Tempo de leitura: 11 min · Publicado em 11/08/2026
Contrato de compra e venda e compromisso de compra e venda não são sinônimos. O compromisso (ou promessa) é um contrato preliminar: as partes se obrigam a celebrar, no futuro, o contrato definitivo, normalmente após a quitação do preço. O contrato definitivo de compra e venda, quando o valor supera 30 salários mínimos, precisa ser feito por escritura pública. E nenhum dos dois transfere a propriedade sozinho — quem transfere o imóvel é o registro da escritura na matrícula.
Essa cadeia — compromisso, escritura, registro — é a origem de boa parte das confusões e dos prejuízos no mercado imobiliário. A seguir você entende o papel de cada instrumento, quando o compromisso vira direito real e o que fazer se o vendedor sumir na hora de assinar a escritura. Conteúdo informativo, que não substitui a análise do seu contrato por um advogado.
O que é, afinal, um compromisso de compra e venda?
Resposta direta: é um contrato preliminar pelo qual uma parte promete vender e a outra promete comprar determinado imóvel, mediante condições ajustadas — geralmente o pagamento parcelado. Ele gera obrigação de fazer: celebrar o contrato definitivo quando cumpridas as condições.
Na prática, o compromisso é o instrumento que sustenta quase toda venda parcelada. O comprador não quer pagar tudo antes de ter segurança; o vendedor não quer transferir a propriedade antes de receber. O compromisso resolve esse impasse: as partes se vinculam desde já, o comprador costuma receber a posse, e a escritura definitiva fica reservada para o momento da quitação.
É um contrato válido e vinculante mesmo quando feito por instrumento particular, e há uma razão técnica para isso: o art. 462 do Código Civil determina que o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do definitivo, exceto quanto à forma. Por isso o compromisso pode ser particular mesmo em imóveis de valor elevado. O que ele não faz é transferir o domínio: enquanto não houver título registrado, o vendedor continua sendo o proprietário perante o registro de imóveis.
Uma observação de vocabulário: “promessa” e “compromisso” são usados pela legislação sem uniformidade. Não é correto afirmar que toda promessa seria retratável e todo compromisso irretratável. O que define o regime são as cláusulas do contrato e a lei aplicável — em loteamentos regidos pela Lei 6.766/1979, por exemplo, o art. 25 qualifica os compromissos como irretratáveis.
Quando a escritura pública é obrigatória?
Resposta direta: pelo art. 108 do Código Civil, a escritura pública é da substância do ato nos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País — salvo disposição legal em contrário.
Duas observações que os textos genéricos costumam errar. A primeira: o parâmetro do art. 108 é o valor do imóvel, e a regra alcança o contrato definitivo, não o contrato preliminar. A segunda: existem exceções legais expressas. Contratos vinculados ao Sistema Financeiro Habitacional e certos instrumentos de programas habitacionais podem ser celebrados por instrumento particular com força de escritura pública, por autorização legal específica.
Fora dessas hipóteses, o contrato particular de compra e venda apresentado como “definitivo” é juridicamente frágil: em regra produz efeitos obrigacionais entre as partes, mas não é título hábil para registro e, portanto, não leva o comprador à propriedade. Atenção ao erro inverso, também comum: o art. 108 não torna nula toda promessa particular, justamente por causa do art. 462. É o clássico contrato de gaveta, tratado em detalhe no artigo sobre escritura e registro de imóvel.
O compromisso de compra e venda pode virar direito real?
Resposta direta: sim. Pelo art. 1.417 do Código Civil, o compromisso celebrado por instrumento público ou particular, sem cláusula de arrependimento, e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, atribui ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
A diferença entre um compromisso registrado e um compromisso “de gaveta” é enorme. Registrado, o direito do comprador passa a ser oponível a todos: se o vendedor tentar vender o mesmo imóvel a outra pessoa, ou se pretender onerá-lo, o direito já registrado prevalece. Não registrado, o compromisso vale entre as partes, mas o terceiro que compra confiando na matrícula tem forte argumento a seu favor.
Vale registrar duas exigências do art. 1.417 que costumam ser ignoradas: a ausência de cláusula de arrependimento e o registro na matrícula. Um compromisso que autorize qualquer das partes a se arrepender não gera direito real à aquisição, ainda que registrado. O direito do promitente comprador, aliás, está expressamente listado entre os direitos reais no art. 1.225, VII, do Código Civil.
É útil separar três planos que costumam ser embaralhados: a validade do contrato, a eficácia entre as partes e a eficácia perante terceiros. Uma promessa particular não registrada pode ser plenamente válida e eficaz entre comprador e vendedor, e ainda assim não ser oponível a quem adquiriu o imóvel confiando na matrícula.
Tabela: compromisso, contrato definitivo, escritura e registro
| Instrumento | Natureza | Forma | Efeito principal |
|---|---|---|---|
| Compromisso de compra e venda | Contrato preliminar | Particular ou público | Obriga a celebrar o contrato definitivo |
| Compromisso registrado sem arrependimento | Direito real de aquisição | Registro na matrícula | Oponível a terceiros; permite adjudicação |
| Escritura pública de compra e venda | Contrato definitivo | Tabelionato de Notas | Título hábil para registro |
| Registro do título na matrícula | Ato registral | Registro de Imóveis | Transfere a propriedade |
O contrato particular não registrado protege o comprador de uma penhora?
Resposta direta: pode proteger. Segundo a Súmula 84 do STJ, é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
A Súmula 84 é uma das construções mais relevantes do direito imobiliário brasileiro. Ela reconhece que a realidade da posse e do pagamento não pode ser ignorada apenas porque o comprador não registrou o contrato. Quem comprou, pagou e ocupa o imóvel tem instrumento processual para defendê-lo de constrição por dívida do vendedor.
Cuidado com uma leitura exagerada da Súmula 84: ela trata da admissibilidade dos embargos de terceiro fundados na posse, e não transforma o compromissário em proprietário nem dispensa o exame de boa-fé e de eventual fraude. Registrar continua sendo o caminho mais seguro, porque os embargos exigem processo, prova e tempo, enquanto o registro simplesmente evita o litígio. Sobre o tema das constrições por dívidas do vendedor, veja o artigo sobre documentos e cautelas na compra segura.
E se o vendedor se recusar a assinar a escritura definitiva?
Resposta direta: o comprador que quitou o preço pode obter a transferência forçada por adjudicação compulsória, prevista no art. 1.418 do Código Civil. Desde a Lei 14.382/2022, o art. 216-B da Lei 6.015/1973 permite que a adjudicação compulsória seja processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, por via extrajudicial.
A via extrajudicial exige requerimento instruído por advogado, com o instrumento de promessa, prova da quitação, certidões e ata notarial comprobatória do decurso do prazo para a outorga. Notificado, o promitente vendedor tem prazo para se manifestar; havendo impugnação fundamentada, a questão é remetida à via judicial.
Uma nota importante: a Súmula 239 do STJ é expressa ao afirmar que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. E o próprio art. 216-B, §2º, da Lei 6.015/1973 dispensa o registro prévio da promessa para o pedido extrajudicial. O registro facilita, mas a ausência dele não é obstáculo ao direito do comprador que pagou.
Quais cláusulas não podem faltar em um compromisso seguro?
Resposta direta: qualificação completa das partes e dos cônjuges, descrição do imóvel conforme a matrícula, preço e forma de pagamento detalhados, prazo e condições para a escritura, regime das arras, responsabilidade por tributos e despesas, condição relativa às certidões e regra clara de rescisão.
Três cláusulas fazem diferença real. A primeira é a que condiciona o negócio à análise favorável das certidões, permitindo desfazer o contrato sem penalidade se aparecer ônus não declarado. A segunda é a que define a natureza das arras: confirmatórias (arts. 417 a 419 do Código Civil), que funcionam como princípio de pagamento e reforço do vínculo, ou penitenciais (art. 420), que só existem quando o contrato estipula expressamente o direito de arrependimento. Pagar sinal, por si só, não autoriza ninguém a desistir do negócio. A terceira é a que estabelece quem responde por IPTU, condomínio e despesas a partir da imissão na posse.
Se a intenção é gerar direito real, a redação precisa afastar expressamente qualquer arrependimento e prever a obrigação de registrar o compromisso, com definição de quem paga os emolumentos.
Quais são os riscos de manter o compromisso “na gaveta” por anos?
Resposta direta: risco de o imóvel ser vendido a terceiro de boa-fé, de sofrer penhora por dívida do vendedor, de o vendedor falecer e exigir inventário, de a empresa vendedora entrar em recuperação ou falência e de o imóvel se tornar difícil de financiar ou revender.
Há ainda o custo tributário. O ITBI é devido na transmissão, e a demora costuma implicar recolhimento sobre uma base de cálculo atualizada. Some-se a isso a dificuldade de comprovar propriedade para fins de financiamento, seguro, garantia e regularização — situações em que o registro é exigido sem alternativa.
Perguntas frequentes sobre compromisso e contrato de compra e venda (FAQ)
1. O compromisso de compra e venda substitui a escritura?
Não. O compromisso é contrato preliminar e obriga as partes a celebrar o contrato definitivo. A escritura pública é o título hábil para registro nos negócios em que a lei a exige.
2. Qual o valor que torna a escritura pública obrigatória?
Pelo art. 108 do Código Civil, imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente exigem escritura pública, salvo disposição legal em contrário, como ocorre em contratos do SFH.
3. Preciso registrar o compromisso de compra e venda?
Não é obrigatório para a validade entre as partes, mas o registro é o que confere direito real de aquisição, oponível a terceiros, nos termos do art. 1.417 do Código Civil.
4. O que é adjudicação compulsória?
É o meio pelo qual o comprador que quitou o preço obtém a transferência do imóvel quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura. Pode ser judicial ou extrajudicial, pelo art. 216-B da Lei 6.015/1973, e pela Súmula 239 do STJ não depende de registro prévio do compromisso.
5. Comprei com contrato de gaveta e o imóvel foi penhorado. Perdi tudo?
Não necessariamente. Pela Súmula 84 do STJ, cabem embargos de terceiro fundados na posse decorrente do compromisso, mesmo sem registro, desde que comprovadas a posse e a boa-fé.
Fontes oficiais consultadas
- Código Civil – Lei 10.406/2002
- Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/1973
- Lei 14.382/2022 – Serp e adjudicação extrajudicial
- Lei 6.766/1979 – parcelamento do solo urbano
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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
