Tempo de leitura: 15 min · Publicado em 05/09/2026
Sim: a cláusula de step-up — o reajuste escalonado do aluguel comercial por degraus percentuais fixos, somados ou não à variação do IGP-M — é, em regra, válida no direito brasileiro, sobretudo em locações não residenciais e mais ainda em contratos enquadrados como built-to-suit, nos quais a lei do inquilinato reconhece ampla liberdade de negociação entre as partes. Sua segurança jurídica, porém, depende de a cláusula estar bem redigida, de respeitar os limites legais sobre periodicidade mínima e sobre os índices que podem servir de referência, e de não se distanciar tanto do valor de mercado a ponto de abrir espaço para uma ação revisional.
Esse tipo de estipulação costuma gerar dúvidas: ela é válida perante a lei do inquilinato? Até que ponto as partes podem se afastar da simples correção monetária? E o que fazer quando uma das partes entende que o reajuste se tornou abusivo, ou que a outra não está cumprindo o que foi pactuado?
O que é, afinal, uma cláusula de step-up
Diferentemente do reajuste tradicional — que apenas repõe a perda do poder de compra da moeda com base em um índice, como o IGP-M ou o IPCA —, a cláusula de step-up estabelece degraus de aumento previamente definidos, aplicáveis em datas certas ao longo da vigência do contrato. Um exemplo típico: o aluguel é fixado em valor reduzido nos primeiros doze meses, sobe um percentual no segundo ano, outro percentual no terceiro ano, e assim sucessivamente, até atingir o valor final acordado entre as partes.
Na prática, o step-up pode ser combinado com a correção por índice (o degrau soma-se à variação do IGP-M no período) ou pode substituí-la por um determinado período do contrato. O ponto comum é que os percentuais e os marcos temporais já estão definidos no próprio instrumento contratual, reduzindo a margem de discussão sobre “quanto” e “quando” o aluguel vai subir.
Por que essa cláusula é usada em locações comerciais
O step-up não é uma criação sem propósito prático — ele responde a necessidades concretas de negociação em contratos comerciais de médio e longo prazo. As situações mais comuns em que aparece são:
- Compensação de período de carência ou de investimento inicial: quando o locatário assume obras de adequação do imóvel, reforma, instalação de maquinário ou abertura de um novo ponto comercial, é comum negociar um aluguel inicial reduzido (ou até isenção temporária) nos primeiros meses, com aumentos programados depois, à medida que o negócio amadurece e passa a gerar receita.
- Contratos built-to-suit: nas locações em que o locador constrói ou reforma o imóvel sob medida para as necessidades do locatário, o step-up é frequentemente usado para escalonar o retorno do investimento feito pelo proprietário, alinhando o cronograma de aumentos à maturação do empreendimento.
- Previsibilidade para ambas as partes: ao fixar desde já os percentuais futuros, locador e locatário reduzem a incerteza sobre reajustes anuais, o que é especialmente valioso em contratos de dez, quinze ou vinte anos.
- Adequação a projeções de faturamento: em alguns setores, o escalonamento acompanha a curva esperada de faturamento do ponto comercial, especialmente em lojas âncora de shopping centers ou operações que dependem de tempo de maturação de mercado.
Step-up comparado a outros modelos de reajuste do aluguel comercial
Para dimensionar corretamente o que a cláusula de step-up representa, ajuda compará-la a dois outros modelos de reajuste bastante comuns em locações comerciais. O primeiro é o reajuste tradicional por índice de preços, que segue de perto a variação do IGP-M, do IPCA ou de outro indexador definido em contrato, sem qualquer previsibilidade adicional de aumento além da inflação apurada no período. É o modelo mais simples e também o mais discutido em disputas judiciais, sobretudo quando o índice escolhido se descola do custo real de mercado — tema tratado com mais profundidade neste outro guia sobre reajuste de aluguel por IGP-M, IPCA e ação revisional.
O segundo modelo é o aluguel percentual sobre o faturamento, comum em shopping centers e em lojas âncora, no qual o valor pago pelo lojista varia de acordo com as vendas do próprio ponto comercial, e não segundo um índice de preços ou um calendário fixo de aumentos. Esse modelo tem lógica econômica distinta do step-up: enquanto o percentual sobre vendas acompanha o desempenho do negócio mês a mês, o step-up segue um cronograma predefinido de degraus, independentemente do resultado financeiro do locatário naquele período. Já existem, inclusive, discussões específicas sobre os limites desse tipo de cobrança percentual, como se vê na análise sobre se o lojista pode questionar a cláusula de aluguel percentual cobrada pelo shopping. O step-up, por sua vez, costuma trazer mais previsibilidade para as duas partes, mas exige atenção redobrada à redação do cronograma de degraus, já que não há espaço para ajuste automático em função do desempenho do negócio.
A validade jurídica do step-up perante a lei do inquilinato
A lei do inquilinato não disciplina especificamente a cláusula de step-up, mas o regime que ela estabelece para as locações não residenciais é, em geral, mais deferente à autonomia da vontade das partes do que o regime das locações residenciais. Alguns pontos de referência confirmados na própria lei ajudam a situar a validade dessas cláusulas:
- Liberdade de estipulação nos contratos built-to-suit: nas locações em que o locador adquire ou reforma o imóvel segundo as especificações do locatário, a lei determina expressamente que prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato, permitindo inclusive que as partes convencionem a renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel durante o prazo de vigência pactuado. É justamente nesse ambiente contratual, com direitos e obrigações desenhados sob medida entre locador e locatário — tema que também aparece, de forma mais geral, neste texto sobre direitos e obrigações no contrato de locação —, que o step-up encontra amparo mais direto.
- Limite legal quanto ao indexador: a lei veda que o aluguel seja reajustado com base em variação cambial ou no salário mínimo. Isso significa que, ao desenhar um step-up, as partes têm liberdade para fixar percentuais fixos ou combiná-los a índices de preços, mas não podem atrelar os degraus de reajuste a esses dois parâmetros vedados.
- Periodicidade mínima anual: a legislação sobre estabilização econômica veda reajuste ou correção monetária com periodicidade inferior a um ano. Não se deve presumir que todo step-up de preço seja juridicamente idêntico a reajuste monetário indexado. A validade de degraus inferiores a um ano depende da qualificação concreta da cláusula — preço nominal escalonado, indexação ou reajuste — e da jurisprudência aplicável ao contrato.
- Possibilidade de ação revisional: fora do contexto do built-to-suit — ou quando não houver renúncia expressa e válida a esse direito —, decorridos três anos de vigência do contrato (ou do último acordo ou decisão sobre o valor), qualquer das partes pode pedir judicialmente a revisão do aluguel para ajustá-lo ao valor de mercado. Um step-up mal calibrado, que destoe muito da realidade do mercado, pode acabar sendo questionado por essa via.
Em suma, o step-up tende a ser válido como expressão da autonomia contratual nas locações não residenciais, com maior segurança jurídica quando o contrato se enquadra no regime do built-to-suit. Fora desse regime específico, a cláusula continua sendo, em princípio, uma estipulação lícita, mas convive com a possibilidade de revisão judicial e com os limites legais mencionados acima.
Step-up, garantias locatícias e o risco de rescisão antecipada
Contratos com cláusula de step-up costumam ter prazos longos e envolver investimentos relevantes de uma das partes — seja o locatário que reforma o imóvel, seja o locador que constrói sob medida em um built-to-suit. Isso torna ainda mais importante negociar com cuidado as garantias que respaldam o cumprimento do contrato ao longo de toda a curva de reajuste, e não apenas nos primeiros meses de vigência. Fiança, caução ou seguro-fiança — cada modalidade com vantagens e limitações próprias, como discutido neste guia sobre garantias locatícias: fiador, caução e seguro-fiança — precisam ser dimensionadas considerando o valor final do aluguel após todos os degraus, e não apenas o valor reduzido do início do contrato, sob pena de a garantia se tornar insuficiente exatamente quando o aluguel atinge seu patamar mais alto.
Outro ponto que merece atenção é o que acontece se o locatário decidir devolver o imóvel antes do fim do prazo contratual, ainda no meio do cronograma de step-up. Como regra geral, a devolução antecipada do imóvel gera multa proporcional ao tempo restante de contrato, e o cálculo dessa multa — tema tratado com mais detalhe neste texto sobre como calcular a multa por devolução do imóvel antes do prazo — pode ficar mais complexo quando o valor do aluguel já sofreu ou ainda vai sofrer diversos degraus de aumento. É recomendável que o próprio contrato deixe claro se a multa por rescisão antecipada será calculada com base no aluguel vigente no momento da devolução, no aluguel médio do período restante, ou em outro critério objetivo definido pelas partes.
Cuidados na redação para evitar disputas futuras
Boa parte dos litígios envolvendo step-up não decorre da ilegalidade da cláusula em si, mas de imprecisões na redação. Alguns cuidados reduzem sensivelmente o risco de disputa:
- Definir com clareza os marcos temporais: datas exatas (ou meses de vigência contados a partir de evento certo, como a entrega das chaves) para cada degrau de aumento, evitando expressões vagas como “a partir da estabilização do negócio”.
- Explicitar os percentuais e a base de cálculo: deixar claro se cada degrau incide sobre o valor original do aluguel ou sobre o valor já reajustado no degrau anterior, e se há cumulação com correção por índice no mesmo período.
- Prever o cenário de renúncia à ação revisional de forma expressa, quando esse for o caso e o contrato se enquadrar no regime do built-to-suit, para evitar dúvidas sobre o alcance da renúncia.
- Vincular o step-up a eventos verificáveis, quando fizer sentido para o negócio (por exemplo, conclusão de obra, emissão de habite-se, abertura ao público), documentando esses marcos por meio de vistorias, laudos ou notificações formais.
- Registrar as premissas econômicas da negociação em cláusulas de “considerandos” ou em correspondência trocada durante a negociação, o que ajuda a demonstrar, em eventual disputa, a razoabilidade do escalonamento pactuado.
O que fazer diante de reajuste tido por abusivo ou de descumprimento da cláusula
Mesmo contratos bem redigidos podem gerar divergências ao longo de execuções de dez, quinze ou vinte anos, período em que o cenário econômico do negócio pode mudar substancialmente. Duas situações são recorrentes:
- O locatário considera o reajuste programado abusivo em razão de mudança relevante nas condições do mercado ou do próprio negócio: o primeiro passo é verificar se o contrato contém cláusula de renúncia à revisão (comum no built-to-suit) e, em caso negativo, avaliar a viabilidade de uma ação revisional após o transcurso do prazo mínimo de três anos previsto em lei, buscando ajustar o valor à realidade de mercado.
- O locador entende que a cláusula de step-up não está sendo cumprida, seja porque o locatário deixou de pagar o degrau já vigente, seja porque contesta unilateralmente o percentual aplicável: cabe, antes de qualquer medida judicial, notificar formalmente a outra parte, apresentando o cálculo do reajuste devido e o respaldo contratual; persistindo a divergência, a via adequada costuma ser a ação de cobrança dos valores em aberto ou, dependendo do caso, a própria ação de despejo por falta de pagamento.
Em ambos os cenários, a análise deve começar pelo texto exato da cláusula, pela verificação do regime legal aplicável ao contrato e pelo histórico de pagamentos e comunicações entre as partes — elementos que definem se há, de fato, abusividade ou inadimplemento, ou se a divergência decorre apenas de leitura equivocada do contrato.
Quando vale a pena buscar orientação jurídica antes de assinar ou renegociar
A cláusula de step-up é uma ferramenta legítima e útil para estruturar locações comerciais de longo prazo, especialmente em operações com investimento inicial relevante ou em contratos built-to-suit. Sua validade, no entanto, depende diretamente da qualidade da redação e da compatibilidade com os limites legais aplicáveis à locação não residencial.
Antes de assinar um contrato com essa cláusula, vale a pena simular o valor do aluguel em cada um dos degraus futuros, verificar se a soma dos aumentos programados ainda é compatível com a expectativa de faturamento do negócio, e confirmar se as garantias contratadas acompanham essa evolução ao longo de toda a vigência. Para quem já está em um contrato desse tipo e desconfia de abusividade no reajuste, ou enfrenta resistência da outra parte em cumprir o cronograma pactuado, o caminho mais seguro é reunir o contrato, o histórico de pagamentos e eventuais comunicações trocadas, e submeter esse material a uma análise jurídica específica antes de qualquer notificação formal ou medida judicial.
Diante da complexidade envolvida — tanto na elaboração de um contrato com step-up quanto na solução de conflitos surgidos ao longo de sua execução —, é recomendável contar com assessoria jurídica especializada em direito imobiliário e contratos, capaz de avaliar as particularidades de cada negócio e de cada cláusula antes de sua assinatura ou antes de qualquer medida judicial.
Perguntas frequentes
Cláusula de step-up em aluguel comercial é sempre válida?
Em regra, sim, especialmente em locações não residenciais e em contratos built-to-suit, mas a validade depende de a cláusula respeitar os limites legais sobre indexadores vedados e periodicidade mínima anual, e de estar redigida de forma clara quanto aos degraus e prazos de reajuste.
O step-up pode ser combinado com o IGP-M no mesmo contrato?
Pode. É comum que o percentual fixo do degrau se some à variação do índice de preços escolhido pelas partes, desde que o contrato deixe claro se essa cumulação ocorre em todos os períodos ou apenas em parte da vigência contratual.
É possível renunciar ao direito de pedir revisão judicial do aluguel quando há step-up?
Nos contratos que se enquadram no regime do built-to-suit, a lei permite expressamente essa renúncia, desde que pactuada de forma clara. Fora desse regime específico, a validade de uma renúncia desse tipo é mais discutível e deve ser avaliada caso a caso.
Quanto tempo é preciso esperar para pedir revisão do aluguel mesmo havendo step-up?
Quando não há renúncia válida ao direito de revisão, a regra geral exige o decurso de três anos de vigência do contrato, ou do último acordo ou decisão sobre o valor do aluguel, antes de ingressar com a ação revisional.
O locatário pode simplesmente deixar de pagar um degrau de aumento que considera abusivo?
Não é recomendável deixar de pagar o valor já contratado por conta própria. O caminho mais seguro é notificar formalmente a outra parte expondo os motivos da divergência e, se não houver acordo, avaliar a via judicial adequada à situação.
O que acontece se o contrato com step-up for rescindido antes do fim do cronograma de reajustes?
Normalmente incide a multa por rescisão antecipada prevista no contrato, calculada de forma proporcional ao tempo restante de vigência. É importante verificar, no texto contratual, se essa multa considera o valor do aluguel vigente no momento da saída ou outro critério definido pelas partes.
Step-up é a mesma coisa que aluguel percentual cobrado em shopping centers?
Não. O step-up segue um cronograma fixo de aumentos definido previamente, independentemente do desempenho do negócio, enquanto o aluguel percentual varia conforme o faturamento do lojista, sem relação direta com um calendário de degraus.
Leia também
O shopping cobra aluguel percentual sobre as vendas da loja: o lojista pode questionar essa cláusula?Os limites da cobrança de aluguel percentual sobre o faturamento em contratos de locação em shopping centers.Ler o guia →
Ação de despejo por falta de pagamento: como funcionaO passo a passo da ação de despejo quando o locatário deixa de pagar o aluguel ou os encargos da locação.Ler o guia →
