Compra de Imóvel e Vida em Condomínio: O Que Diz o STJ

Duas situações, aparentemente distintas, revelam um mesmo fio condutor na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre imóveis: a busca por equilíbrio entre os interesses de quem compra, de quem vende e de quem convive em coletividade. De um lado, a Corte protege o comprador que teve seu contrato de aquisição de imóvel desfeito por culpa da construtora, assegurando-lhe a devolução ágil do que pagou. De outro, disciplina os limites do uso individual sobre partes que pertencem a todos os condôminos, para que a convivência em condomínio não seja corroída por apropriações unilaterais. Este artigo reúne os dois entendimentos e explica seus fundamentos.

Tema 1 — Súmula 543 do STJ: a devolução das parcelas pagas na resolução do contrato

A Súmula 543, editada pela Segunda Seção do STJ em 26 de agosto de 2015, enfrenta um problema recorrente nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor: o que ocorre com os valores já pagos quando o negócio se desfaz? O enunciado tem a seguinte redação: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

O enunciado consolidou entendimento amadurecido em precedentes da Terceira e da Quarta Turma, com destaque para o REsp 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos pela Segunda Seção, tendo como relator o ministro Luis Felipe Salomão. Esse e outros casos, como o AgRg no Ag 866.542/SC (relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva), formaram a base que resultou na súmula.

Culpa da construtora: devolução integral e sem parcelamento

Quando o desfazimento do contrato decorre de atraso injustificado na entrega da obra, de vício grave de construção ou de outra falha imputável à construtora, o comprador tem direito à devolução de cem por cento do que pagou. O ponto central — e o motivo pelo qual a súmula segue tão invocada em petições e decisões — é a forma da restituição: de uma só vez, e não por meio do mesmo cronograma de parcelas que o comprador levou anos para quitar. Antes da pacificação do tema, era comum que contratos e sentenças previssem a devolução parcelada, o que perpetuava o prejuízo do consumidor.

Culpa do comprador: devolução também de uma vez, com retenção percentual

A segunda parte do enunciado trata da hipótese inversa, em que o próprio comprador desiste do negócio ou dá causa ao inadimplemento. Nesse cenário, a jurisprudência do STJ admite a retenção de um percentual pela construtora ou incorporadora, a título de ressarcimento de despesas administrativas e de corretagem. O aspecto que a Súmula 543 reforça é que, mesmo nessa hipótese, a devolução do saldo remanescente deve ser feita de uma só vez, e não parceladamente.

Tema 2 — Uso exclusivo de área comum: os limites impostos pelo STJ ao condômino

Se a compra do imóvel gera um contrato entre duas partes, a vida em condomínio exige convivência permanente entre muitas. Um dos atritos mais comuns nesse ambiente é a apropriação, por um condômino, de parte que juridicamente pertence a todos — um terraço, uma área de circulação, um espaço originalmente destinado a lazer ou estacionamento. A pergunta que orienta a jurisprudência é: até que ponto esse uso exclusivo é tolerável, e quando ele deve gerar consequência jurídica, seja a cessação do uso, seja uma contrapartida financeira ao condomínio?

A exigência de deliberação assemblear como condição de validade

A publicação “Jurisprudência em Teses” do STJ, dedicada ao condomínio, consolidou o entendimento de que é possível a reforma ou a utilização exclusiva de área comum, desde que exista autorização da assembleia geral, com o quórum qualificado previsto na Lei 4.591/1964 e no Código Civil (precedentes: REsp 281.290/RJ, REsp 325.870/RJ, REsp 356.821/RJ, REsp 1.035.778/SP e REsp 1.197.014/MG). A exclusividade de uso, para ser legítima, não pode nascer de mera tolerância do síndico ou do silêncio dos vizinhos — depende de deliberação coletiva.

Uso consolidado ao longo do tempo: quando a cobrança retroativa é vedada

Há um contraponto relevante fixado pela Quarta Turma no REsp 1.035.778/SP (relator ministro Marco Buzzi, julgado em 25/2/2014): o condomínio pretendia, após décadas de tolerância, passar a cobrar taxa de ocupação de morador que usava com exclusividade determinada área comum havia mais de trinta anos, sem qualquer contrapartida. O STJ entendeu que o uso pacífico e prolongado por tanto tempo, sem cobrança, consolida situação que não pode ser desfeita unilateral e retroativamente pela assembleia. Essa lógica foi reafirmada pela Terceira Turma, em decisão da ministra Nancy Andrighi, no REsp 2.187.886, noticiada em junho de 2025: um condômino cujo apartamento dava acesso exclusivo a um terraço obteve autorização assemblear para utilizá-lo por mais de uma década; a Turma validou a ocupação, aplicando a supressio.

Conclusão

Os dois entendimentos comentados, embora tratem de fases distintas da vida imobiliária, expressam um mesmo compromisso do STJ com o equilíbrio das relações jurídicas envolvendo bens imóveis. Na Súmula 543, esse compromisso aparece na proteção do comprador contra a manutenção de um prejuízo financeiro decorrente de falha da construtora. Na jurisprudência sobre uso exclusivo de áreas comuns, aparece na exigência de que qualquer apropriação individual de um bem coletivo passe pelo crivo da assembleia, ao mesmo tempo em que se protege a estabilidade das situações consolidadas de boa-fé ao longo do tempo.

Sobre o autor

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Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

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