Tempo de leitura: 9 min · Publicado em 05/09/2026
Em regra, sim: a cláusula de raio (que proíbe o lojista de abrir outra unidade do mesmo ramo de atividade dentro de determinada distância do shopping center) é considerada válida pela jurisprudência brasileira, desde que fixe uma delimitação territorial razoável, tenha prazo determinado e possua justificativa comercial legítima ligada à proteção do investimento e do tenant mix do empreendimento. Quando esses limites são extrapolados — raio excessivamente amplo, prazo indeterminado ou efeito de fechamento de mercado numa região inteira —, a cláusula pode ser invalidada judicialmente e até caracterizar infração à ordem econômica perante o CADE.
O que é a cláusula de raio e por que os shoppings a utilizam
A cláusula de raio, também chamada de cláusula de exclusividade territorial, é uma disposição contratual comum em contratos de locação de espaços em shopping centers que proíbe o lojista de instalar outra unidade do mesmo ramo de atividade dentro de um determinado perímetro geográfico ao redor do empreendimento, geralmente medido em quilômetros. A justificativa comercial apresentada pelos empreendedores de shopping center é a proteção do investimento feito na composição do “tenant mix” — a combinação estratégica de lojas de diferentes segmentos que atrai o público e sustenta o fluxo de consumidores do empreendimento — e a prevenção de que o próprio lojista, ao abrir uma filial próxima fora do shopping, canibalize as vendas da loja instalada dentro dele, reduzindo o aluguel percentual (calculado sobre o faturamento) que é uma característica típica desses contratos.
Base legal: contratos atípicos de shopping center e a liberdade contratual
O art. 54 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) reconhece expressamente que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos, reconhecendo a natureza atípica e mais flexível desses contratos em comparação com a locação comercial comum. Essa liberdade contratual mais ampla é reforçada pelo art. 421-A do Código Civil (incluído pela Lei da Liberdade Econômica, Lei nº 13.874/2019), que estabelece a presunção de paridade e simetria entre os contratantes em contratos empresariais, com intervenção judicial excepcional e limitada.
Os requisitos que o STJ e os tribunais estaduais examinam para validar a cláusula
Apesar dessa liberdade contratual mais ampla, a jurisprudência não trata a cláusula de raio como válida de forma incondicional. Os requisitos costumeiramente exigidos para sua validade são: delimitação territorial razoável e proporcional ao porte e à área de influência do próprio shopping (raios excessivamente amplos, capazes de abranger praticamente toda uma cidade ou região metropolitana, tendem a ser vistos como desproporcionais); prazo determinado de vigência, sem se estender indefinidamente após o fim do próprio contrato de locação; e justificativa comercial legítima e proporcional, vinculada à efetiva proteção do tenant mix e do modelo de aluguel percentual, e não à mera intenção de eliminar a concorrência do lojista fora do ambiente do shopping.
O CADE já investigou e puniu cláusulas de raio consideradas anticoncorrenciais
O Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) já analisou casos concretos envolvendo cláusulas de raio impostas de forma padronizada, sem negociação real com lojistas menores. No processo envolvendo sete shopping centers de Porto Alegre (incluindo Iguatemi, Praia de Belas e Moinhos Shopping), o CADE concluiu que cláusulas de raio com potencial de fechar o mercado, de forma unilateral e por prazo indeterminado, em áreas que chegavam a abranger praticamente toda a cidade, configuravam infração à ordem econômica, resultando em multas superiores a R$ 15 milhões e na determinação de retirada das cláusulas de raio de todos os contratos com os lojistas. Em outro caso, envolvendo o North Shopping Fortaleza, o CADE firmou termo de compromisso de cessação (TCC) com multa de R$ 462.300, reduzindo o raio de exclusividade de 5.000 para 2.000 metros e limitando a vigência da cláusula a cinco anos não renováveis.
Como saber se uma cláusula de raio específica é abusiva
A análise deve considerar, no caso concreto, três elementos centrais: a extensão do raio de exclusividade é compatível com a área de influência real do shopping, ou abrange uma região desproporcionalmente ampla? A cláusula tem prazo certo, vinculado à vigência do próprio contrato de locação, ou se pretende perpétua? E, por fim, o efeito prático da cláusula é meramente proteger o modelo de negócio do shopping (aluguel percentual e tenant mix), ou tem o efeito real de impedir o lojista de competir em qualquer lugar da região, eliminando de forma artificial a concorrência entre estabelecimentos do mesmo ramo?
O que o lojista pode fazer diante de uma cláusula de raio que considera abusiva
O lojista pode, antes de assinar o contrato, negociar a redução do raio ou do prazo de vigência da cláusula, especialmente demonstrando que sua atuação em outro ponto da cidade não compete diretamente com o público do shopping. Caso já esteja vinculado a uma cláusula que considera excessiva, é possível questionar judicialmente sua validade, seja por desproporcionalidade em relação ao contrato individual, seja por meio de representação ao CADE quando houver indício de conduta anticoncorrencial estruturada pelo empreendedor do shopping em relação a múltiplos lojistas.
Diferença entre cláusula de raio e cláusula de exclusividade de ramo dentro do próprio shopping
É importante não confundir a cláusula de raio (que restringe a atuação do lojista fora do shopping, em determinado perímetro geográfico) com a cláusula de exclusividade de ramo dentro do próprio empreendimento (pela qual o shopping se compromete a não alugar outro espaço, dentro do mesmo shopping, para um concorrente direto do mesmo segmento). Essa segunda modalidade tende a ser vista de forma mais favorável pela jurisprudência, por proteger diretamente o próprio lojista contratante, e não por restringir sua liberdade de atuação empresarial fora do empreendimento.
Perguntas frequentes
Toda cláusula de raio em contrato de shopping center é válida?
Não. A validade depende de a cláusula observar delimitação territorial razoável, prazo determinado e justificativa comercial legítima. Cláusulas com raio excessivamente amplo, prazo indeterminado ou efeito de eliminar a concorrência numa região inteira podem ser consideradas abusivas e até configurar infração à ordem econômica.
Posso ser multado se abrir uma loja do mesmo ramo fora do raio de exclusividade, mas ainda relativamente perto do shopping?
Em regra, não, se a nova unidade estiver fora do perímetro exato definido na cláusula contratual. A interpretação do raio deve seguir estritamente os termos e a medição definidos no próprio contrato, sem ampliação por analogia ou por critérios não previstos no instrumento.
O CADE pode agir de ofício contra cláusulas de raio, mesmo sem denúncia de um lojista?
Sim. O CADE tem competência para investigar condutas potencialmente anticoncorrenciais de ofício, especialmente quando identifica um padrão de cláusulas restritivas aplicadas de forma sistemática por um mesmo grupo de shopping centers a múltiplos lojistas, independentemente de provocação individual.
A cláusula de raio continua valendo depois que o contrato de locação com o shopping termina?
Em regra, não deveria se estender além do prazo do próprio contrato de locação, salvo se houver previsão específica e razoável de um período de transição pós-contratual, que também estará sujeita ao exame de proporcionalidade e razoabilidade pelos tribunais.
Lojistas de pequeno porte têm mais dificuldade de negociar a cláusula de raio do que grandes redes?
Sim, na prática. Contratos de adesão padronizados, oferecidos sem real margem de negociação a lojistas individuais ou de pequeno porte, foram justamente um dos pontos observados pelo CADE em seus casos, ao contrário de grandes redes varejistas, que costumam ter maior poder de negociação para reduzir ou eliminar esse tipo de cláusula.
Uma cláusula de raio pode ser considerada válida entre as partes, mas ainda assim questionada pelo CADE?
Sim. A validade civil da cláusula entre as partes contratantes é uma análise distinta da investigação de infração à ordem econômica, que examina o efeito da conduta no mercado como um todo. É possível que uma cláusula individualmente pactuada seja questionada pelo CADE quando inserida num padrão sistemático de restrição concorrencial adotado pelo empreendedor do shopping.
Analisar o contrato antes de assinar evita disputas futuras
Tanto para o lojista quanto para o empreendedor do shopping, a redação cuidadosa da cláusula de raio — com delimitação territorial proporcional, prazo determinado e justificativa comercial expressa — é o que reduz o risco de questionamento judicial ou administrativo futuro. Para o lojista que já identifica uma cláusula potencialmente abusiva em contrato já assinado, reunir dados sobre a área de influência real do shopping e sobre o impacto concreto da restrição em sua atividade é o primeiro passo para avaliar a viabilidade de contestação.
