Tempo de leitura: 11 min · Atualizado em 15/08/2026
O reajuste do aluguel segue o índice que estiver escrito no contrato e só pode ser aplicado uma vez a cada 12 meses. Não existe índice legal obrigatório: a Lei do Inquilinato não impõe IGP-M, IPCA nem IVAR. Quando o valor do aluguel se descola do preço praticado no mercado, o caminho não é trocar o índice por conta própria, e sim a ação revisional do artigo 19, cabível em regra após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.
Reajuste e revisão são institutos diferentes, e confundi-los é o erro mais comum sobre o tema. Neste artigo explicamos o que cada índice mede, por que a periodicidade mínima é anual, o que acontece quando o índice fica negativo, como funciona o aluguel provisório na ação revisional e qual a diferença entre revisional e renovatória. Conteúdo informativo, que não substitui a análise do seu contrato por um advogado.
Qual é o índice legal para reajuste do contrato de aluguel?
Resposta direta: não existe índice imposto por lei. O índice de reajuste é o que as partes livremente pactuaram no contrato. IGP-M, IPCA e IVAR são indicadores de mercado, e nenhum deles é obrigatório.
O artigo 18 da Lei nº 8.245/1991 permite que locador e locatário fixem de comum acordo novo valor para o aluguel, bem como insiram ou modifiquem a cláusula de reajuste. A liberdade, porém, tem limites claros no artigo 17: é vedado estipular o aluguel em moeda estrangeira, vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo.
Isso derruba dois mitos frequentes. O primeiro é o de que “o IGP-M é o índice oficial dos aluguéis” — ele apenas se consagrou pelo costume do mercado. O segundo é o de que “o IPCA substituiu o IGP-M”: não houve substituição legislativa. A migração de um índice para outro depende de acordo entre as partes, formalizado em aditivo, ou de decisão judicial fundamentada.
O mesmo raciocínio vale para o IVAR, indicador setorial de aluguéis residenciais desenvolvido pela Fundação Getulio Vargas: ele só incide se estiver no contrato. Nenhuma das partes pode trocar o indexador unilateralmente, nem escolher, a cada aniversário contratual, o índice que for mais conveniente.
Qual a diferença entre IGP-M, IPCA e IVAR?
Resposta direta: os três medem realidades econômicas distintas. O IGP-M é fortemente influenciado por preços no atacado e pelo câmbio; o IPCA mede a inflação ao consumidor; o IVAR acompanha especificamente a variação de aluguéis residenciais efetivamente contratados.
| Índice | Quem calcula | O que mede | Comportamento típico |
|---|---|---|---|
| IGP-M | FGV | Composto por preços no atacado, ao consumidor e da construção civil, com peso majoritário do atacado | Mais volátil; sensível a câmbio e commodities |
| IPCA | IBGE | Inflação oficial ao consumidor final | Mais estável; é a referência da meta de inflação |
| IVAR | FGV | Variação dos aluguéis residenciais efetivamente praticados | Mais aderente à realidade do mercado locatício |
A escolha do índice não é detalhe: em anos de disparada do IGP-M, contratos indexados a ele sofreram reajustes muito superiores à inflação ao consumidor. Vale registrar, contudo, que a simples divergência entre o índice contratado e o IPCA não torna a cláusula abusiva por si só. Essa distância é um argumento de negociação e, eventualmente, um elemento a somar em uma revisional — não uma nulidade automática.
De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?
Resposta direta: no mínimo a cada 12 meses. A Lei nº 10.192/2001 declara nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária com periodicidade inferior a um ano.
Um esclarecimento técnico útil: os índices são apurados mensalmente, mas isso não significa que possam ser aplicados mensalmente ao aluguel. O que se usa no aniversário do contrato é a variação acumulada do índice nos 12 meses anteriores. Cláusulas que prevejam reajuste semestral, trimestral ou mensal do aluguel são nulas.
Também é preciso separar reajuste de encargos. IPTU, condomínio e consumo variam por razões próprias e não estão sujeitos à periodicidade anual do aluguel — tratamos dessa repartição no artigo sobre quem paga o IPTU do imóvel alugado.
O locador pode cobrar reajustes atrasados que nunca aplicou?
Resposta direta: nem sempre. Quando o locador deixa de aplicar os reajustes por longo período, criando no inquilino a confiança legítima de que o valor estava consolidado, a cobrança retroativa pode ser afastada pela figura da suppressio.
O Superior Tribunal de Justiça já examinou hipótese em que o locador ficou anos sem exigir os reajustes contratuais e depois tentou cobrá-los de uma só vez. A cobrança retroativa foi afastada em razão da inércia qualificada, mas o tribunal preservou o direito de aplicar os reajustes dali para frente, após notificação ao inquilino.
É importante não exagerar a tese: a suppressio não decorre de qualquer atraso. Exige inércia prolongada, comportamento contraditório do credor e confiança legítima da outra parte. Alguns meses sem cobrança não geram, por si, a perda do direito.
Se o índice ficar negativo, o aluguel tem de diminuir?
Resposta direta: depende da redação da cláusula. A correção monetária, por natureza, capta oscilações positivas e negativas; mas não há orientação específica e consolidada do STJ afirmando que índice negativo obrigatoriamente reduz o aluguel urbano no aniversário do contrato.
Este é um ponto em que muitos textos jurídicos publicam afirmações categóricas sem respaldo. A jurisprudência que admite índices negativos foi construída em contexto de atualização de obrigações judiciais, e não de locação urbana. Transportá-la automaticamente para o contrato de aluguel é impreciso.
A leitura tecnicamente correta é esta: se a cláusula prevê a aplicação da variação do índice, sem ressalva, a variação negativa tende a produzir redução; se a cláusula contém previsão expressa de que o reajuste nunca resultará em valor inferior ao aluguel vigente — a chamada cláusula de piso —, o valor permanece inalterado. Havendo divergência, o caminho é a negociação ou a via judicial, com análise da cláusula concreta.
O que é a ação revisional de aluguel e quando ela pode ser proposta?
Resposta direta: é a ação prevista no artigo 19 da Lei do Inquilinato para ajustar o aluguel ao preço de mercado. Pode ser proposta pelo locador ou pelo locatário, em regra após três anos de vigência do contrato ou do último acordo que fixou o valor.
Note a diferença de finalidade. O reajuste anual apenas recompõe a perda do poder de compra da moeda; ele não corrige defasagem de mercado. A revisional, sim, discute quanto vale a locação daquele imóvel hoje, normalmente com prova pericial ou laudo de avaliação.
Três esclarecimentos importantes:
- A revisional pode aumentar ou reduzir o aluguel. Ela não é instrumento exclusivo do inquilino.
- Ela é proposta durante a locação, e não depois do fim do contrato.
- Ela não serve para reescrever a fórmula econômica do contrato. O STJ já diferenciou o pedido de adequação ao mercado da pretensão de simplesmente trocar o critério de determinação do aluguel.
Um dado técnico relevante e pouco divulgado: na avaliação do valor de mercado em locação não residencial, o STJ admitiu, em julgamento da Corte Especial, que sejam consideradas as acessões e benfeitorias realizadas pelo locatário com autorização do locador. Ou seja, o que o inquilino agregou ao imóvel pode entrar na conta.
Como funciona o aluguel provisório na ação revisional?
Resposta direta: ao despachar a inicial, o juiz pode fixar um aluguel provisório, que passa a ser devido desde a citação, observados os limites do artigo 68 da Lei do Inquilinato. O valor definitivo fixado na sentença retroage à citação, gerando encontro de contas.
Na prática, isso significa que o processo não fica “congelado”: desde o início já existe um valor a pagar diferente do anterior, ajustado ao final. Por isso a instrução técnica é decisiva — laudos de avaliação, pesquisa de imóveis comparáveis na mesma região, estado de conservação e destinação do imóvel.
Não se deve confundir a revisional com a ação renovatória, cabível na locação empresarial: esta busca a prorrogação compulsória do contrato quando preenchidos os requisitos legais, e não a mera adequação do valor. São ações com causas de pedir e pressupostos distintos, embora a discussão sobre valor possa aparecer em ambas.
Cláusula que aplica “o maior entre dois índices” é válida?
Resposta direta: é uma cláusula juridicamente frágil e frequentemente questionada, por criar reajuste sempre favorável a uma das partes. Não existe, porém, súmula do STJ tratando especificamente do tema — e afirmar o contrário é um erro que circula em muitos textos na internet.
O argumento contrário à cláusula é a quebra do equilíbrio contratual e a aproximação da condição puramente potestativa: escolhe-se, a cada ano, o índice que mais beneficia o locador. O argumento a favor invoca a liberdade contratual. Como não há tese vinculante consolidada, a validade tende a ser analisada caso a caso, com atenção à natureza da locação (residencial ou empresarial), ao porte das partes e à clareza da redação.
Vale distinguir esse cenário do aluguel percentual em shopping centers, em que se cobra o maior valor entre um mínimo fixo e um percentual sobre o faturamento. São estruturas diferentes: uma compara indexadores, a outra compara bases de remuneração. Precedentes sobre a segunda não validam automaticamente a primeira.
Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel (FAQ)
1. Qual índice devo usar para reajustar o aluguel?
O que estiver expressamente previsto no contrato. Não há índice obrigatório por lei: IGP-M, IPCA e IVAR só se aplicam se tiverem sido escolhidos pelas partes ou adotados por decisão judicial.
2. O proprietário pode trocar o IGP-M pelo IPCA sozinho?
Não. A substituição do índice altera cláusula contratual e exige aditivo assinado por locador e locatário, ou decisão judicial. Alteração unilateral não produz efeito.
3. De quanto em quanto tempo o aluguel pode subir?
No máximo uma vez a cada 12 meses. A Lei nº 10.192/2001 considera nula qualquer cláusula que preveja reajuste ou correção monetária em periodicidade inferior a um ano.
4. Qual a diferença entre reajuste anual e ação revisional?
O reajuste anual apenas atualiza o valor pelo índice contratado, para repor a inflação. A ação revisional do artigo 19 adequa o aluguel ao preço de mercado e, em regra, só é cabível após três anos de contrato ou do último acordo.
5. Quem pode entrar com a ação revisional de aluguel?
Tanto o locador quanto o locatário. O resultado pode ser aumento ou redução do valor, conforme a prova produzida sobre o preço de mercado do imóvel na região.
Fontes oficiais consultadas
- Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (arts. 17, 18, 19, 51, 68 e 69)
- Lei nº 10.192/2001 — Plano Real e periodicidade dos reajustes
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil (arts. 122, 317, 421 e 422)
Leia também
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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
