Tempo de leitura: 3 min · Publicado em 04/09/2026
A segurança jurídica na circulação de imóveis depende do cumprimento de formalidades que protegem terceiros de boa-fé. Dois institutos ilustram essa lógica: a usucapião extrajudicial, reconhecida diretamente em cartório, e o direito de preferência do locatário na venda do imóvel alugado.
Usucapião extrajudicial: o que diz a lei
O art. 1.071 do CPC/2015 incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos, permitindo requerer a usucapião diretamente no cartório, sem ação judicial, mediante ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e anuência dos confrontantes.
Impugnação e os limites da via extrajudicial
Havendo impugnação fundamentada, o procedimento é encerrado e as partes remetidas à via judicial. No REsp 1.824.133/RJ (3ª Turma, rel. min. Paulo de Tarso Sanseverino, fev/2020), o STJ assentou que o ajuizamento direto de ação de usucapião não depende de prévia tentativa na via extrajudicial — trata-se de via alternativa e facultativa.
Direito de preferência do locatário
Os arts. 27 a 34 da Lei 8.245/1991 garantem ao locatário prioridade para adquirir o imóvel locado em caso de venda, com prazo de 30 dias para manifestação após notificação com todas as condições do negócio.
Averbação e adjudicação compulsória
No REsp 1.554.437 (3ª Turma, rel. min. João Otávio de Noronha), o STJ decidiu que a adjudicação compulsória só é viável se o contrato estava previamente averbado na matrícula — sem essa averbação, resta ao locatário preterido a via indenizatória (art. 33 da Lei 8.245/1991).
Conclusão
Nos dois institutos, o registro de imóveis é o instrumento central de publicidade e oponibilidade de direitos perante terceiros.
