Tempo de leitura: 11 min · Atualizado em 12/08/2026
O condomínio pode, sim, punir quem descumpre seus deveres — mas dentro de um sistema graduado que muita gente desconhece. São três níveis: multa de até cinco vezes o valor da cota para o descumprimento de deveres específicos, por deliberação de dois terços dos condôminos restantes quando a convenção nada prevê; multa de até cinco vezes por descumprimento reiterado, com quórum de três quartos; e multa de até dez vezes o valor da cota para o condômino de comportamento antissocial reiterado, que gera incompatibilidade de convivência.
Cada nível tem base legal, quórum e pressupostos próprios. Errar o quórum ou pular o direito de defesa costuma resultar em anulação da penalidade. Veja como o sistema funciona na prática. Conteúdo informativo, que não substitui a análise do seu caso por um advogado.
Quais são os deveres do condômino?
Resposta direta: o art. 1.336 do Código Civil impõe quatro deveres: contribuir para as despesas na proporção das frações ideais; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; e dar às suas partes a mesma destinação do edifício, sem usá-las de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais, ou aos bons costumes.
O quarto dever é o mais invocado no dia a dia. Barulho excessivo, uso comercial de unidade residencial, acúmulo de lixo, agressividade, animais em situação irregular e obras que perturbam a rotina do prédio se enquadram nessa moldura.
Repare que o dispositivo fala em “possuidores”, e não apenas em proprietários. Inquilinos e ocupantes também estão sujeitos aos deveres e podem ser alcançados pelas penalidades, o que costuma surpreender.
Qual é a multa por descumprir esses deveres?
Resposta direta: pelo art. 1.336, §2º, o condômino que descumprir os deveres dos incisos II a IV pagará a multa prevista na convenção ou em assembleia. Não havendo previsão, a assembleia deliberará, por dois terços dos condôminos restantes, multa de até cinco vezes o valor das contribuições, conforme a gravidade das faltas e a reiteração.
É essencial não confundir essa multa com a multa moratória de 2% por atraso no pagamento. São penalidades distintas, com fundamentos e limites próprios. A de 2% pune a mora; esta pune a conduta.
Também vale destacar a expressão “conforme a gravidade das faltas e a reiteração”. A multa não é valor fixo automático: exige dosimetria. Aplicar o teto na primeira ocorrência, sem gradação, é decisão vulnerável.
E o descumprimento reiterado dos deveres?
Resposta direta: o art. 1.337, caput, prevê que o condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente seus deveres pode, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor da cota, independentemente das perdas e danos que se apurem.
A palavra-chave é reiteradamente. Não se trata de um episódio isolado, mas de conduta repetida, documentada, já advertida. Sem esse histórico, falta o pressuposto legal.
Atenção ao quórum: três quartos dos condôminos restantes, isto é, excluído o infrator da base de cálculo. Trocar esse quórum pelo de dois terços do art. 1.336, §2º, é um erro frequente e suficiente para invalidar a deliberação.
Quem é o condômino antissocial?
Resposta direta: é aquele que, pelo reiterado comportamento antissocial, gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. O parágrafo único do art. 1.337 permite que ele seja constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor da cota, até ulterior deliberação da assembleia.
É a penalidade mais severa prevista no Código Civil para o condomínio edilício, e por isso mesmo a que exige maior rigor procedimental. Não basta desconforto ou antipatia: a lei exige incompatibilidade de convivência, um patamar elevado, aferido por comportamento reiterado e documentado.
A expressão “até ulterior deliberação da assembleia” indica que a penalidade tem caráter continuado e revisável, podendo cessar quando a conduta cessa.
Tabela: níveis de penalidade no condomínio
| Situação | Multa | Quórum | Base legal |
|---|---|---|---|
| Atraso no pagamento | Até 2% mais juros | Não se aplica | Art. 1.336, §1º |
| Descumprimento dos deveres II a IV | Até 5x a cota | 2/3 dos restantes, se a convenção silencia | Art. 1.336, §2º |
| Descumprimento reiterado | Até 5x a cota | 3/4 dos restantes | Art. 1.337, caput |
| Comportamento antissocial | Até 10x a cota | 3/4 dos restantes | Art. 1.337, parágrafo único |
O condômino tem direito de defesa antes de ser multado?
Resposta direta: sim. O STJ exige prévia notificação e oportunidade efetiva de defesa antes da imposição das sanções dos arts. 1.336, §2º, e 1.337, sob pena de nulidade da deliberação.
Na prática, isso significa: notificação escrita descrevendo os fatos concretos, prazo razoável para defesa, inclusão do tema na pauta da convocação da assembleia e registro em ata da apreciação dos argumentos apresentados. Multa aplicada por decisão isolada do síndico, sem assembleia e sem defesa, é vulnerável a anulação.
Esse cuidado protege o próprio condomínio. Uma penalidade anulada judicialmente costuma vir acompanhada de condenação em honorários e, às vezes, em danos morais — prejuízo que recai sobre todos os condôminos. Os limites do poder do síndico e da assembleia estão detalhados no artigo sobre direitos e deveres no condomínio.
É possível expulsar um condômino do prédio?
Resposta direta: é tema controvertido. O Código Civil não prevê expressamente a exclusão do condômino proprietário, e a doutrina admite a discussão apenas em situações extremas, esgotadas as sanções pecuniárias e mediante decisão judicial, jamais por ato da assembleia.
A propriedade é direito constitucionalmente protegido, e sua privação exige base legal específica. O STJ não firmou tese autorizando a exclusão do condômino proprietário com base direta no art. 1.337 — o tema aparece nos julgados como corrente doutrinária mais severa, e não como orientação consolidada. Qualquer conteúdo que afirme categoricamente existir “direito de expulsar o condômino” simplifica indevidamente uma questão em aberto.
Situação diferente é a do ocupante não proprietário. Tratando-se de inquilino, o caminho natural é a rescisão da locação por infração contratual, com posterior despejo, medida discutida no artigo sobre ação de despejo.
Como o condomínio deve documentar a infração?
Resposta direta: com registro objetivo e datado: livro de ocorrências, comunicações escritas, boletins de ocorrência quando cabível, laudos, imagens de câmeras dentro dos limites legais e atas que descrevam os fatos com precisão.
Um erro comum é redigir advertências genéricas: “perturbação do sossego” sem data, horário, descrição ou testemunha. Documentos assim não sustentam a penalidade em juízo. Descreva fatos, não adjetivos.
Atenção também à privacidade. O uso de imagens e de dados dos moradores deve respeitar a legislação de proteção de dados e as áreas em que a captação é admitida, evitando que a prova se transforme em novo problema jurídico.
Roteiro seguro de aplicação da multa
Resposta direta: registro, advertência, notificação, defesa, deliberação e lançamento discriminado.
- Registre a ocorrência com data, horário, descrição objetiva e identificação de quem reclamou.
- Reúna prova: livro de ocorrências, relatórios de portaria, imagens das áreas comuns, boletins de ocorrência e testemunhos.
- Advirta formalmente por escrito, com prazo para cessar a conduta.
- Notifique em caso de reincidência, indicando o dispositivo da convenção ou do regimento violado, os fatos e as provas.
- Abra prazo para defesa escrita — etapa indispensável para a validade da sanção.
- Delibere com o quórum correto: previsão da convenção para a multa do art. 1.336, § 2º; três quartos dos condôminos restantes para as do art. 1.337.
- Comunique o resultado e lance a multa em rubrica destacada na cota, nunca embutida.
Esse roteiro parece excessivo, mas é ele que sustenta a penalidade quando ela é questionada. A jurisprudência exige notificação prévia e oportunidade de defesa antes das sanções mais graves, e punições aplicadas sem contraditório costumam ser anuladas, com condenação do condomínio.
Expulsão do condômino: o limite do sistema
Resposta direta: não há previsão legal de expulsão, e o tema é objeto de intensa controvérsia.
O art. 1.337 prevê multas progressivas, mas não autoriza expressamente a exclusão do condômino antissocial da unidade. Existe corrente doutrinária que sustenta essa possibilidade em casos extremos, com base na função social da propriedade e na dignidade dos demais moradores, e há decisões isoladas nesse sentido em tribunais estaduais.
Não se pode afirmar, porém, que exista tese consolidada do Superior Tribunal de Justiça autorizando genericamente a expulsão do proprietário. Trata-se de matéria em construção, e conteúdos que apresentam a exclusão como solução disponível simplificam indevidamente um debate delicado.
O que é seguro afirmar: as multas dos arts. 1.336, § 2º, e 1.337 são exigíveis e, somadas, podem alcançar valores muito expressivos; a inadimplência delas autoriza cobrança judicial; e o condomínio pode buscar, por ação própria, obrigação de fazer e de não fazer contra a conduta específica, com multa diária.
Quando o infrator é inquilino, existe caminho mais direto: o descumprimento do regimento interno é infração contratual e pode fundamentar o despejo, com legitimidade do proprietário. Por isso, notificar formalmente o locador é medida frequentemente mais eficaz do que multar o ocupante.
Perguntas frequentes sobre multas e condômino antissocial (FAQ)
1. Qual é a multa máxima para o condômino antissocial?
Até dez vezes o valor da cota condominial, conforme o parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil, mediante deliberação qualificada da assembleia.
2. Qual o quórum para aplicar a multa do art. 1.337?
Três quartos dos condôminos restantes, isto é, excluído o infrator do cálculo. Para a multa do art. 1.336, §2º, na ausência de previsão convencional, o quórum é de dois terços dos restantes.
3. O síndico pode multar sozinho?
Somente quando a convenção prevê a penalidade e o procedimento. As multas dos arts. 1.336, §2º, e 1.337 dependem de deliberação assemblear com o quórum legal.
4. Preciso ser avisado antes de receber a multa?
Sim. A notificação prévia e a oportunidade de defesa são exigidas pela jurisprudência, especialmente nas penalidades mais graves, sob pena de nulidade.
5. Inquilino também pode ser multado?
Sim. O art. 1.336 alcança possuidores, e o art. 1.337 menciona expressamente o possuidor, o que inclui o locatário e demais ocupantes.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Direitos e deveres no condomínio: o que diz a lei
- Cobrança de cotas condominiais em atraso: multa, juros e execução
- Ação de despejo por falta de pagamento: como funciona
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
