O shopping cobra aluguel percentual sobre as vendas da loja: o lojista pode questionar essa cláusula?

Cobrar aluguel calculado sobre um percentual das vendas da loja é uma prática legítima e muito comum em shopping centers, reconhecida como parte do modelo de negócio desse tipo de empreendimento, e não é, por si só, uma cláusula abusiva. O que pode ser questionado é a forma como esse valor é calculado, cobrado ou reajustado ao longo do contrato: o que entra na base de vendas usada para o cálculo, a falta de transparência do shopping ao apurar o percentual devido, cobranças de outra natureza que não deveriam estar misturadas ao aluguel na fatura, e mudanças unilaterais que pioram a posição do lojista sem qualquer previsão contratual que as justifique.

Por que o shopping cobra em cima das vendas, e não só um valor fixo

Nos contratos de shopping center, é comum o aluguel ter duas partes: um valor mínimo fixo, cobrado todo mês independentemente do movimento da loja, e um percentual sobre as vendas, que só passa a valer quando o faturamento ultrapassa determinado patamar. Na prática, o lojista paga o que for maior entre os dois. Essa estrutura existe porque o shopping se apresenta como um parceiro do sucesso da loja: quanto mais a loja vende, mais o empreendimento ganha, e por isso o shopping investe em fachada, segurança, estacionamento e ações de atração de público.

Como costuma funcionar o cálculo, na prática

Todo mês, o lojista informa ao shopping o valor das vendas brutas realizadas na loja, muitas vezes por meio de um sistema integrado ao caixa. O shopping compara esse valor com a meta que dispara o percentual e cobra o que for mais alto entre o aluguel mínimo e o percentual apurado. Em datas de pico, como o fim de ano, é comum que o aluguel mínimo de dezembro seja cobrado em dobro — prática conhecida no setor e prevista no próprio contrato, já que dezembro costuma ser o mês de maior faturamento do comércio.

O que entra e o que não entra na base de cálculo

Esse é um dos pontos que mais gera divergência. O contrato deve deixar claro o que compõe a “venda bruta” usada para calcular o percentual: normalmente entram todas as vendas realizadas dentro da loja, e costumam ficar de fora impostos destacados na nota, trocas e devoluções já processadas, e vendas canceladas. Quando o shopping inclui no cálculo algo que o próprio contrato excluiu, ou quando cobra sobre uma estimativa em vez do valor real informado, isso é uma cobrança que pode e deve ser contestada.

O lojista precisa provar as vendas todo mês?

Sim, normalmente esse é um dever do lojista, mas o inverso também vale: o shopping precisa mostrar como chegou ao valor cobrado. Se o lojista discorda do cálculo, tem o direito de pedir o demonstrativo detalhado, mês a mês, com a comparação entre o aluguel mínimo e o percentual apurado. A falta desse detalhamento, por si só, já é motivo para questionar a cobrança antes mesmo de discutir se o valor está certo.

Quando a cláusula de aluguel percentual pode ser questionada

O modelo em si raramente é anulado, porque faz parte do equilíbrio econômico que o lojista aceitou ao entrar no shopping. Mas existem situações concretas em que a cobrança perde a legitimidade:

• O shopping muda a forma de calcular o percentual no meio do contrato, sem concordância do lojista.
• A queda nas vendas decorre de fato do próprio shopping — obra prolongada, fechamento de acessos, saída de lojas âncora sem reposição — e ainda assim o aluguel mínimo é mantido no mesmo patamar.
• O shopping cobra sobre vendas que o contrato expressamente excluiu da base de cálculo.
• Taxas que não são aluguel, como o fundo de promoção, aparecem misturadas na cobrança como se fossem parte do percentual.

Vale lembrar que o lojista, nesse tipo de contrato, é uma empresa negociando com outra empresa — não existe a proteção automática que o Código de Defesa do Consumidor dá a uma pessoa física. Isso não significa que vale tudo: cláusulas abusivas ou aplicadas de má-fé continuam podendo ser discutidas, num raciocínio parecido com o que vale para qualquer cláusula abusiva encontrada em contrato de adesão.

Dá para pedir revisão judicial do valor do aluguel do shopping?

É mais difícil do que num aluguel comercial comum. Nos contratos de shopping center, a lei dá mais liberdade para as partes combinarem livremente esse tipo de cláusula, entendendo que ela faz parte de um pacote negociado — o percentual sobre vendas é a contrapartida de tudo que o shopping oferece em estrutura e visibilidade. Por isso, os caminhos tradicionais de revisão de aluguel usados em locações comerciais comuns não se aplicam da mesma forma aqui. Discutir o valor costuma exigir mostrar um desequilíbrio concreto — como os listados acima — e não apenas a insatisfação com o quanto se paga. Para entender a diferença com a locação comercial tradicional, veja o texto sobre revisão judicial de aluguel comercial.

Fundo de promoção e outras cobranças que não são aluguel

Quando essas cobranças aparecem somadas sem discriminação, fica difícil para o lojista saber exatamente o que está pagando e por quê. Pedir a discriminação item a item é o primeiro passo antes de qualquer contestação mais formal. Um problema recorrente é o shopping aplicar multa ou juros sobre o valor total da fatura, mesmo quando parte dela é uma cobrança discutível — o correto é a penalidade incidir apenas sobre o valor que realmente é devido e está em atraso, e não sobre o pacote inteiro.

O que fazer antes de contestar a cobrança

1. Reúna o contrato completo, com todos os anexos sobre cálculo de aluguel e fundo de promoção.
2. Peça ao shopping o demonstrativo mensal detalhado do cálculo do percentual.
3. Compare o que foi cobrado com o que o contrato prevê como base de vendas.
4. Separe, na fatura, o que é aluguel do que são outras cobranças.
5. Notifique formalmente o shopping apontando a divergência encontrada, antes de deixar de pagar qualquer valor.
6. Se não houver resposta satisfatória, avalie com um advogado a via judicial, guardando toda a comunicação trocada.

Deixar de pagar sem notificar antes costuma piorar a posição do lojista, porque abre espaço para o shopping alegar inadimplência — situação parecida com o risco de quem recebe uma notificação de descumprimento de contrato sem ter se posicionado antes. E se a cobrança já veio com multa e juros sobre o valor total, vale entender melhor os limites dessas penalidades no texto sobre multa moratória em contratos empresariais.

Perguntas frequentes

O aluguel percentual sobre vendas é abusivo por natureza?

Não. É um modelo consolidado e amplamente usado em shopping centers, reconhecido como parte do equilíbrio econômico do contrato. O que pode ser abusivo é a forma como ele é aplicado, não o modelo em si.

O shopping pode mudar o percentual no meio do contrato?

Só com a concordância do lojista ou se o próprio contrato já previa esse tipo de ajuste, com critério objetivo. Mudança unilateral, sem previsão contratual, pode ser contestada.

Posso descontar do aluguel os dias em que o shopping ficou fechado por causa própria?

Depende do motivo e do que o contrato prevê. Fechamento por decisão do próprio shopping, sem culpa do lojista, tende a justificar algum ajuste; a análise é sempre caso a caso.

O fundo de promoção é obrigatório?

Normalmente sim, quando previsto no contrato, mas ele deve ser cobrado separadamente do aluguel, com prestação de contas sobre o uso do dinheiro arrecadado.

Tenho que continuar pagando o aluguel percentual enquanto discuto o valor?

Em regra sim, para não configurar inadimplência. O caminho mais seguro é pagar o valor incontroverso e formalizar por escrito a divergência sobre a parte discutida.

Conclusão: o modelo é válido, mas a forma de aplicar precisa ser transparente

O aluguel percentual sobre vendas não é, em si, uma cláusula abusiva — é o modelo de negócio que sustenta boa parte dos shopping centers no Brasil. O que o lojista pode e deve questionar é a falta de transparência no cálculo, a mistura de cobranças que não são aluguel e mudanças que pioram sua posição sem previsão contratual clara.

Reunir o contrato, comparar os demonstrativos mensais e formalizar qualquer divergência por escrito, antes de deixar de pagar, é o que costuma decidir se a disputa se resolve rápido ou se caminha para um processo mais longo.

Artigos relacionados

• Cláusula de não aliciamento de clientes violada pela empresa parceira: como cobrar?
• A cláusula MAC não se configurou na compra da empresa, mas o comprador quer desistir do negócio: isso é possível?
• Posso rescindir contrato de consultoria empresarial por perda de confiança mesmo sem cláusula de justa causa?
• Contrato de parceria comercial com cláusula de exclusividade violada por parceiro que atendeu concorrente: como cobrar perdas?

Veja também nosso conteúdo completo sobre Contratos.

Sobre o autor

Siga @phelipecardosoadv no Instagram →

Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

Precisa de orientação sobre o seu caso?

Fale com o escritório  ·  Conheça o PHC Advogados  ·  Ver outros artigos

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.