Tempo de leitura: 10 min · Atualizado em 15/08/2026
A Lei do Inquilinato admite quatro modalidades de garantia locatícia — caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — e proíbe expressamente que o locador exija mais de uma delas no mesmo contrato. Cumular fiador com caução, por exemplo, é nulo de pleno direito e ainda constitui contravenção penal, nos termos dos artigos 37 e 43 da Lei nº 8.245/1991.
Escolher a garantia certa muda o custo do aluguel, a velocidade da aprovação e, principalmente, o risco assumido por quem garante. Neste artigo comparamos as modalidades, explicamos por que o bem de família do fiador pode ser penhorado, mostramos os limites legais da caução em dinheiro, tratamos da exoneração do fiador e explicamos o que acontece quando o contrato é celebrado sem qualquer garantia. Conteúdo informativo, que não substitui a análise do seu contrato por um advogado.
Quais são as garantias locatícias previstas em lei?
Resposta direta: o artigo 37 da Lei do Inquilinato prevê a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único veda a exigência de mais de uma modalidade no mesmo contrato.
A vedação é rígida por uma razão simples: cada garantia já foi desenhada para cobrir o risco integral do contrato. Somar duas significa transferir ao locatário um ônus desproporcional. Por isso, exigir fiador e caução, ou seguro-fiança e fiador, é nulo — e o artigo 43, inciso II, classifica a conduta como contravenção penal.
Um ponto que gera dúvida é o título de capitalização. Ele não está no rol do artigo 37, mas se consolidou na prática de mercado como garantia atípica, aceita por muitas administradoras. Sua utilização é usual, mas a discussão sobre a taxatividade do rol legal existe, e a validade concreta depende de como o instrumento foi estruturado e de qual o seu papel no contrato.
Como funciona a fiança e quais são os riscos para o fiador?
Resposta direta: a fiança é garantia pessoal em que uma terceira pessoa assume responder pelas obrigações do locatário. É a modalidade mais barata para o inquilino e a mais arriscada para quem assina.
O fiador responde por aluguéis, encargos, multas contratuais e, frequentemente, pelos danos apurados na vistoria de saída. Se o contrato tiver cláusula de solidariedade e renúncia ao benefício de ordem — o que é o padrão de mercado —, o locador pode cobrar diretamente o fiador, sem precisar esgotar antes o patrimônio do inquilino.
Há ainda um efeito que costuma surpreender: pelo artigo 39 da Lei do Inquilinato, salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Ou seja, o fiador que garantiu um contrato de 30 meses pode continuar respondendo anos depois, se o inquilino permanecer no imóvel.
O bem de família do fiador pode ser penhorado?
Resposta direta: sim. A Súmula 549 do STJ afirma que é válida a penhora do bem de família do fiador dado em garantia de contrato de locação. E o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 1.127 da repercussão geral, reconheceu a constitucionalidade dessa penhora também na locação comercial.
Esse é um dos pontos em que mais circula informação desatualizada. Durante algum tempo, decisões isoladas afastaram a penhora quando a locação era não residencial, e muitos textos ainda repetem essa orientação. O entendimento vinculante atual é o oposto: a exceção legal à impenhorabilidade do bem de família alcança o fiador em locação residencial e comercial.
A consequência prática é séria: quem assina como fiador coloca o próprio imóvel de moradia em risco. Antes de assinar, é indispensável avaliar o histórico do locatário, limitar expressamente a responsabilidade no tempo e no valor, quando possível, e conhecer o mecanismo de exoneração.
Como o fiador pode se exonerar da fiança?
Resposta direta: na fiança por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar mediante notificação ao locador, permanecendo responsável pelos efeitos da fiança por 120 dias após o recebimento da notificação, conforme o artigo 835 do Código Civil.
Enquanto o contrato estiver no prazo determinado original, a exoneração unilateral não é possível — a fiança acompanha o prazo pactuado. A janela se abre quando a locação se prorroga por prazo indeterminado.
O artigo 40 da Lei do Inquilinato completa o sistema, listando hipóteses em que o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da garantia: morte do fiador, ausência, interdição, recuperação judicial, falência, insolvência, alienação do imóvel dado em garantia, exoneração do fiador e prorrogação da locação por prazo indeterminado. Notificado, o locatário tem 30 dias para apresentar nova garantia, sob pena de desfazimento da locação.
Importante: acordo informal entre inquilino e fiador não produz efeito perante o locador. A exoneração exige notificação formal e documentada.
Quais são os limites legais da caução em dinheiro?
Resposta direta: a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário ao final da locação com todos os rendimentos do período.
Essas regras estão no artigo 38 da Lei do Inquilinato e são frequentemente descumpridas. Duas irregularidades comuns: exigir caução de seis ou doze aluguéis e manter o valor na conta corrente da imobiliária, sem rendimento. Em ambos os casos, o inquilino pode exigir a devolução do excedente e dos rendimentos não repassados.
A caução também pode recair sobre bens móveis ou imóveis. Nesse caso, há formalidades: a caução em bens móveis precisa ser registrada em cartório de títulos e documentos, e a caução em bens imóveis deve ser averbada na matrícula do imóvel. Sem esse registro, a garantia perde eficácia perante terceiros — tema conectado ao nosso artigo sobre escritura e registro de imóvel.
Seguro-fiança e título de capitalização: como funcionam?
Resposta direta: o seguro de fiança locatícia é contratado junto a uma seguradora, que paga o locador em caso de inadimplência e depois cobra o inquilino. O título de capitalização é um valor bloqueado pelo prazo do contrato, resgatável ao final se não houver débitos.
No seguro-fiança, o custo é do locatário e costuma equivaler a um a dois aluguéis por ano, variando conforme a análise de crédito e as coberturas contratadas. A vantagem para o locador é a liquidez; para o inquilino, dispensar o fiador. A desvantagem é que o valor pago não retorna, e a seguradora tem direito de regresso integral.
No título de capitalização, o inquilino imobiliza um capital equivalente a alguns aluguéis durante toda a locação. Não há custo a fundo perdido relevante, mas há custo de oportunidade — o dinheiro fica indisponível e a rentabilidade costuma ser baixa.
| Garantia | Previsão legal | Custo para o inquilino | Principal vantagem | Principal risco |
|---|---|---|---|---|
| Fiança | Art. 37, II | Sem custo direto | Mais barata e aceita amplamente | Penhora do bem de família do fiador (Súmula 549 do STJ) |
| Caução em dinheiro | Art. 37, I e art. 38 | Até 3 aluguéis imobilizados | Valor retorna corrigido pela poupança | Exigência acima do limite legal e falta de depósito em poupança |
| Seguro de fiança locatícia | Art. 37, III | Prêmio anual, não reembolsável | Aprovação rápida, sem fiador | Direito de regresso da seguradora e exclusões de cobertura |
| Cessão fiduciária de quotas de fundo | Art. 37, IV | Imobilização de investimento | Mantém rentabilidade do investidor | Pouca oferta no mercado |
| Título de capitalização | Garantia atípica (fora do rol) | Capital bloqueado | Dispensa fiador e retorna ao final | Discussão sobre tipicidade e baixa rentabilidade |
É possível alugar imóvel sem nenhuma garantia?
Resposta direta: sim, a garantia é facultativa. Mas o contrato sem garantia coloca o inquilino em posição processual muito mais frágil: o artigo 59, §1º, IX, permite ao locador obter liminar de desocupação em 15 dias na ação de despejo por falta de pagamento, mediante prestação de caução judicial equivalente a três aluguéis.
Ou seja, a ausência de garantia não é um favor ao locatário — ela troca a exigência prévia por um risco de despejo acelerado. Quem opta por essa modalidade deve ter plena consciência do rito abreviado. Detalhamos o procedimento, os prazos e a purgação da mora no artigo sobre ação de despejo por falta de pagamento.
Vale ainda lembrar que a escolha da garantia deve constar de forma clara no instrumento, junto às demais cláusulas essenciais tratadas no nosso guia sobre o contrato de locação.
Perguntas frequentes sobre garantias locatícias (FAQ)
1. A imobiliária pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. O parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato veda a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, e a conduta é tipificada como contravenção penal pelo artigo 43, II.
2. O bem de família do fiador de aluguel pode ser penhorado?
Sim. A Súmula 549 do STJ valida a penhora, e o STF, no Tema 1.127 da repercussão geral, reconheceu a constitucionalidade também na locação comercial.
3. Qual o valor máximo da caução em dinheiro?
O equivalente a três meses de aluguel. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança e devolvido ao locatário ao final da locação com os rendimentos do período.
4. Como o fiador consegue sair da fiança?
Se a fiança estiver por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador e se exonerar, permanecendo responsável por 120 dias após a notificação, conforme o artigo 835 do Código Civil.
5. Seguro-fiança é devolvido no fim do contrato?
Não. O prêmio pago à seguradora não é reembolsável. Se houver inadimplência, a seguradora indeniza o locador e cobra do inquilino em regresso.
Fontes oficiais consultadas
- Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (arts. 37 a 42, 43, II, e 59, §1º, IX)
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil (arts. 818 a 839)
- Lei nº 8.009/1990 — Impenhorabilidade do bem de família (art. 3º, VII)
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- Contrato de locação: entenda seus direitos e obrigações
- Ação de despejo por falta de pagamento: como funciona
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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
