Tempo de leitura: 9 min · Atualizado em 08/08/2026
A caução em dinheiro é uma das modalidades de garantia admitidas na locação, limitada legalmente ao equivalente a três meses de aluguel. Ela deve ser depositada em caderneta de poupança, e os valores, com os rendimentos, revertem ao locatário ao final da locação, descontado o que for legitimamente devido.
Esses dois detalhes — o limite de três aluguéis e o depósito em poupança — são frequentemente descumpridos, e conhecê-los muda a posição de quem cobra a devolução. Caução recebida em espécie, sem depósito, e devolvida sem qualquer correção, é irregularidade que fortalece o pedido.
O que pode ser descontado
A retenção é legítima quando há débito comprovado. As hipóteses típicas:
- Aluguéis e encargos em atraso, incluindo condomínio e imposto predial quando a cargo do locatário.
- Contas de consumo não pagas e deixadas em nome do locador.
- Danos ao imóvel além do desgaste natural do uso.
- Multa contratual por devolução antecipada, quando prevista e proporcional.
Note a expressão além do desgaste natural. Pintura desbotada após anos de uso, pequenos furos de quadros, desgaste de piso e de rejunte são inerentes à ocupação normal. Exigir a entrega do imóvel em estado de novo, cobrando pintura completa ao fim de uma locação de cinco anos, é pretensão que costuma ser rejeitada.
Já buracos em paredes, azulejos quebrados, portas danificadas, armários avariados e alterações não autorizadas são danos indenizáveis.
A vistoria: o documento que resolve tudo
Praticamente toda a discussão se decide na comparação entre duas vistorias: a inicial, feita na entrega das chaves, e a final, na devolução.
A vistoria inicial deve ser detalhada, ambiente por ambiente, com fotografias, descrevendo o estado de pisos, paredes, teto, esquadrias, louças, metais, instalações elétricas e hidráulicas, armários e pintura. Vistorias genéricas, que dizem apenas “imóvel em bom estado”, são inúteis para os dois lados.
Na prática, o inquilino que assina uma vistoria inicial superficial fica em posição frágil, porque qualquer defeito preexistente será atribuído a ele. E o locador que não faz vistoria detalhada tem dificuldade de comprovar o dano.
| Situação | Posição do inquilino |
|---|---|
| Vistorias detalhadas, com fotos, nas duas pontas | Muito forte |
| Vistoria inicial genérica, final detalhada | Frágil |
| Nenhuma vistoria realizada | Favorece o inquilino |
| Orçamentos sem laudo nem fotos | Enfraquece o locador |
| Retenção sem prestação de contas | Favorece o inquilino |
Quando não há vistoria inicial, presume-se que o imóvel foi recebido em estado compatível com o uso, e o ônus de demonstrar o dano recai sobre quem alega.
A prestação de contas é obrigatória
O locador ou a imobiliária não podem simplesmente reter o valor e informar que “foi usado nos reparos”. É preciso prestar contas: indicar cada item retido, com valor, justificativa e documento comprobatório — orçamento, nota fiscal, laudo, fotografias.
Retenção sem prestação de contas é o ponto mais frágil da posição do locador e o argumento mais eficaz de quem cobra a devolução. A primeira providência, portanto, é sempre exigir por escrito o demonstrativo detalhado.
Quando cabe dano moral
Sejamos francos: a retenção da caução é discussão patrimonial. O pedido natural é a devolução com correção, e o dano moral, isoladamente, tende a ser rejeitado.
Ele pode ser reconhecido quando há:
- Retenção prolongada e injustificada, por meses, mesmo após pedidos formais e sem qualquer prestação de contas.
- Cobrança adicional indevida, com ameaça de negativação por dívida inexistente.
- Negativação efetiva do nome do ex-inquilino.
- Recusa de entregar o termo de quitação, impedindo a locação de outro imóvel.
- Atendimento circular, com meses de tratativas sem solução, cenário de desvio produtivo e perda do tempo útil.
- Cobrança vexatória ou contato com terceiros.
A fronteira é a de dano moral e mero aborrecimento.
O que a imobiliária vai alegar
A primeira tese é a existência de danos, com apresentação de orçamentos. Vale examinar se há fotografias, se os valores são compatíveis com o mercado e se os itens não correspondem a desgaste natural.
A segunda é a dívida com concessionárias deixada em nome do locador. É legítima, desde que comprovada com as faturas.
A terceira é a multa por rescisão antecipada, que deve ser proporcional ao tempo restante do contrato.
A quarta é a taxa administrativa de encerramento — cobrança que frequentemente não encontra respaldo contratual e é questionável.
Provas decisivas
- Contrato de locação, com a cláusula de garantia.
- Comprovante do depósito da caução e o extrato da poupança, se houver.
- Vistorias inicial e final, com fotografias.
- Fotografias e vídeo do imóvel feitos por você na entrega das chaves — providência simples e decisiva.
- Comprovantes de pagamento de aluguéis, condomínio e contas de consumo.
- Pedido formal de prestação de contas e a resposta obtida.
- Termo de entrega de chaves, com data.
A lógica está em como provar o dano moral.
Valor e prazo
Elevam o patamar: negativação indevida, duração da retenção, ausência total de prestação de contas, cobrança adicional sem lastro e recusa de entregar quitação. Reduzem: devolução com pequeno atraso, existência de danos efetivamente comprovados e prestação de contas apresentada com documentos.
Sobre o método de fixação, veja como o valor do dano moral é calculado; sobre o prazo, prazo para pedir dano moral.
O que fazer, em ordem
- Antes de entregar as chaves, faça um vídeo completo do imóvel, com data, e fotografe cada ambiente.
- Exija vistoria final conjunta e assine o termo apenas após conferir cada apontamento.
- Anote discordâncias no próprio termo, antes de assinar.
- Quite e comprove todas as contas de consumo, guardando os comprovantes finais.
- Exija por escrito o demonstrativo de qualquer valor retido, com documentos.
- Notifique formalmente exigindo a devolução com correção, fixando prazo.
- Registre reclamação na plataforma pública de mediação de consumo, quando houver imobiliária envolvida.
- Persistindo, ação de cobrança no Juizado Especial costuma resolver, observado o teto — tema tratado em dano moral no Juizado Especial.
Para os requisitos gerais da reparação, veja o guia completo sobre dano moral.
Outras garantias e o que muda em cada uma
A caução em dinheiro é apenas uma das garantias possíveis, e a lei veda a exigência de mais de uma modalidade simultaneamente. Conhecer as diferenças evita cobranças indevidas.
Na fiança, um terceiro garante o cumprimento. O fiador responde pelos débitos e, findo o contrato por prazo determinado, pode se exonerar mediante notificação nas hipóteses legais. Exigir fiador e, ao mesmo tempo, caução em dinheiro é irregular.
No seguro-fiança, uma seguradora assume a garantia mediante prêmio pago pelo locatário. O valor pago não é devolvido ao final, porque remunera o risco durante a vigência — diferença essencial em relação à caução e fonte frequente de mal-entendido.
No título de capitalização, o locatário adquire um título que serve de garantia e cujo valor, ao final, retorna a ele conforme as condições do produto. Aqui vale conferir as regras de resgate, porque o retorno costuma ser inferior ao valor aplicado, e essa informação precisa ser prestada com clareza na contratação.
Devolução antecipada e a multa proporcional
Uma das retenções mais discutidas é a multa por devolução do imóvel antes do prazo. Ela é legítima quando prevista em contrato, mas deve ser proporcional ao período restante — quem devolve faltando dois meses não paga o mesmo que quem devolve faltando vinte.
Existem ainda hipóteses em que a multa não é devida. A mais conhecida é a transferência do locatário, pelo empregador, para prestar serviços em outra localidade, situação em que basta a notificação prévia com a comprovação da transferência.
Também não é devida quando a rescisão decorre de descumprimento do locador — imóvel com vício que impede o uso adequado, obras não realizadas, perturbação não resolvida. Nesses casos, quem deu causa à ruptura foi a outra parte, e a multa perde fundamento. A prova, aqui, são as notificações enviadas durante a locação, que documentam a tentativa de solução — mais uma razão para formalizar por escrito toda reclamação feita ao locador, ainda que a relação seja cordial.
Perguntas frequentes
Qual o limite legal da caução em dinheiro?
O equivalente a três meses de aluguel, com depósito em caderneta de poupança e devolução ao locatário ao final, com os rendimentos.
Podem descontar a pintura do imóvel?
Desgaste natural da pintura, após uso prolongado, não é indenizável. Danos que ultrapassam o uso normal podem ser descontados, mediante comprovação.
Não houve vistoria inicial. Isso me ajuda?
Ajuda bastante. Sem vistoria inicial, torna-se muito difícil demonstrar que o dano foi causado durante a locação.
Tenho direito à correção do valor?
Sim. A caução deve ser depositada em poupança, e os rendimentos revertem ao locatário. Devolução sem correção é questionável.
A imobiliária pode cobrar taxa de encerramento?
Cobrança sem previsão contratual clara e sem contraprestação identificável é questionável e pode ser impugnada.
Fontes oficiais consultadas
Este conteúdo foi elaborado com apoio nas seguintes fontes primárias:
