Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 11/08/2026
A convenção é a norma fundamental do condomínio: define frações ideais, forma de administração, contribuições, competências da assembleia e sanções. O regimento interno é subordinado a ela e cuida do cotidiano — horários, uso das áreas comuns, mudanças, animais. Nenhum dos dois pode contrariar a lei. E há uma novidade que quase nenhum conteúdo incorporou: desde a Lei 14.405/2022, tanto a alteração da convenção quanto a mudança de destinação do edifício ou da unidade dependem de dois terços dos votos dos condôminos — a antiga exigência de unanimidade para a destinação deixou de existir.
A seguir, o que cada documento pode disciplinar, como alterá-los validamente e quais cláusulas costumam ser derrubadas em juízo. Conteúdo informativo, que não substitui a análise da sua convenção por um advogado.
Qual a diferença entre instituição, convenção e regimento interno?
Resposta direta: a instituição, prevista no art. 1.332 do Código Civil, é o ato registrado que cria o condomínio e individualiza as unidades, as frações ideais e a destinação. A convenção é o estatuto que rege as relações internas. O regimento interno detalha o uso cotidiano, subordinado à convenção.
Existe uma hierarquia clara: lei, instituição, convenção e regimento interno. Uma regra do regimento que contrarie a convenção é inválida; uma cláusula da convenção que contrarie a lei também é. Essa cadeia resolve boa parte das discussões condominiais antes mesmo de chegarem ao Judiciário.
Quem aprova a convenção e ela precisa ser registrada?
Resposta direta: pelo art. 1.333, a convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se desde logo obrigatória para titulares, possuidores e detentores. O parágrafo único exige o registro no Cartório de Registro de Imóveis apenas para que ela seja oponível contra terceiros.
Esse detalhe é decisivo e está consolidado na Súmula 260 do STJ: a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. Ou seja, a falta de registro não serve de argumento para o condômino descumprir as regras internas.
O registro continua importante por outra razão: sem ele, a convenção não produz efeitos perante terceiros, o que pode gerar problemas em execuções, aquisições e disputas envolvendo pessoas de fora do condomínio.
O que a convenção obrigatoriamente precisa prever?
Resposta direta: o art. 1.334 exige que a convenção determine a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições; a forma de administração; a competência das assembleias, sua forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações; as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores; e o regimento interno.
Vale destacar dois pontos do mesmo artigo. Primeiro, a convenção pode ser feita por escritura pública ou por instrumento particular — não há exigência de forma pública. Segundo, equiparam-se aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos, o que amplia bastante o alcance subjetivo das regras internas.
Qual é o quórum para alterar a convenção?
Resposta direta: dois terços dos votos dos condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.405/2022. O mesmo quórum passou a valer para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Aqui mora uma desatualização muito difundida. Durante quase duas décadas, a mudança de destinação exigia unanimidade, e há uma enorme quantidade de material antigo circulando com essa informação. A Lei 14.405/2022 unificou o quórum em dois terços, tornando viáveis conversões que antes eram praticamente impossíveis.
Atenção: o cálculo é sobre os votos dos condôminos, e a proporcionalidade dos votos segue as frações ideais, salvo disposição diversa na convenção, na forma do parágrafo único do art. 1.352.
Tabela: convenção x regimento interno
| Aspecto | Convenção | Regimento interno |
|---|---|---|
| Função | Estatuto do condomínio | Regras de uso cotidiano |
| Base legal | Arts. 1.333 e 1.334 | Art. 1.334, V, e art. 1.350 |
| Aprovação | 2/3 das frações ideais | Conforme a convenção |
| Alteração | 2/3 dos votos (art. 1.351) | Assembleia, na forma da convenção |
| Registro | Necessário para valer contra terceiros | Dispensável |
| Hierarquia | Superior ao regimento | Subordinado à convenção e à lei |
Quais cláusulas costumam ser consideradas nulas?
Resposta direta: as que violam a lei ou direitos fundamentais — multa acima do teto legal, restrição de acesso à unidade ou a serviços essenciais por inadimplência, proibição absoluta e genérica de animais, discriminação de moradores e supressão do direito de defesa antes de penalidades.
O caso dos animais é emblemático. A jurisprudência tem afastado a proibição genérica quando o animal não representa risco à segurança, à higiene, à saúde ou ao sossego. O critério deixou de ser a proibição abstrata e passou a ser o incômodo concreto — o que exige prova, e não presunção.
Outro grupo recorrente são as cláusulas que criam penalidades além das previstas em lei ou que autorizam o síndico a punir sozinho, sem assembleia e sem defesa. Sobre esse ponto, veja o artigo sobre condômino antissocial e multas.
O regimento pode proibir aluguel por temporada?
Resposta direta: pode, quando o condomínio é residencial e a atividade se aproxima de hospedagem, com alta rotatividade e caráter empresarial. O STJ já reconheceu a possibilidade de o condomínio restringir esse uso, com base na destinação prevista na convenção.
A chave é a destinação. Se a convenção estabelece uso exclusivamente residencial, a exploração de hospedagem atípica contraria o art. 1.336, IV, do Código Civil, que impõe ao condômino dar às suas partes a mesma destinação da edificação. Locação residencial comum, com prazo e permanência típicos, é situação diferente — como tratado no artigo sobre contrato de locação.
Como alterar o regimento interno corretamente?
Resposta direta: pela assembleia, observando o quórum e o procedimento previstos na convenção. O art. 1.350 menciona expressamente a alteração do regimento interno entre as matérias da assembleia anual.
Três cuidados garantem a validade: incluir o tema na pauta da convocação, com clareza suficiente para que o condômino saiba o que será votado; convocar todos os condôminos, exigência do art. 1.354; e registrar em ata o texto aprovado, e não apenas a decisão genérica de “aprovar as mudanças”.
Quem fica obrigado pela convenção: só o proprietário?
Resposta direta: não. O art. 1.333 diz que a convenção se torna obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades e para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. E o art. 1.334, §2º, equipara aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos.
Na prática, isso alcança inquilinos, comodatários, familiares, ocupantes e até prestadores de serviço enquanto estiverem no condomínio. É por isso que o locatário responde pelas regras de uso, ainda que nunca tenha assinado nada — e que o proprietário costuma ser cobrado quando o ocupante descumpre.
Do ponto de vista contratual, a recomendação prática é anexar o regimento interno ao contrato de locação e fazer o locatário declarar ciência. Isso facilita a responsabilização direta e evita a alegação de desconhecimento.
Convenção pode restringir obras e reformas nas unidades?
Resposta direta: pode disciplinar horários, ruído, uso de elevadores, circulação de material e exigência de responsável técnico, mas não pode proibir genericamente reformas internas nem esvaziar o direito de uso da propriedade exclusiva.
A linha divisória está no art. 1.336: são vedadas as obras que comprometam a segurança da edificação e a alteração da forma e da cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Dentro da unidade, e sem impacto estrutural ou estético externo, o proprietário tem ampla liberdade.
Fachada é o ponto mais litigioso. Trocar esquadria por modelo de cor diferente, fechar sacada com vidro ou instalar equipamento visível costuma exigir autorização assemblear, salvo padronização já aprovada. Muitos condomínios resolvem o problema aprovando previamente um padrão único, o que dá segurança a todos.
O que fazer quando a convenção está desatualizada?
Resposta direta: promover a revisão em assembleia, com quórum de dois terços, e levar o instrumento a registro. Convenções redigidas antes do Código Civil de 2002 frequentemente contêm dispositivos incompatíveis com a lei vigente.
Os exemplos mais comuns são multas moratórias de dez ou vinte por cento, quóruns divergentes dos legais, previsão de unanimidade para mudança de destinação e regras de administração que já não correspondem à realidade do prédio. Dispositivos contrários à lei não se aplicam, mas mantê-los no texto gera insegurança e litígio desnecessário.
Vale aproveitar a revisão para incorporar a possibilidade de assembleia eletrônica, hoje expressamente admitida pela legislação, tema detalhado no artigo sobre assembleia de condomínio.
Perguntas frequentes sobre convenção e regimento (FAQ)
1. Convenção sem registro vale?
Vale entre os condôminos. A Súmula 260 do STJ afirma que a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações internas. O registro é exigido para oponibilidade a terceiros.
2. Qual o quórum para mudar a convenção?
Dois terços dos votos dos condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil, na redação da Lei 14.405/2022.
3. Mudar a destinação do prédio exige unanimidade?
Não mais. Desde a Lei 14.405/2022, a mudança de destinação do edifício ou da unidade também depende de dois terços dos votos, e não de unanimidade.
4. O regimento interno pode contrariar a convenção?
Não. O regimento é subordinado à convenção, que por sua vez é subordinada à lei. Regra conflitante é inválida.
5. O condomínio pode proibir animais de estimação?
Proibição genérica e absoluta tende a ser afastada. A restrição é admitida quando o animal representa risco concreto à segurança, à higiene, à saúde ou ao sossego dos demais.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Direitos e deveres no condomínio: o que diz a lei
- Condômino antissocial e multas: quando o condomínio pode punir
- Cobrança de cotas condominiais em atraso: multa, juros e execução
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
