Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 11/10/2026
Um imóvel sem escritura em nome do falecido não deve ser excluído do inventário apenas por essa ausência. É necessário identificar o direito que ele efetivamente tinha: propriedade registrada, direitos de um contrato ou uma posição possessória com valor econômico. Partilhar direitos de posse não equivale a registrar a propriedade, regularizar a construção ou reconhecer usucapião. O pedido e os documentos precisam mostrar exatamente o que será transmitido aos herdeiros.
Identifique o direito antes de declarar o imóvel como propriedade
A família pode chamar de “casa do falecido” situações juridicamente diferentes. Ele pode ter adquirido e registrado o imóvel, celebrado uma compra ainda não registrada, recebido uma cessão de direitos ou exercido posse sem contrato escrito. Também pode ter ocupado o local por autorização de outra pessoa. Essas situações não devem receber a mesma descrição nas primeiras declarações.
Peça a certidão da matrícula disponível e confronte-a com os documentos da família. A inexistência de registro em nome do falecido exige investigação; não demonstra, sozinha, inexistência de patrimônio transmissível. Se houver titular registral diferente, registre essa informação e a origem da ocupação. Não preencha a lacuna documental afirmando domínio que ainda precisa ser demonstrado.
O art. 1.245 do Código Civil disciplina a transferência da propriedade entre vivos pelo registro do título. Já o art. 1.206 prevê a transmissão da posse aos herdeiros ou legatários com os mesmos caracteres. A sucessão não transforma uma situação possessória limitada ou contestada em propriedade plena e incontestável.
Entenda o que o STJ decidiu sobre direitos possessórios no inventário
No REsp 1.984.847/MG, julgado pela Terceira Turma em 21/06/2022, com publicação em 24/06/2022, o STJ examinou a exclusão de imóveis sem regularização formal do inventário. Reconheceu a possibilidade de partilhar direitos possessórios sobre imóveis não escriturados, destacando sua expressão econômica e sua transmissão por sucessão.
O resultado não foi a entrega automática da propriedade aos sucessores. O tribunal determinou o prosseguimento do inventário para apurar a existência e a qualidade da posse alegada. A análise também considera a ausência de má-fé na situação examinada. O precedente não torna qualquer ocupação um direito partilhável nem dispensa a prova de que a posição pertencia ao falecido.
A distinção é prática: pedir a inclusão de direitos possessórios permite discutir o patrimônio efetivamente existente, sem apresentar o inventário como solução registral universal. Uma disputa sobre titularidade, origem ou extensão da posse continua exigindo seu tratamento próprio. A descrição do pedido deve acompanhar essa diferença.
Reconstitua a origem e a continuidade da posse
Organize uma cronologia desde a entrada do falecido no imóvel. Quem transmitiu a posição? Existiu pagamento? Qual área foi entregue? Houve oposição, contrato de locação, comodato ou outro vínculo? Quem permaneceu no local depois da morte? Respostas documentadas ajudam a separar posse exercida em nome próprio de simples ocupação dependente de terceiro.
Recibos, instrumentos de cessão, correspondências, fotografias antigas, comprovantes de melhorias e documentos administrativos podem contribuir. Contas de água, energia ou tributos ajudam a situar uso e datas, mas não são, isoladamente, prova definitiva da propriedade ou de todos os requisitos da posse. Reúna documentos convergentes, preservando originais e contexto.
Se houver contratos sucessivos, identifique cada etapa e o objeto transmitido. Uma cessão referente a parte de um terreno não deve ser apresentada como direito sobre toda a área. Divergências de endereço, metragem e confrontações precisam ser esclarecidas, inclusive com apoio técnico quando necessário. Fotografar o local não resolve essas diferenças por si só.
Descreva os direitos no inventário com limites verificáveis
O art. 620, IV, do CPC exige uma relação completa e individualizada do acervo e contempla, na alínea “g”, direitos e ações. Ao indicar a posição possessória, descreva o imóvel relacionado, a origem alegada, a documentação, os limites conhecidos e as controvérsias. A declaração deve permitir que os interessados compreendam o objeto da futura divisão.
Também verifique se o direito integrava integralmente o patrimônio do falecido ou se existe meação, copropriedade ou participação de outra pessoa. A regra de transmissão hereditária do art. 1.784 do Código Civil não elimina esses limites. Inventariar não significa atribuir aos herdeiros parcela que pertencia a terceiro.
O guia geral de inventário de imóveis apresenta as vias sucessórias. Aqui, a pergunta anterior é qual direito será levado ao procedimento. A escolha da via também depende dos requisitos aplicáveis e das controvérsias, sem presumir que toda posse informal possa ser resolvida extrajudicialmente.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
Separe avaliação econômica de regularização registral
O valor de uma posição possessória não precisa coincidir com o preço de um imóvel plenamente regularizado. Documentação, extensão, conflitos e possibilidades juridicamente verificáveis de regularização influenciam a análise. Não atribua desconto ou percentual nacional automático: a avaliação deve explicar suas premissas e o objeto que está sendo avaliado.
Quando houver divergência relevante, peça que a avaliação distinga a posição existente da propriedade que a família espera obter no futuro. Um anúncio de imóvel regular na vizinhança pode ser referência insuficiente para direitos com limitações diferentes. A descrição usada no cálculo precisa ser compatível com a descrição levada à partilha.
Obrigações tributárias e exigências administrativas devem ser examinadas conforme a legislação competente. O precedente do STJ não instituiu isenção tributária nem dispensou toda documentação municipal ou registral. Evite prometer que a inclusão dos direitos no inventário, por si, eliminará custos ou autorizará qualquer registro posterior.
Trate a oposição de herdeiros ou terceiros pela questão concreta
Uma objeção pode discutir a existência da posse, a área, o contrato de origem ou a titularidade de terceiro. Identifique qual fato está sendo contestado e qual prova o esclarece. Não transforme toda discordância em acusação de sonegação, nem trate a concordância dos herdeiros como suficiente para afastar direitos de pessoas que não participaram do acordo.
O art. 612 do CPC delimita a solução das questões no inventário e a remessa às vias ordinárias quando dependerem de outras provas. Isso não significa que qualquer falta de escritura obriga a excluir o direito. Significa examinar quais questões podem ser decididas naquele procedimento e quais exigem instrução própria.
Se houver risco de perda de documentos ou alteração do imóvel, organize medidas lícitas de preservação e avalie providências adequadas ao caso. Não entre sem autorização, retire ocupantes por conta própria ou use documentos pessoais de terceiros sem acesso legítimo. A disputa sucessória não autoriza essas condutas.
Não confunda partilha da posse com usucapião ou venda da herança
A partilha distribui entre sucessores o direito que compõe o acervo. A usucapião examina requisitos próprios de aquisição da propriedade. O fato de a posse ser transmissível não significa que o tempo, a natureza e os demais requisitos para usucapião estejam automaticamente preenchidos.
A usucapião entre herdeiros e coproprietários envolve uma questão diferente da divisão da posição recebida. Também não se deve usar a inclusão no inventário como autorização genérica para um herdeiro vender, sozinho, o imóvel inteiro. Alienação e cessão exigem análise específica de objeto, legitimidade e forma.
Antes de negociar, faça o instrumento refletir a situação real. Quem recebe direitos possessórios não deve ser induzido a acreditar que está recebendo propriedade registrada sem pendências. Essa transparência reduz ambiguidades, mas não garante que o negócio seja juridicamente viável ou que terceiro deixe de contestá-lo.
Teste a documentação com um exemplo de sucessão
Exemplo hipotético: três herdeiros encontram recibos de aquisição e comprovantes de melhorias de uma casa ocupada pelo falecido, mas a matrícula indica outra pessoa. Um deles pretende excluir a casa por falta de escritura; outro quer declará-la como propriedade regular. Nenhuma dessas conclusões decorre apenas dos documentos encontrados.
O exame deve verificar o negócio de origem, a entrega, a continuidade e a qualidade da posse, além dos direitos de terceiros. Se houver posição possessória transmissível demonstrada, ela pode ser apresentada com essa natureza. A futura regularização permanece questão própria, e a avaliação deve refletir o direito efetivo, não uma propriedade presumida.
Perguntas frequentes
Sem escritura, o imóvel precisa sair do inventário?
Não necessariamente. Investigue se existem direitos possessórios ou contratuais transmissíveis e descreva-os corretamente. A ausência de escritura não resolve, sozinha, a questão.
A partilha da posse permite registrar a propriedade?
Não automaticamente. Distribuir a posição possessória não substitui os requisitos e o título adequados para aquisição ou regularização registral.
IPTU e contas de energia bastam para provar o direito?
Não isoladamente. Esses documentos podem contribuir para a cronologia e o uso, mas precisam ser confrontados com origem, natureza e extensão da posse.
Todos os herdeiros concordando eliminam o conflito?
O acordo pode resolver questões entre eles, mas não afasta automaticamente direitos de terceiros ou exigências legais. O objeto transmitido precisa continuar correto.
É preciso fazer usucapião antes de partilhar a posse?
Não existe essa exigência universal. Partilha dos direitos possessórios e aquisição da propriedade têm objetos distintos; avalie a prova e o caminho adequado ao caso.
Na prática, delimite o direito antes de dividir o patrimônio
Em acervos relevantes, a análise jurídica pode reunir investigação documental, identificação da posição possessória, avaliação compatível e tratamento das impugnações. O objetivo é formular um pedido que corresponda ao patrimônio transmissível, preservando os limites diante de terceiros. Não há promessa de registro, usucapião ou inclusão automática de qualquer ocupação.
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Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
