Necessária, urgente e de despesa excessiva | Síndico executa e convoca assembleia imediatamente | Art. 1.341, § 2º |
| Necessária, não urgente e de despesa excessiva | Assembleia especialmente convocada | Art. 1.341, § 3º |
| Útil | Maioria dos condôminos | Art. 1.341, II |
| Voluptuária | Dois terços dos condôminos | Art. 1.341, I |
| Acréscimo em partes comuns | Dois terços dos votos | Art. 1.342 |
| Novo pavimento ou novo edifício | Unanimidade | Art. 1.343 |
Quando o síndico responde pessoalmente pelos prejuízos?
Resposta direta: quando age com dolo ou culpa, fora dos limites de suas atribuições, ou descumpre dever legal e causa dano.
Atuando regularmente, dentro das atribuições e das deliberações assembleares, quem responde é o condomínio, e não o síndico. A responsabilidade pessoal aparece em cenários como: deixar de contratar o seguro obrigatório da edificação e sobrevir sinistro; deixar prescrever cotas condominiais por inércia na cobrança; movimentar recursos do condomínio em proveito próprio; contratar sem observar quórum e causar prejuízo; ignorar laudo técnico e permitir agravamento de dano estrutural.
Quanto a furtos e danos a veículos na garagem, a regra que se consolidou é a da ausência de responsabilidade automática: o condomínio só responde se assumiu expressamente o dever de guarda, na convenção ou por serviço efetivamente prestado (por exemplo, garagista, controle de entrada e saída, cobrança específica pelo serviço). Não existe presunção de que a simples existência de portaria implique guarda de veículos, e não há súmula do STJ responsabilizando condomínio residencial por furto de veículo. A Súmula 130 do STJ, muitas vezes invocada fora de contexto, trata da responsabilidade da empresa perante o cliente por furto ou dano de veículo ocorrido em seu estacionamento — o que não se transporta automaticamente para o condomínio residencial. Sobre a divisão de responsabilidades entre moradores, condomínio e terceiros, veja também direitos e deveres no condomínio.
O síndico pode ser remunerado ou isento da taxa de condomínio?
Resposta direta: pode, desde que a convenção autorize ou a assembleia delibere.
A isenção da cota condominial é a forma mais comum de contraprestação do síndico morador. Ela é válida quando prevista na convenção ou aprovada em assembleia, porque representa dispensa de receita deliberada pelo próprio corpo de condôminos. Já o síndico profissional é remunerado por contrato, e a contratação deve passar pela assembleia.
Dois alertas práticos. O primeiro é tributário e trabalhista: remuneração de síndico tem reflexos previdenciários que precisam ser tratados corretamente pela administradora, e a isenção da cota também pode ser tratada como remuneração indireta. O segundo é de governança: a deliberação deve constar de ata, com valor definido, para evitar que o benefício seja depois questionado como despesa sem respaldo. Quando o condomínio precisa cobrar quem não paga, valem as regras que explicamos em cobrança de cotas condominiais em atraso.
Perguntas frequentes sobre síndico de condomínio (FAQ)
1. Qual é o prazo máximo do mandato do síndico?
Dois anos, conforme o art. 1.347 do Código Civil, com possibilidade de renovação. Não há limite legal de reconduções.
2. Qual o quórum para destituir o síndico?
Maioria absoluta dos condôminos, em assembleia especialmente convocada para esse fim, nas hipóteses do art. 1.349: irregularidades, não prestação de contas ou má administração.
3. O síndico precisa ser morador do condomínio?
Não. O art. 1.347 permite que o síndico não seja condômino, salvo se a convenção do condomínio exigir o contrário.
4. Com que frequência o síndico deve prestar contas?
Anualmente e sempre que exigidas pela assembleia, nos termos do art. 1.348, VIII. A prestação deve ser analítica e acompanhada de documentos.
5. O condomínio responde por furto de carro na garagem?
Só se tiver assumido o dever de guarda na convenção ou por serviço efetivamente prestado. Portaria comum, sem serviço de guarda de veículos, não gera responsabilidade automática.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Assembleia de condomínio: convocação, quóruns e anulação
- Convenção de condomínio e regimento interno: o que pode e o que não pode
- Condômino antissocial e multas: quando o condomínio pode punir
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
