Tempo de leitura: 10 min · Atualizado em 12/08/2026
A escritura pública é o ato que formaliza o negócio perante o tabelião, enquanto o registro na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis é o que efetivamente transfere a propriedade. Ter apenas a escritura não torna alguém proprietário: no direito brasileiro, quem não registra não é dono.
Este guia esclarece as diferenças entre matrícula, escritura e registro, e explica quando cada ato é exigido. O conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado para o caso concreto.
Qual a diferença entre escritura e registro?
Resposta direta: a escritura é lavrada no Tabelionato de Notas e documenta a vontade das partes; o registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis e produz a transferência da propriedade.
O Código Civil determina que a propriedade de bem imóvel se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Antes disso, o adquirente tem direitos contratuais, mas não a titularidade.
São, portanto, cartórios distintos, com funções distintas, e a conclusão segura de uma compra depende de completar as duas etapas.
O que é a matrícula do imóvel?
A matrícula é o cadastro individual e permanente do imóvel, aberto no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem. Cada imóvel possui uma matrícula própria, com número único.
Nela são lançados os registros, como compra e venda, hipoteca e alienação fiduciária, e as averbações, como construção, demolição, divórcio e mudança de nome. A leitura da matrícula revela o histórico jurídico do bem.
Registro ou averbação: qual a diferença?
Registro é o ato que constitui, transfere ou extingue direitos reais. Averbação é o ato acessório que informa alterações que não criam direito real novo, mas modificam dados do imóvel ou das partes.
| Ato | Natureza | Exemplo |
| Compra e venda | Registro | Transfere a propriedade ao comprador |
| Alienação fiduciária | Registro | Constitui a garantia em favor do credor |
| Construção e habite-se | Averbação | Atualiza a descrição do imóvel |
| Divórcio e partilha | Averbação | Atualiza a titularidade conforme decisão |
| Quitação do financiamento | Averbação | Cancela a garantia registrada |
Quando a escritura pública é obrigatória?
O Código Civil exige escritura pública para os negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, salvo exceções legais.
Uma exceção relevante são os contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, que podem ser formalizados por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
O que é o princípio da continuidade registral?
A continuidade exige que exista encadeamento entre os titulares na matrícula. Só pode transferir quem consta como proprietário registrado. Se um elo da cadeia está faltando, o cartório pode recusar o novo registro.
É o que ocorre quando o imóvel foi vendido informalmente diversas vezes ou quando o titular registral faleceu sem inventário concluído, hipótese que costuma exigir regularização prévia.
O que fazer se o cartório recusar o registro?
O oficial deve indicar por escrito as exigências a serem cumpridas. Cumpridas as exigências, o ato é praticado. Havendo discordância, o interessado pode requerer a suscitação de dúvida, que será decidida pelo juízo competente.
Esse procedimento é próprio da atividade registral e permite discutir a legalidade da exigência sem necessidade de ação autônoma inicial.
Como obter certidão de matrícula atualizada?
A certidão pode ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis competente ou por plataformas eletrônicas oficiais dos registradores. É recomendável utilizar certidão recente antes de qualquer negócio.
A certidão de ônus reais informa gravames e restrições, e a certidão de ações reipersecutórias pode revelar demandas que envolvam o bem.
Título e modo: por que o registro é o que transfere
Resposta direta: o contrato cria obrigação; o registro transfere a propriedade.
O direito brasileiro separa duas etapas. A primeira é o título: a escritura pública de compra e venda, a doação, a permuta, o formal de partilha, a carta de arrematação. Ele documenta o negócio e gera obrigação de transferir.
A segunda é o modo: o registro do título na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis competente. É ele que opera a transmissão da propriedade imobiliária entre vivos. Enquanto não registrado, o adquirente é titular de direito pessoal contra o vendedor, e não de direito real sobre o bem.
As consequências práticas dessa distinção são severas. Sem registro, o imóvel permanece no patrimônio do vendedor e responde por dívidas dele; pode ser penhorado, ser arrolado em inventário e até ser vendido novamente a terceiro de boa-fé.
Também existe a averbação, ato acessório que faz constar da matrícula fatos que alteram o imóvel ou a situação de seus titulares — construção, demolição, mudança de estado civil, cancelamento de ônus. Averbar não transfere propriedade, mas mantém a matrícula fiel à realidade.
Quando a escritura pública é dispensada
Resposta direta: em operações de valor reduzido e em contratos do sistema financeiro habitacional, entre outras hipóteses legais.
A regra geral exige escritura pública para os negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior ao limite legal. Abaixo desse patamar, o instrumento particular é admitido.
Há também hipóteses específicas de dispensa, como os contratos celebrados no âmbito do sistema financeiro habitacional, aos quais a legislação atribui força de escritura pública, e os instrumentos particulares com força de escritura previstos em leis especiais, comuns em incorporações e em programas habitacionais.
Além disso, existem títulos judiciais e administrativos que ingressam diretamente no registro: formal de partilha, carta de arrematação, carta de adjudicação, sentença de usucapião e, mais recentemente, os títulos resultantes dos procedimentos extrajudiciais de usucapião e de adjudicação compulsória.
Seja qual for o instrumento, a conclusão permanece a mesma: sem levá-lo a registro, o efeito translativo não se completa. Registrar é o ato que converte um contrato em propriedade.
Como ler uma matrícula sem se perder
Resposta direta: comece pela descrição, siga a cadeia de proprietários e termine nos ônus.
A matrícula é o documento de identidade do imóvel. Ela começa com a descrição: localização, medidas perimetrais, confrontações, área e, quando existente, número de contribuinte municipal. Confira se essa descrição corresponde ao imóvel que você viu.
Em seguida vêm os registros, numerados em ordem cronológica, que documentam as transmissões: quem vendeu, para quem, quando e por qual título. Essa é a cadeia dominial, e ela deve ser contínua — cada proprietário deve ter adquirido de quem constava como titular anterior.
Depois aparecem as averbações: construção averbada, casamento e divórcio dos titulares, mudança de nome de rua, cancelamento de hipoteca, indisponibilidade e, quando existente, a averbação premonitória de execução em curso.
Por fim, verifique os ônus ativos: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, servidão, cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade. Um ônus não cancelado impede ou condiciona a venda.
Regra prática: peça sempre a certidão de inteiro teor e atualizada, emitida poucos dias antes do fechamento. Certidão resumida ou antiga esconde exatamente o que interessa.
O que fazer quando o imóvel não tem matrícula ou está irregular
Resposta direta: regularizar antes de negociar — e o caminho depende da origem do problema.
Imóveis sem matrícula própria costumam estar em uma de três situações: pertencem a área maior ainda não desmembrada; foram objeto de loteamento não registrado; ou têm apenas transcrição antiga, anterior ao sistema atual de matrículas.
Quando existe título e o problema é apenas registral, a solução costuma passar pela abertura de matrícula, pela retificação de área ou pelo desmembramento, conforme o caso. Quando a construção existe mas não consta do registro, é preciso averbá-la, com habite-se e documentação técnica.
Quando não há título — apenas posse antiga —, o instrumento adequado é a usucapião, judicial ou extrajudicial. E quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura de um imóvel já pago, o caminho é a adjudicação compulsória, hoje também admitida na via extrajudicial.
Em núcleos urbanos informais consolidados, existe ainda a regularização fundiária urbana, com instrumentos próprios de titulação. Identificar corretamente qual é o caso é o que evita meses perdidos no procedimento errado.
Perguntas frequentes sobre escritura e registro (FAQ)
1. Comprei o imóvel e não registrei. Sou o dono?
Sem o registro, você tem direitos decorrentes do contrato, mas a propriedade permanece com quem consta na matrícula.
2. Quanto custa registrar um imóvel?
Os emolumentos são fixados por tabela estadual e variam conforme o valor do imóvel e o ato praticado.
3. Preciso pagar ITBI antes do registro?
Em regra o recolhimento do ITBI é condição para a lavratura da escritura e para o registro da transferência.
4. É possível registrar contrato particular?
Apenas nas hipóteses admitidas em lei, como certos contratos do sistema de financiamento habitacional.
5. Escritura pode ser feita em qualquer cartório?
A escritura pode ser lavrada em Tabelionato de Notas de livre escolha, mas o registro deve ser feito no cartório da circunscrição do imóvel.
Fontes oficiais consultadas
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
