Tempo de leitura: 7 min · Publicado em 05/09/2026
Receber uma notificação de multa do condomínio costuma gerar a sensação de que o valor cobrado é abusivo — e nem sempre essa impressão está errada. O Código Civil impõe limites objetivos para a aplicação de multas por infração a deveres condominiais, e o descumprimento desses limites, de valor ou de procedimento, pode tornar a penalidade nula. Este artigo explica o que diz a lei, o que já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e como o condômino pode contestar uma cobrança que extrapola esses parâmetros.
O que diz o art. 1.337 do Código Civil
O art. 1.337 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) trata especificamente da multa aplicável ao condômino que descumpre reiteradamente seus deveres perante o condomínio. O caput do dispositivo estabelece que o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Da leitura do caput extraem-se três exigências cumulativas para a multa “comum” por infração reiterada:
- Reiteração da conduta — a infração deve se repetir, não bastando um episódio isolado (salvo quando a convenção tipifica infração específica com multa própria, como veremos adiante);
- Quórum qualificado — a aplicação depende de deliberação de três quartos dos demais condôminos, em regra tomada em assembleia;
- Teto legal de 5 vezes — o valor da multa está limitado ao quíntuplo da contribuição condominial mensal, graduado conforme a gravidade e a reiteração das faltas.
A multa qualificada por comportamento antissocial (até 10 vezes)
O parágrafo único do mesmo artigo trata de hipótese mais grave: o comportamento antissocial reiterado, que gera “incompatibilidade de convivência” com os demais moradores. Nesse caso, a multa pode chegar ao décuplo do valor da contribuição condominial — o dobro do limite aplicável à infração comum. Essa penalidade mais severa é reservada a situações excepcionais, como agressões, ameaças ou perturbação grave e constante do sossego, e não a qualquer descumprimento pontual do regimento interno.
Previsão na convenção ou no regimento interno é indispensável
O art. 1.337 fixa o teto legal, mas não cria, por si só, a autorização para a cobrança de qualquer multa. É a convenção de condomínio — e, para questões de convivência cotidiana, o regimento interno — que deve prever expressamente as condutas passíveis de penalidade e, sempre que possível, os valores ou critérios de gradação aplicáveis a cada infração (uso indevido de áreas comuns, barulho fora do horário permitido, descumprimento de normas de obras, entre outras).
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
Sem essa previsão específica, a multa é discutível por ausência de base normativa interna — o simples enquadramento genérico em “descumprimento dos deveres do condômino” não supre a exigência de tipificação da conduta e, quando cabível, da faixa de valor correspondente.
O direito ao contraditório e à ampla defesa
Ainda que a convenção autorize a multa e o valor respeite o limite legal, a penalidade pode ser anulada se aplicada sem que o condômino tenha tido a oportunidade de se defender. O STJ já firmou entendimento nesse sentido: no julgamento do REsp 1.365.279, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, a Quarta Turma decidiu que a multa por comportamento antissocial (art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil) não pode ser aplicada sem que antes seja assegurado ao condômino o direito de defesa, por aplicação analógica dos princípios do contraditório e da ampla defesa, dada a gravidade da sanção.
Na prática, isso significa que o condomínio deve, antes de deliberar pela multa:
- Notificar previamente o condômino sobre a conduta apontada como infração;
- Conceder prazo razoável para manifestação ou apresentação de justificativas;
- Levar essa manifestação ao conhecimento da assembleia (ou do órgão competente) antes da deliberação final.
Vícios comuns que anulam a multa
Na experiência prática de contencioso condominial, os vícios mais recorrentes que fundamentam a anulação judicial de multas são:
- Ausência de notificação prévia — multa aplicada diretamente, sem comunicação anterior ao condômino sobre a infração apurada;
- Cerceamento do direito de defesa — notificação apenas formal, sem prazo ou canal efetivo para manifestação antes da deliberação;
- Valor acima do limite legal — multa superior a 5 vezes a contribuição mensal para infração comum, ou superior a 10 vezes nos casos de comportamento antissocial;
- Ausência de previsão na convenção — aplicação de penalidade para conduta não tipificada nos instrumentos internos do condomínio;
- Quórum insuficiente — deliberação sem observância do quórum de três quartos exigido pelo caput do art. 1.337;
- Ausência de reiteração — cobrança de multa por infração reiterada baseada em episódio único, sem previsão específica de multa para conduta isolada.
Como contestar uma multa considerada abusiva
O condômino que recebe uma cobrança nessas condições dispõe, em regra, de dois caminhos:
- Via administrativa interna — apresentação de defesa ou recurso ao síndico e, quando prevista na convenção, à assembleia, solicitando a revisão ou anulação da multa antes mesmo de judicializar a discussão;
- Via judicial — ação declaratória de nulidade da multa (ou de inexigibilidade do débito), cumulada, quando cabível, com pedido de repetição de valores pagos indevidamente, sempre instruída com a convenção, o regimento interno, a ata da assembleia e eventuais comprovantes da ausência de notificação prévia.
Em qualquer dos casos, a análise deve começar pela verificação cruzada de três pontos: (i) a conduta está tipificada na convenção ou no regimento interno; (ii) o valor cobrado respeita o teto de 5 ou 10 vezes a contribuição mensal, conforme o caso; e (iii) o procedimento observou notificação prévia e oportunidade de defesa antes da deliberação.
Conclusão
A multa condominial é instrumento legítimo de preservação da boa convivência e do cumprimento das normas internas, mas sua validade depende do respeito simultâneo aos limites de valor fixados pelo art. 1.337 do Código Civil, à previsão expressa na convenção ou no regimento interno e ao devido processo — com notificação prévia e direito de manifestação do condômino. A ausência de qualquer um desses elementos pode fundamentar a anulação da penalidade. Diante de uma cobrança que pareça desproporcional ou irregular, o caminho mais seguro é buscar orientação jurídica especializada para avaliar o caso concreto, os documentos do condomínio e as melhores estratégias de defesa, seja na esfera administrativa, seja em juízo.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
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