Cláusula Penal Sob Controle: O STJ Entre a Demurrage e o Distrato Imobiliário

Multas contratuais existem para desestimular o descumprimento e prefixar perdas, mas nunca podem se transformar em instrumento de enriquecimento sem causa de uma das partes. Essa é a linha tênue que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem sido chamado a traçar repetidamente, seja em contratos empresariais complexos, seja em relações de consumo massificadas. Duas decisões recentes da Corte — uma sobre a chamada demurrage no transporte marítimo de cargas e outra sobre a retenção de valores em distratos de imóveis na planta — ilustram, de formas opostas, como o Judiciário exerce o controle sobre cláusulas penais e fixa os limites entre a autonomia da vontade e a vedação ao abuso. Este artigo comenta os dois precedentes e extrai lições práticas para quem redige, negocia ou discute esse tipo de cláusula.

Caso 1: a multa por atraso na devolução de contêineres (REsp 1.577.138/SP)

No REsp 1.577.138/SP, relatado pelo ministro Raul Araújo e julgado pela Quarta Turma do STJ, a controvérsia girava em torno da chamada demurrage: a taxa cobrada de importadores e exportadores que atrasam a devolução de contêineres às companhias de navegação, calculada por dia (ou fração) de atraso além do prazo contratual de uso (o chamado free time). Por muito tempo, parte da jurisprudência tratava a demurrage como uma indenização pré-fixada e presumida, associada ao mero uso do bem além do prazo, o que dificultava qualquer discussão sobre seu valor. A Quarta Turma, contudo, reposicionou o debate: reconheceu que a demurrage tem natureza de cláusula penal, na forma dos artigos 408 e seguintes do Código Civil, e não de indenização automática e incontestável.

A natureza jurídica da demurrage como cláusula penal

A distinção não é meramente acadêmica. Ao qualificar a demurrage como cláusula penal, o STJ trouxe para a discussão o regime protetivo do artigo 413 do Código Civil, segundo o qual o juiz deve reduzir equitativamente a penalidade quando o valor cobrado se revelar manifestamente excessivo em relação à natureza e à finalidade do negócio. Isso significa que a cobrança deixa de ser um valor blindado, aceito sem contestação apenas porque previsto em contrato de adesão do armador, e passa a se submeter a um juízo de proporcionalidade. O acórdão também reabriu a discussão sobre a aplicação do artigo 412 do Código Civil — que limita a cláusula penal ao valor da obrigação principal —, ponto que a própria Corte reconheceu não estar plenamente pacificado, sobretudo diante de demurrages que se acumulam dia após dia e podem, na prática, superar o valor de mercado do próprio contêiner.

Os limites da redução judicial e a insegurança que permanece

É importante notar que, no caso concreto julgado pela Quarta Turma, não houve redução da multa: o precedente fixou a tese de que a demurrage é cláusula penal sujeita a controle judicial, mas não afastou, por si só, a cobrança discutida naquele processo. A mensagem para o mercado de comércio exterior é dupla. De um lado, operadores logísticos e tradings ganham um instrumento jurídico mais robusto para questionar cobranças que, no caso concreto, sejam desproporcionais ao dano efetivamente sofrido pelo armador — sem depender de prova de dano emergente ou lucros cessantes, mas também sem imunidade automática à multa contratada. De outro, a decisão não elimina a validade da demurrage como mecanismo legítimo de desestímulo à retenção indevida de contêineres, essencial à logística de rotatividade de equipamentos nos portos.

Caso 2: a retenção de até 50% em distratos de imóveis com patrimônio de afetação (AREsp 3.081.626/SP)

Na outra ponta do espectro, o STJ enfrentou situação estruturalmente distinta: a de compradores de imóveis na planta que, por inadimplemento ou desistência, pedem a rescisão do contrato (o chamado distrato) e discutem quanto a incorporadora pode reter dos valores já pagos. Desde a edição da Lei 13.786/2018 — conhecida como “Lei do Distrato” —, o artigo 67-A da Lei 4.591/1964 passou a prever expressamente que, em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a incorporadora pode reter até 50% das quantias pagas pelo comprador inadimplente, percentual superior ao teto de 25% aplicável aos empreendimentos sem afetação patrimonial.

No AREsp 3.081.626/SP, também relatado pelo ministro Raul Araújo, agora perante a Quarta Turma, o STJ reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia reduzido a retenção contratual de 50% para 25%, sob o fundamento de que o percentual mais alto seria abusivo à luz do Código de Defesa do Consumidor. A Corte Superior entendeu que a Lei do Distrato constitui norma especial, editada exatamente para dar segurança jurídica e viabilidade financeira a empreendimentos afetados — regime que existe para proteger o patrimônio destinado à conclusão da obra e, portanto, o interesse coletivo dos demais adquirentes. Por isso, a retenção de até 50%, quando expressamente pactuada e o empreendimento estiver sob afetação patrimonial, não é, por si só, considerada abusiva.

A Lei do Distrato como norma especial e o tema repetitivo em formação

O precedente dialoga com outra decisão da mesma safra, o REsp 2.227.595/SP, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que reforça a tendência da Corte de prestigiar os percentuais fixados pela Lei 13.786/2018 como parâmetro objetivo, em vez de submeter cada distrato a uma reavaliação equitativa caso a caso pelas instâncias ordinárias. A relevância do tema é tamanha que o próprio STJ já afetou processos ao rito dos recursos repetitivos (entre eles os REsps 2.257.183/SP, 2.258.565/SP, 2.258.822/SP e 2.259.135/SP) para uniformizar, com efeito vinculante, a interpretação sobre os limites de retenção em distratos de imóveis com e sem patrimônio de afetação. Até que essa tese repetitiva seja fixada, contudo, persiste alguma oscilação entre tribunais estaduais e turmas do próprio STJ quanto ao momento da rescisão e às particularidades de loteamentos frente a incorporações — o que recomenda cautela na generalização do precedente para todo e qualquer distrato imobiliário.

Conclusão

Colocados lado a lado, os dois precedentes revelam uma mesma lógica de fundo aplicada a contextos opostos. No caso da demurrage, o STJ retirou da cláusula penal contratual a presunção de intocabilidade, submetendo-a ao controle de proporcionalidade do artigo 413 do Código Civil — mas sem, no caso concreto, reduzir a multa, justamente porque a parte que se dizia prejudicada não demonstrou a desproporção alegada. No caso do distrato imobiliário, o STJ caminhou em sentido aparentemente inverso, prestigiando o percentual máximo previsto em lei especial e afastando a redução que o tribunal de origem havia imposto por entender a cláusula abusiva. Não há contradição real entre as duas posições: em ambos os casos, o STJ afirma que a cláusula penal é, em princípio, válida e deve ser cumprida, e que sua revisão judicial exige fundamento concreto — seja a prova de desproporção entre a multa e o dano, seja o afastamento de norma especial que já pondera esse equilíbrio de antemão. Para empresas e consumidores que negociam cláusulas penais e multas contratuais, a lição prática é comum aos dois casos: previsão contratual clara, atenção ao regime legal aplicável ao setor específico e, principalmente, prova consistente são o que efetivamente decide o resultado do litígio.

Sobre o autor

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Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

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