STJ e a responsabilidade do corretor por omissão de informação relevante

A intermediação imobiliária pressupõe confiança: comprador e vendedor esperam que o corretor atue com diligência, boa-fé e, sobretudo, transparência sobre os riscos do negócio. Quando o profissional omite informação relevante — seja a existência de ônus reais, dívidas pendentes, irregularidades registrais ou, como no caso analisado a seguir, a própria legitimidade do procedimento de venda —, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido a possibilidade de responsabilização civil. É o que ficou decidido no julgamento do Recurso Especial 2.094.738, pela Terceira Turma do Tribunal, sob relatoria do ministro Moura Ribeiro.

O caso: leilão judicial suspenso e a omissão da corretora

No processo, duas compradoras foram convencidas por uma corretora a participar de um leilão judicial eletrônico de um imóvel em São Paulo. Confiando na indicação profissional, arremataram o bem por R$ 4.169.302,00 e efetuaram o pagamento integral na conta indicada pela plataforma de leilões. Posteriormente, descobriram que o leilão estava suspenso por decisão judicial desde julho de 2017 e que o edital sequer havia sido autorizado pela vara competente — configurando fraude que impediu a transferência da propriedade e dos valores pagos.

A corretora alegou ter atuado apenas como intermediária, sem responsabilidade pela verificação da regularidade do certame. O argumento, contudo, não prevaleceu. Por maioria, a Terceira Turma entendeu que corretores e a plataforma de leilões respondem solidariamente pelos prejuízos, por terem deixado de comunicar às clientes um fato essencial — a suspensão judicial do leilão — que estava ao seu alcance verificar antes de recomendar o negócio.

O dever de diligência e informação previsto no artigo 723 do Código Civil

O voto condutor do ministro Moura Ribeiro ancorou-se no artigo 723 do Código Civil, que impõe ao corretor o dever de executar a mediação “com diligência e prudência”, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre a segurança ou risco do negócio. Segundo o relator, a corretora falhou nesse dever básico de prudência ao não averiguar a existência e a validade do leilão antes de indicá-lo às compradoras, silenciando sobre um risco que comprometia a própria viabilidade jurídica da transação.

Ficou vencida a ministra Daniela Teixeira, para quem os corretores também teriam sido vítimas da fraude, já que a análise de andamento processual seria atribuição de advogados, não de profissionais de corretagem — ponderação relevante que evidencia não se tratar de responsabilidade automática, mas apurada caso a caso, conforme o grau de diligência exigível diante das circunstâncias concretas do negócio.

Da omissão sobre o leilão à omissão sobre ônus e irregularidades do imóvel

O precedente dialoga diretamente com situações mais comuns na prática imobiliária: a omissão, pelo corretor, de informações sobre penhoras, hipotecas, dívidas condominiais ou irregularidades de registro que recaem sobre o imóvel negociado. Em ambos os cenários, o fundamento jurídico é o mesmo — o dever de informação não é passivo, mas ativo e espontâneo, cabendo ao profissional adotar as cautelas mínimas esperadas de quem detém conhecimento técnico sobre o mercado e o processo de compra e venda.

É importante, todavia, distinguir essa responsabilidade daquela tratada pelo STJ no Tema 1173 dos recursos repetitivos (REsp 2.008.542 e REsp 2.008.545), no qual a Segunda Seção fixou que o corretor não responde, em regra, pelo inadimplemento contratual de construtoras ou incorporadoras, salvo quando integra o mesmo grupo econômico, atua também como incorporador ou há confusão patrimonial. Ou seja: o corretor não é garantidor do cumprimento de obrigações de terceiros alheias à sua atuação, mas responde por sua própria omissão quando deixa de informar dado relevante que estava ao seu alcance conhecer e comunicar.

Conclusão

O julgamento do REsp 2.094.738 reforça um entendimento consolidado do STJ: a atuação do corretor de imóveis não se resume a aproximar as partes, mas inclui o dever de diligência para verificar a regularidade do negócio e o dever de informação para comunicar, de forma espontânea e transparente, os riscos identificados — sejam eles relativos à legitimidade de um leilão, à existência de ônus reais, dívidas ou irregularidades registrais. A omissão de dados dessa natureza, quando evitável mediante cuidado razoável, pode gerar responsabilidade civil solidária do profissional, ao lado de outros envolvidos na cadeia de intermediação. Trata-se de importante parâmetro para compradores, vendedores e profissionais do setor, que devem redobrar a atenção documental antes de formalizar qualquer transação imobiliária.

Sobre o autor

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Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

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