Tempo de leitura: 8 min · Atualizado em 08/09/2026
Na hora de fechar um contrato de aluguel, uma das etapas que mais gera dúvida — e às vezes atrito — é a escolha da garantia locatícia. Entre as opções previstas em lei, o seguro-fiança tem ganhado espaço por dispensar fiador e evitar o bloqueio de valores em caução, mas nem sempre funciona como o locador espera no momento em que o inquilino deixa de pagar. Entender como essa modalidade opera, o que costuma estar coberto e em quais situações a seguradora pode recusar o pagamento é essencial tanto para quem aluga quanto para quem é dono do imóvel.
O que é o seguro-fiança e onde ele se encaixa na Lei do Inquilinato
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em seu art. 37, prevê expressamente quatro modalidades de garantia que o locador pode exigir no contrato de locação: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A própria lei deixa claro, no parágrafo único desse artigo, que é vedada a cumulação de mais de uma dessas modalidades num mesmo contrato, sob pena de nulidade — ou seja, não é possível exigir simultaneamente, por exemplo, fiador e seguro-fiança para o mesmo aluguel.
No seguro-fiança, quem contrata a apólice costuma ser o locatário (embora o locador figure como beneficiário), pagando um prêmio periódico à seguradora. Em troca, a seguradora assume o compromisso de indenizar o locador caso o inquilino descumpra obrigações do contrato de locação, dentro dos limites e condições previstos na apólice. É uma alternativa que evita o desgaste de conseguir um fiador — muitas vezes o maior obstáculo para fechar um contrato — e também livra o locatário de imobilizar até três meses de aluguel em dinheiro, limite que o art. 38 da mesma lei estabelece para a caução.
O que costuma ser coberto pela apólice
Cada seguradora define suas próprias condições gerais, mas as apólices de seguro-fiança locatícia oferecidas no mercado costumam contemplar, de forma combinada ou em coberturas separadas:
- Aluguéis em atraso, geralmente até um limite de meses e um teto de valor definidos na apólice;
- Encargos do contrato, como condomínio, IPTU e contas de consumo (água, luz, gás), quando expressamente contratados;
- Multas contratuais, como a multa por rescisão antecipada do contrato pelo locatário;
- Danos ao imóvel causados pelo locatário, além do desgaste natural do uso, muitas vezes com cobertura adicional específica;
- Honorários advocatícios e custas de eventual ação de despejo, em algumas apólices mais completas.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
É fundamental ler as condições gerais e a apólice específica antes de assinar, porque o valor de cobertura, os prazos de carência e os limites de indenização variam bastante entre seguradoras — e é justamente o descompasso entre o que o locador imaginava estar coberto e o que a apólice realmente prevê que costuma gerar os principais conflitos.
Motivos comuns de negativa de cobertura pela seguradora
Assim como em outros contratos de seguro, a seguradora pode recusar o pagamento da indenização em situações específicas, entre as mais frequentes:
- Sinistro fora do prazo ou fora das condições da apólice: por exemplo, comunicação do inadimplemento após o prazo estabelecido em contrato, ou reivindicação de cobertura para itens expressamente excluídos;
- Superação do limite máximo de indenização: se o valor da dívida ultrapassa o teto contratado (geralmente um número certo de meses de aluguel), o excedente não é coberto;
- Inadimplência do próprio prêmio do seguro: se as parcelas do seguro não foram pagas, a seguradora pode alegar ausência de cobertura vigente;
- Omissão ou inexatidão de informações na proposta, o que pode caracterizar agravamento do risco não informado à seguradora no momento da contratação;
- Danos classificados como desgaste natural do imóvel, e não como dano propriamente dito causado pelo uso inadequado, quando a cobertura de danos é específica para avarias além do uso normal;
- Ausência de comprovação documental do débito, do estado do imóvel na entrega das chaves ou de outros elementos exigidos pela seguradora para análise do sinistro.
Diante de uma negativa, o locador tem o direito de solicitar por escrito a justificativa detalhada da seguradora e de reunir a documentação do contrato de locação, comprovantes de pagamento, notificações enviadas ao locatário e o histórico de comunicação com a seguradora, o que é decisivo para discutir a recusa administrativamente ou judicialmente, caso ela pareça descabida ou contrária ao que foi efetivamente contratado.
Direito de regresso da seguradora contra o locatário inadimplente
Um ponto que costuma surpreender o locatário é que a quitação da dívida pela seguradora não extingue sua obrigação de pagar. O Código Civil, no art. 786, estabelece que, paga a indenização, o segurador sub-roga-se, nos limites do valor respectivo, nos direitos e ações que competirem ao segurado contra o autor do dano. Aplicado ao seguro-fiança, isso significa que, ao indenizar o locador pelos aluguéis ou danos não pagos, a seguradora assume a posição de credora e passa a poder cobrar diretamente do locatário inadimplente o valor desembolsado — é o chamado direito de regresso, ou ação regressiva.
Na prática, contratar o seguro-fiança não representa um “perdão” da dívida para quem deixou de pagar o aluguel: a seguradora paga o locador para preservar a relação contratual e a garantia, mas depois cobra o locatário por via administrativa ou judicial, podendo incluir os valores pagos, encargos contratuais e, conforme o caso, custas e honorários decorrentes dessa cobrança. Esse mecanismo reforça que o seguro-fiança é, sobretudo, um instrumento de garantia de recebimento para o locador — não uma forma de extinguir a responsabilidade do inquilino pelas obrigações assumidas no contrato de locação.
Cuidados práticos para locadores e locatários
Para o locador, vale conferir com atenção as condições gerais da apólice antes de aceitar o seguro-fiança como garantia, especialmente os limites de cobertura, prazos de carência para acionamento e a lista de exclusões, além de manter toda a comunicação com o locatário e com a seguradora documentada por escrito. Para o locatário, é importante lembrar que o pagamento do prêmio do seguro é uma obrigação distinta do pagamento do aluguel, e que eventual inadimplência será, muito provavelmente, cobrada de volta pela seguradora após o pagamento ao locador — o que pode incluir o registro do débito em cadastros de proteção ao crédito e o ajuizamento de ação de cobrança.
Cada contrato de locação e cada apólice de seguro-fiança têm particularidades que podem alterar significativamente os direitos e deveres de locador e locatário diante de um inadimplemento ou de uma negativa de cobertura. Por isso, diante de uma dúvida concreta, de uma recusa da seguradora ou de uma cobrança de regresso, é recomendável buscar orientação jurídica especializada para avaliar o caso específico e as melhores medidas a adotar.
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Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
